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《房地产行业投资项目分析及市场环境解码》 陈德胜 博士/教授/博士生导师 金融经济专家课程背景： 当前房地产企业想长期持续生存要点，是决策钱、地、产品，怎么拓展项目？怎么找到资金？怎么在一、二线城市和核心城市或周边城市，找到项目和土地资源,都是房企高管们每天在思考的问题。市场环境研究的内容几乎扩展到社会、政治、经济、文化、习俗的切领域。进行房地产投资就如同种下一棵树，而投资环境就是养育树木并决定其生死的土壤，是房地产投资和开发的第一步，只有确认了投资环境的健康和稳定，此后的市场研究和地块选择才能开始。 为此，本课程对房地产行业投资项目分析及市场环境解码，为相关领导和骨干提供借鉴。 授课老师近30年的金融经济研究与实践工作经验，逻辑严谨，思路清晰；通过深入浅出的理论与案例分析相结合，通俗易懂。 课程收益： 1、学习和掌握中国房地产需要关注区域与城市，以及如何在这些区域和城市获得项目； 2、学习和掌握项目决策模型、要点，以及如何正确判断房地产市场和项目； 3、学习和掌握从资本角度和财务指标角度对项目做出正确研判； 4、学习和掌握房地产项目测算模型、市场测算模型以及可行性研究报告撰写； 5、学习和掌握项目开发前中后期融资模式、项目研究和踏勘，以及项目风险评价与控制。 课程对象： 房地产董事长，房企集团中、高管，区域公司中、高管，项目投资拓展人员，财务管理人员 课程时间： 2天，6小时/天 课程方式： 主题讲授+视频欣赏+情景模拟+案例研讨+学员分享+落地工具+头脑风暴 课程大纲 一、决策区域与城市 1 时刻关注三大湾区城市 2 重点关注中国9大城市群的20个都市圈 3 中小房企进入核心都市圈及周边城市的4种方法 4 中小城市项目投资的8个关键指标 5 抓住房地产周期性投资模式 二、决策项目与市场 1 城市规划与区域规划研究 （1 ） 城市规划与区域规划发展方向 （2 ） 实际规划落地性论证 2 决策项目区域与地段 （1 ） 区域产业与人口特点 （2 ） 区域经济现状与未来发展方向 （3 ） 区域交通与配套现状与未来发展 （4 ） 区域房地产政策 3 城市与区域房地产市场研究与决策 （1 ） 土地市场现状与未来2-3年土地市场研判 （2 ） 房地产存量与去化周期 （3 ） 市场平均去化量与回款情况 4 项目决策指标模型 （1 ） 项目核心经济指标研究与规划方案选型 （2 ） 城市地图7个关键指标快速定位项目 （3 ） 商业项目与产业项目的决策指标 5 项目测算与风险压力模型 （1 ） 项目成本测算 （2 ） 项目可销售回款预测 （3 ） 项目开发风险、政策风险与市场评估 （4 ） 项目盈亏平衡点评估 三、决策资金与财务指标 1 资金指标决策 （1 ） 资金方的合作方式 （2 ） 资金方投资偏好研究 （3 ） 资金回报要求与风险评估 （4 ） 项目融资结构设计 2 项目财务核心指标决策 （1 ） 项目内部收益率IRR （2） 项目“地货”比 （3 ） 项目净现值NPV （4） 项目回款周期 （5） 项目利润率 3 项目财务指标和税务选型 四、现场踏勘与市场调研 1 现场踏勘准备 （1 ） 土地市场数据调研 （2 ） 房地产市场调研 （3 ） 现场踏勘工具准备 2 现场踏勘要点与指标 （1 ） 项目地上物踏勘 （2 ） 项目地下初步地勘、文勘 （3） 周边在建项目走访 （4）项目1-3公里半径配套、交通等踏勘 3 市场调研 （1） 项目周边主流产品研究 （2） 项目周边项目去化情况和房价研究 （3 ） 项目周边主力客户群研究 五、房地产融资模式 1 土地前融 （1 ） 资金来源方向 （2） 融资模式与成本 2 代建融资 （1 ） 代建方背景与资金来源分析 （2 ） 融资模式与成本 3 销售融资--- 融资模式与融资成本 4 合作融资 （1 ） 合作融资结构设计 （2 ） 退出机制与融资成本 5 开发贷---开发贷条件与融资阶段 六、 可行性研究与项目结论 （1） 房地产项目可行性研究构成 （2 ） 项目可行性研究数据与信息来源 （3） 可行性研究信息与项目投资决策关系逻辑 （4 ） 项目可行研究结论 （5 ） 项目投决流程与决策指标 （6 ） 与企业内部和外部同类型项目对比 （7） 将项目投决与结论作为出让方谈判要点 七、 项目投资环节的风险控制 1 项目前期拓展阶段风险控制 （1） 前期拓展工作成本控制 （2） 数据与信息完整性 （3） 土地/项目核心决策人的接洽 2 项目拓展中期谈判阶段的风险控制 （1） 明确政策性拿地返还时间和方式 （2） 明确土地款/收购款支付方式 （3） 明确拆迁与债务处理方式 （4 ） 明确地价与限购城市的售价 3 项目后期获地阶段的风险控制 （1） 报批报建方式与流程 （2 ） 开发中相关部门和单位的协调 （3 ） 预售条件与回款时间 八、房地产项目投资模式概述 1招拍挂类 2收并购类 3城市更新/三旧改造类 4其他类 九、房地产项目投资流程概述及案例分析 1房地产项目投资流程概述 2案例分析 十、投拓人员素质要求 1专业运用能力 2综合分析能力 3资源集聚与调动能力 十一、市场环境分析 1政治环境调查分析 2经济环境调查分析 （1）宏观经济环境 （2）市场环境 （3）财务环境 （4）资源环境 3金融环境调查分析 4文化环境调查分析 （1）社会秩序 （2）社会信誉 （3）社会服务
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