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革故鼎新、精耕细作-2024房地产行业发展与趋势展望 课程背景： 当前地产政策从放松到刺激应出尽出，290个市累计出台1218次政策，从放松“四限”到财税托市刺激购房，再到“三个不低于”政策出台，标志着我国房地产政策的新一轮调整与优化。中央政治局会议指出需要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。”国务院常务会议强调要调整优化房地产政策，根据不同需求和不同城市推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，并加快研究构建房地产业新发展模式。2023年8月25日住建部与央行、金监局等部门联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，正式实施“认房不认贷”政策。同时京沪地产降首付降利率政策频出，这一系列的政策调整和优化反映了我国政府对于房地产市场的关注和调控，旨在促进房地产市场的平稳健康发展，同时也为广大购房者提供了更为有利的购房条件。 2024年房地产行业新赛道渐显三大工程，城市更新、旧城改造、文旅地产、养老地产、产业地产，如何大浪淘沙把握机遇与趋势，地产开发在当前监管环境下突围的机会点在哪里？如何全面理解2024年地产行业政策端、库存端、销售端、投资端修复逻辑。如何理解“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，如何理解“优质房企”的内涵？ 本课程将从国内宏观经济层面与您共同解析房地产行业的挑战、机遇、困局、破题与出路、，让受众学员深入浅出的理解2024年房地产行业趋势与机遇。 课程收益： 解构中国房地产投资基本分析框架与分析逻辑流 当前密集的调控政策对于中国房地产行业发展的深意、背景与靶向 如何破局中国房地产在当前行业背景下面临的突出矛盾 布局房地产行业新赛道与第二曲线的模式 取经全球房地产发展的美国模式、日本模式、新加坡模式与德国模式 课程时间：1天，6小时/天 课程对象：房地产公司、政府、金融机构 第一讲 立足事实逻辑-解构中国房地产投资 一、 举足轻重-经济双轮驱动之一 1. 盘根错节-地产宏观逻辑 a) 牵一发而动全身-逐利的地产背后都是政府的宏观调控 2. 各自为政、各扬所长-地产当下模式定位 a) 新加坡模式 b) 市场类归属市场 c) 保障类归属公共服务 二、 齐头并进、唇亡齿寒-房地产是一二三级联动 1. 前期土地的一级开发-主体政府平台 2. 地产拿地施工建安销售库存二级开发-央国民开发商 3. 持有租金收益+资产增值的三级开发-不动产公司与个人 三、 前因后果、环环相扣-房地产链条 1. 土地端-政府的土地出让金、居民的补偿收入、土地前期工程费用 2. 资金端-银行贷款利率、个人住房按揭、其他资金利率 3. 供给端-开放商负债、库存、开发效率与收益定价 4. 需求端-居民负债与加杠杆意愿、住房需求变化 5. 施工端-上游材料、设备、劳务 6. 销售端-代理佣金 7. 政策端-拿地许可、购房许可、融资许可、首套标准认定、施工许可、预售许可 8. 消费端-家居家电支出 9. 资产端-居民资产占比与金融属性 四、 一览无余-房地产概览 1. 布局前瞻-增量市场、未来多少房、多少人 a) 增量布局-两条线（胡焕庸线与长江） i. 都市圈-上海周边都是富亲戚 ii. 城市群-长三角谁也不服谁 b) 增量主体-谁能扛风险 i. 央国企 ii. 民营企业 c) 增量类别-居者有其屋 i. 商品房 ii. 保障房 iii. 平急两用 2. 因地制宜-存量市场、现在多少房、多少人 a) 城市更新 b) 城中村改造 第二讲 天塌不下来-本轮地产危机导火索与破局 一、 二元互通、浪潮推进-驱动地产的总体逻辑 1. 中国的城市建设与城市人口流入 2. 美联储货币政策与地产价格 3. 中国经济双轮驱动之地产投资驱动 4. 人口与年龄结构 5. 居民收入与地产定价模型 6. 房价短期看金融、中期看土地、长期看人口 二、 “里程碑”-中国房地产五大关键时刻 1. 1987年首次深圳土地拍卖 2. 1998年房地产市场化 3. 2009年房地产金融化 4. 