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房地产并购法律风险防范及税收筹划 适用对象： 房地产企业董事长、总经理、项目总经理、财务总经理、投资总、资金总，投资并购人员、拟为房地产并购提供法律、会计、税务服务的专业人员 课程时长：2天12课时 主要内容： 第一部分 房地产并购法律风险解析 一、转让方持有目标公司股权的真实性和合法性 （一）公司设立合法、依法存续 （二）转让方和其他股东出资行为合法 （三）认缴注册资本已经依法实缴 二、转让方是否有权转让拟转让股权 （一）是否存在股权代持？ （二）转让方股东会是否做出转让决定（自然人股东除外）？ （三）其他股东是否同意转让？是否放弃优先购买权？ （四）目标公司章程对股权转让是否存在限制？ 三、目标公司建设工程 （一）建设项目是否已经在发改部门立项备案？ （二）是否签订《土地出让合同》？ （三）是否按期全额缴纳土地出让金？是否存在支付土地出让金违约金的可能？是否缴 纳契税？ （四）是否取得建设用地规划许可？ （五）是否取得建设工程规划许可？建设行为是否符合规划？ （六）是否取得建设工程施工许可？是否按时开工？是否存在土地闲置的可能？ （七）是否取得预售许可？是否存在销售合同外的承诺性宣传？ （八）是否能依法为购房人办理房地产权证？ 四、重大施工合同 （一）是否签订重大施工合同？ （二）是否存在阴阳施工合同？ （三）施工合同履行情况如何？是否存在目标公司违约和施工方违约？ 五、公司重大债权 （一）预付工程款是否真实有效？ （二）目标公司是否出借资金给股东等他人？债权实现是否存在障碍？ （三）未到期销售款是否真实有效？付款期限是否在交付期限届满之前？ 六、公司重大债务 （一）是否有银行贷款？是否存在提前收回贷款的情况（如交叉违约、财务指标不符合 约定等）？是否存在支付罚息的情况（如改变贷款用途、存在逾期）？ （二）是否向股东借款？是否向股东支付利息？股东是否向目标公司开具税务发票？ （三）是否存在民间借贷？ （四）是否存在抵押、质押等？ （五）是否存在保证担保？ 八、员工 （一）是否签订劳动合同？是否缴纳五险一金？ （二）高管聘任（劳动）合同是否存在赔偿性条款？ 九、税项 （一）是否存在欠缴税款？营业税、土增税、所得税等 （二）是否存在虚开发票等 十、仲裁、诉讼 （一）是否存在诉仲裁诉讼？ （二）仲裁诉讼可能导致债务如何？ （三）是否存在对方违约和他人侵权？上述请求权是否过了诉讼时效？ 第二部分 房地产并购风险防范与主要应对措施 一、发现风险——尽职调查 （一） 法律尽职调查 （二） 财务尽职调查 （三） 税务尽职调查 二、排除风险——承诺和保证 （一）对拟转让股权的真实合法进行承诺和保证，对依法实缴出资进行承诺，对有权转 让拟转让股权进行承诺和保证，对拟转让股权不存在质押、查封等任何负担作出承诺和保证 （二）保证所披露信息的真实性 包括资产负债表、损益表、财产清单、债权清单、债务清单、人员清单等。 （三）为违反承诺和保证约定相应的违约责任 三、计算风险——定价 （一）定价的方法：净资产法/ 投入法/投入+溢价法 （二）确定目标公司债务，从股权转让价款中扣除 四、控制风险——分批支付股权转让款 （一）股权变更登记后支付首期股权转让款 （二）目标公司股权转让基准日之前的债权已经实现、工程已经完工、债务已经清偿、 且不存在未披露债务，支付余款 （三）其他款项支付进度做相应安排 五、分散风险——担保 收购方出借资金给目标公司用于清偿股权借款的，股东应对目标公司向收购方借款进行 担保，或者用目标公司资产进行担保 六、如果收购部分股权，要和留任股东签订合作协议，以此作为股权转让的先决条件， 并约定公司僵局的解决方案。 第三部分 房地产并购基本程序 一、签订并购意向书和保密协议 二、进行法律尽职调查、财务尽职调查、税务尽职调查 三、设计交易结构 四、与转让方谈判 五、起草交易文件 六、签订股转协议及相关协议 七、进行交割 第四部分 房地产并购重组中的税种及税收政策 一、 并购重组主要类型 二、并购重组中的主要税种 （一）增值税 （二）土地增值税 （三）契税 （四）所得税 三、并购重组中的主要税收政策 （一）并购重组中的增值税政策 （二）并购重组中的土地增值税政策 （三）并购重组中的契税政策 （四）并购重组中的所得税政策 （五）非居民间接转让股权所得税政策 第五部分 房地产并购重组中的涉税事项及处理 一、关于税务尽职调查 （一）目标企业涉及税种的缴纳情况 （二）目标企业适用税收优惠政策情况 （三）目标企业关联交易及转让定价情况 （四）目标企业增值税专用发票取得和抵扣情况 （五）目标企业税务争议情况 二、关于涉税风险评估 （一）根据涉税风险法律责任性质进行判断 （二）根据涉税分析金额大小进行判断 （）按时根据涉税风险发生概率进行判断 三、关于税务架构设计 （一）资产转让与股权转让 （二）非居民直接转让与非居民间接转让 （三）个人转让与企业转让 （四）投资后转让与分立后转让 （五）一次性转让与多次转让 四、关于涉税条款起草 （一）关于项目公司涉税事项的陈述与保证条款 （二）价格条款 （三）发票条款 （四）涉税风险分担条款 （五）特殊涉税条款 五、关于涉税条款谈判 （一）谈判人员选择 （二）收益与风险相一致原则 （三）根据涉税风险严重程度安排谈判进程 （四）涉税风险应与价格、支付等条款一并进行谈判 第六部分 房地产并购重组中的税收筹划及风险 一、纳税策划的原则 二、纳税策划的风险 三、纳税筹划的方法 （一）先分配利润后再转让股权 （二）先盈余公积转增资本再转让股权 （三）不按股权比例分配利润 （四）将个人所得转为企业所得 （五）控制增值率适用土地增值税低税率 第七部分 房地产并购重组中的疑难问题及评析 （一）受让股权收益权后取得的利润是否免税？ （二）名股实债利息是否可以税前扣除？名股实债取得的收益是否免税？ （三）通过有限合伙投资取得利润是否免税？ （四）名债实股取得收益是否免税？名债实股支付的是否可以税前扣除 第八部分 房地产并购重组中的税收筹划及风险 一、纳税策划的原则 二、纳税策划的风险 三、纳税筹划的方法 （一）先分配利润后再转让股权 （二）先盈余公积转增资本再转让股权 （三）不按股权比例分配利润 （四）将个人所得转为企业所得 （五）控制增值率适用土地增值税低税率
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