|
房地产行业营改增后增值税及土地增值税问题解析 房地产企业在新政下实行开源节流极为重要，房地产企业的开发流程复杂，房地产项目开发周期长、涉及面广、产品复杂，清盘后需要进行高难度的项目公司注销；房地产行业涉及税种最多，如何通过了解房地产的特性化解风险，是房地产企业当务之急。而相关税收政策的不足和实务复杂性是每个财务人员最头疼的问题，大量“灰色”地带，成为企业的税收风险点，但如果运用得当，也能成为企业的税收筹划点。 第一部分：房地产企业“营改增”纳税全面处理 一、营改增政策的解读与实践 1.我国流转税制的形成及增值税改革
2.增值税的一般计税方法和简易计税方法
3.增值税的适用税率和征收率
4.营改增后房地产纳税义务发生时间和纳税地点有无变化？
二、房地产企业应关注的营改增若干风险问题 1. 房地产企业主要税种及管理重难点分析 2.开发环节中重要管理事项 3.房地产开发各个阶段发票管理 4. 营改增后合同审核要点 5.四流合一管理要点以及实操中存在的常见问题
第二部分：房地产企业土地增值税清算全程纳税攻略 一、土地增值税清算需注意问题 1.小产权房征收土地增值税吗
2.房屋长期出租是否征收土地增值税
3.土地增值税清算单位怎么确定 4.土地增值税清算分两类还是分三类还是分四类
5.分期开发的项目能否合并进行土地增值税清算 6.车位车库等要不要分摊土地成本
二、房地产项目取得土地方式对于土地增值税清算的影响
1.土地作为扣除项目成本如何确定
2拆迁补偿费属于取得土地使用权所支付的金额吗
3.直接买地与股权转让买地对于双方有哪些税收影响
4.红线外支出能否列支土地成本清算扣除
5.政府返还款可有纳税筹划空间
三、房地产项目开发成本清算如何扣除 1.签订甲供材合同如何处理
2.房地产开发都可以加计扣除吗
3.建安成本可随意虚增吗
4.会所、幼儿园、小学符合什么条件才可以作为公共配套设施成本
5.装修装饰支出可否作为土地增值税扣除项目
6.垫资开发与融资成本土地增值税税负比较
四、房地产项目开发清算收入如何确定 1.未开具发票或未全额开具发票时如何确认收入
2.房地产企业补退房款如何确认收入
3.房地产企业收取的违约金、更名费是否缴纳土地增值税
4.取得非货币性资产如何确认土地增值税清算收入
5.拆迁安置房如何确认土地增值税清算视同销售收入
6.房地产企业自用、出租开发产品是否需要征收土地增值税 五、土地增值税清算开发费用如何扣除 1.委托贷款利息支出属于能提供金融机构证明吗
2.房地产企业所支付的银行顾问费是否可以据实作为土地增值税清算扣除项目
3.房地产企业在全部使用自有资金情形下，房地产开发费用是按照扣除项目前两项的5%计算还是按照扣除项目前两项的10%计算
六、清算后再销售房产税率如何确定 1.土地增值税清算后的后续支出是否可以追补确认为土地增值税扣除项目
2.清算后取得发票如何处理
3.清算后又卖房如何处理
第三部分：房地产企业纳税筹划攻略 一、 房地产企业控制土地增值率的筹划
二、房地产企业巧用扣除项目的筹划
三、 房地产企业分解式销售的筹划
四、 房地产企业营改增的筹划
| 