2016年因城施策房住不炒 5. 2022年房地产去金融化 6. 本轮地产危机的爱与恨 三、 源远流长-地产行业本轮危机的原因 1. 外因-市场透支（房价投资、需求投资、支付投资、供给透支） 2. 外因-政策“猛药“ a) 去杠杆层层加码 b) 地方监管力度过严 3. 内因-以规模为导向的错误认知 a) 快速扩展，将行业回暖误认为监管放松 b) 房地产行业过度金融化 案例解析：恒大危机的根源 案例解析：城投公司缘何保牌 案例解析：中国有没有优质的房企 案例解析：美国地产商的核心本领 案例解析：客观理解日本经济与地产危机 四、 因势利导-破局要依托现实对过去买单 1. 中国城镇化进程已达65%-地产行业未来规模受限 案例解析：创造土地价值依托的是城市规划与能级提升 2. 地产行业短期看金融、中期看土地、长期看人口 3. 房地产行业需求端分化-有效需求与无效需求 案例解析：城镇化进程降速，结构化问题凸显 案例解析：房地产资产回报率高于劳动收入矛盾的调和 案例解析：房地产价格上涨的本质是土地价格上涨 4. 高质量发展与人口红利的消退-地产行业远期支撑减弱 a) 老龄、少子、躺平、内卷、收入差距 b) 上有四老下有三小的70、80和90后 c) 2022-2036年婴儿潮变成退休潮 案例解析：只租不购成为一线核心城市主流思潮 案例解析：“三胎”政策放开影响几何 5. 农民进城与户籍-地产行业与实体经济的矛盾 a) 到城里工作性价比究竟是高还是低 案例解析：1000万美团外卖小哥“裸奔”大军还是“新蓝领” 6. 人均劳动回报与产值继续高增长-高房价让年轻一代失去活力 案例解析：90后和00后为什么不愿意进工厂打工 五、 未雨绸缪-市场布局与风险化解 1. 建成+在建+代建人均已达50m2 2. 三四线人均住房存量潜在供应均高于一二线 3. 未来十年住房增量回落至100亿平 4. 北上广深成渝武8市形成五大增长极 5. 不好说5年只能说明年-高度聚焦20城 六、 凤凰涅槃-行业现状与并购重组出清 1. 央国企城投主导房地产的时代已经来临 2. 中小民企深耕本土区域 3. 寻求消费热点拉动地产投资 4. 行业微利与第二曲线突围 案例解读：万达轻资产模式解读 第三讲 国策导向、稳中求进-新一轮地产趋势 一、 防风险、稳基石-顶层设计 1. 中央政治局会议 (2023/7/24) a) 要切实防范化解重点领域风险 b) 适应我国房地产市场供求关系发生的新形势，适时调整优化房地产政策 c) 更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展 2. 顺势而为、因时制宜-国务院常务会议 (2023/7/31) a) 要调整优化房地产政策 b) 根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措 c) 加快研究构建房地产业新发展模式 3. 安居乐业、需求为先-央行 2023 年下半年工作会议(2023/8/1) a) 支持房地产市场平稳健康发展 b) 延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序 c) 继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求 4. 因地制宜、分类施策 a) 《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》 (2023/8/25) i. 居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 b) 《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》 (2023/8/31) i. 降低首套房和二套房首付比例以及贷款利率下限 ii. 降低存量房贷利率 c) 四大一线城市“认房不认贷” i. 广州市《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》 ii. 深圳市《关于优化深圳市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》 iii. 上海市《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》 iv. 北京市：《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》 d) 京沪降首付与利率调整 二、 危机才刚刚开始-调控政策以人为本、权衡利弊 1. 短期矛盾-流动性危机、一口热锅、两勺清水 2. 中期矛盾-居民高杠杆、只存不借、不存不借 3. 长期矛盾-人口老龄化、低生育率、低结婚率 三、 大变革-存疑十问、未来可期 1. 开发商定位，冰火两重天：恒大事件是行业洗牌还是危机，开发商角色引思考 2. 土地金融，退路与出路：销售不畅时的土地出让金问题，挑战传统模式 3. 资产变现，银行债务化：房子卖不掉是否能转贷给银行，金融创新的可能 4. 保障转型，商品房的新生：商品房能否转为保障房，政策灵活性的体现 5. 追随产业，开发商的智慧：开发商为何紧随华为等产业巨头，反映了产业引导的趋势 6. 货币池塘，涨落有度：房地产市场在货币政策中的角色与影响 7. 市场调节，居者有其屋：房价下跌是否会导致居民破产，市场自我调节的力量 8. 政府引导，搬石头的智慧：政府为何喜欢搬迁，房价背后的政策考量 9. 产业支撑，空城计还是明日之星：没有产业支持的地方房地产市场的未来 10. 三重债务，富国强民还是空转一场：开发商、政府、居民债务问题，资金流向何方 四、 住宅市场冰火两重天 1. 豪宅回落，改善性需求崛起 2. 新旧房价倒挂现象频发 五、 城市更新打破瓶颈 1. 紧随宏观政策，布局“三大工程” 2. 核心区域城市更新迅猛 3. 城中村改造提速 4. 保障房投融建管全链条政策成型 六、 租赁市场政策引领 1. 保障性租赁住房与公募REITs结合 2. 市场化租赁供应减少，租金下降 3. 包租兴衰，增值服务为王 七、 商业地产迎风而行 1. 疫情下需求减少，消费意愿降温 2. 投资购地双降，销售持续跌 3. 空置率升，租金复苏努力 4. 区域购物中心逆流而上 八、 办公地产竞争激烈 1. 投资销售持续下降 2. 租金空置率面临压力 3. 大宗资产交易大幅下降 4. 租赁去化艰难 a) 案例分析三地CBD空置率 九、 文旅地产稳健前行 1. 内容型旅游小幅攀升 2. 近郊乡村旅游受宠 十、 养老地产破茧成蝶 1. 养老产业政策加速落地 2. 客户认知加深，央企险资房企群策群力 十一、 园区产业地产集群效应 1. 片区高质量发展 2. 人口向优势区集中 3. 科创引领区域发展 4. 土地政策偏向产业支持 5. 蓝海策略转利基战场 6. 公募REITs成新宠 第四讲 花开会有时、颠覆行业的“非专业人士” 一、 五大增长极足以带动全国GDP 1. 房企要聚焦关注25个城市-都市群城市群 a) 长三角-沪杭宁苏庐甬锡常瓯 b) 粤港澳大湾区-深广佛珠莞 c) 京津冀-京津 d) 成渝城市群-成渝 e) 长江中部城市群-武长 f) 关中城市群-西安 g) 中原城市群-郑 h) 山东半岛-青济 i) 海西城市群-夏 2. 布局更精细、考验房企细活的时候到了 a) 硬实力指标-32项 b) 软实力指标-18项 案例解析：上海一栋楼的税收超过三四线城市税收全年 二、 专注力向制造业学习-不要医头医脚 1. 专注于产品力和去化速度的住宅地产投资商 a) 万科地产、保利发展 2. 专注于资产证券化与商业物业运营的商业地产运营商 a) 招商蛇口、华润置地、中粮大悦城 3. 专注于产业导入与基金投资的园区运营商与物流地产商 a) 联东U谷、中南高科、万洋集团、顺丰地产、普洛斯 4. 专注于施工与建筑的大型央国企地产综合开发商 a) 中海地产、中交地产、电建地产 5. 专注于轻资产模式的物业服务与中介服务商 a) 中原地产J、链家LianjJia、美联物业 三、 颠覆行业的非专业人士入局 1. 养老护老家政教育医疗进军地产 2. 网红买楼成为实力象征 3. 绿色地产智能家居转型地产试水 4. 每个人都有向往居住品质高的房子的权利 四、 房地产开发企业的长期主义 1. 坚守主业聚焦国家战略 2. 效益导向追求精细管理 3. 战略收缩聚焦城市深耕 4. 降低负债控制财务风险 5. 降本增效向制造业学习 6. 回归本源关注客户需求 7. 布局新赛道夯实发展基础
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