|
存量资产盘活与资产保值增值方法解析 课程背景： 国务院办公厅发布了《进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》(下文简称“意见”)，在该“意见”中，国务院就盘活存量资产的背景、重点方向、盘活方式、政策支持、获得资金投向等方面给出了明确的政策指向。“意见”的推出对于有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，提升基础设施运营管理水平，拓宽社会投资渠道，合理扩大有效投资以降低政府债务风险，降低企业负债水平等方面具有重要意义。 同时，也对未来中国施工企业市场化投资基础设施类项目、地方政府平台公司参与基础设施投资运营释放了积极的信号，2024年“三大工程”由中央规划、多部委协同，成为2024年存量资产盘活的重要抓手。央行、国家金管局、政策性银行、发改和财政从财政金融和土地要素全面支持推动"三大工程"加快落地。同时为了防范地方债务风险，地方财政更加强调多渠道筹措资金，并鼓励吸引民间资本参与。这为施工单位通过投融资模式创新提供了广阔的市场拓展和项目落地的机会。 在资产证券化ABS、基础设施REITs的快速发展和PPP模式盘活闲置资产、推动养老、消费、保障性租赁住房的发展，社会资金参与到城市更新、TOD建设和国有资产处置等方面拓展了诸多可能性。 课程收益 掌握存量资产盘活的宏观经济背景与意义 掌握存量资产盘活的模式方法与路径 “三大工程”覆盖的领域以及货币政策财政政策如何进行支持 如何以重点城市的“三大工程”为抓手进行存量资产盘活 掌握存量资产盘活的资产证券化操作流程 掌握基础设施不动产公募REITs操作申报流程与案例 掌握产权交易、资产重组、债务重组、改扩建在存量闲置资产盘活中的作用 课程时间：1天 课程对象：政府部门、高新园区、施工单位、城投公司、地产类企业 课程方式：实战讲授+案例分析+调研问卷+模式解析 课程大纲 第一讲 存量资产盘活的背景、方向、领域与区域 一、 地方政府盘活存量资产的政策背景 1. 《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号） 2. 《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》（国办发〔2022〕19号） 3. 《关于进一步发挥资产证券化市场功能支持企业盘活存量资产的通知》 4. 《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》（发改办投资〔2022〕561号） 5. 《关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》（发改投资〔2022〕1652号） 6. 《关于盘活行政事业单位国有资产的指导意见》（财资〔2022〕124号 ） 二、 存量资产盘活的作用与意义 1. 提高固定资产与基础设施领域资产的流动性 2. 为基础设施投资提供资金来源 3. 鼓励社会资本更好参与到固定资产投资领域 4. 防止地方政府新增隐性债务 三、 重点领域 1. 重点盘活存量规模大、收益好、具有增长潜力资产 2. 统筹盘活与改扩建有机结合 3. 有序盘活长期闲置但有较大开发利用价值的项目资产 四、 重点区域 1. 推动建设任务重、投资需求强、存量规模大、资产质量好的地区 2. 地方政府债务较高、财政收支平衡压力大的地区 3. 5大城市群内部的都市圈区域 五、 重点企业 1. 地方国有企业和平台公司 2. 建筑施工类央企 3. 民营社会资本 第二讲 存量园区、工业地产、房地产项目资产盘活 一、 中国人民银行 国家金融监督管理总局关于金融支持住房租赁市场发展的意见 1. 住房租赁开发建设贷款 2. 团体批量购买租赁住房贷款30年 3. 住房租赁经营贷鼓励“二房东”模式 二、 “三大工程”为牵引资产盘活金融助力 1. 存量资产盘活之租赁型保障房改造与盘活 2. 存量体育场馆、仓储设施、医院、康养与服务区升级改造应急功能 3. 城中村改造资产作为集体经营性资产 三、 保障性租赁住房供应渠道及土地政策 1. 集体经营性建设用地 2. 企事业单位自有闲置土地 3. 产业园配套用地 4. 存量闲置房 5. 新供应国有建设用地 四、 保障性租赁住房两个类别及规模 6. 保障房市场+保障双轨制 a) 配售型-住房困难群体和高层次人才引进 b) 配租型-公租房、保障性租赁住房 7. 保障房投资主体是谁 a) 传统城投公司类的投融资平台公司 b) 政府新设立的类平台管理类公司 c) 融资白名单下的传统地产开发商 d) 央国企建工企业投资公司于地产平台 8. 十四五保障房的建设规模7亿平 五、 国务院《关于规划建设保障性住房的指导意见》(国发【2023】14 号文) 解读 9. 基本原则 a) 提高保障性住房再住房总供给中的比例 b) 加大保障性住房建设和供给 c) 坚持资金平衡 d) 支持城区300万以上的大城市率先探索实践 10. 对象标准 a) 住房有困难且收入不高的工薪收入群体 b) 城市需要引进的人才群体 11. 规划与用地 a) 因地制宜与城中村改造、城市更新、危旧房改造结合 b) 安排在交通便利、公共设施齐全区域 c) 划拨方式供应土地或仅支付土地成本 d) 支持非住宅用地变更土地用途不补缴土地价款 12. 配售与管理 a) 公平公正配售成本价销售 b) 禁止以任何方式将保障房变为商品房流入市场 13. 支持政策 a) 保障房公积金贷款 b) 保障房开发贷和个人住房贷款 c) 给于税费支持 六、 保障性住房全国各地的实践案例解析 14. 特大超特大城市已出台“十四五”期间保租房建设规划细则 a) 北京、上海、广州、深圳保障房建设规模与体量汇总 b) 杭州、成都、南京、武汉、郑州、长沙、西安保障房规划目标与实施进度 15. 上海《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》解读 16. 上海保障房筹集渠道 a) 新建-集体经营性建设用地、企事业单位自由地、新供国有建设用地 b) 配建-产业园区配套 c) 改建-存量非居住房屋改造 17. 深圳《深圳市保障性租赁住房筹集管理工作指引(试行)》解读 18. 深圳保障房筹集渠道 a) 住宅、商务公寓 b) 产业园区配套宿舍 c) 旅馆、厂房、研发用房、仓储、科研教育非居存量 d) 城中村房屋 e) 其他社会存量房屋 七、 城镇村改造的基本特征与要素 19. 《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》各地落实情况梳理 a) 超大城市城中村改造规划与实施进度 i. 广州的房票制度创新与做地制度创新 ii. 深圳城中村改造实施意见引入前期服务商突破政府隐债限制 b) 特大城市城中村改造与制度创新 20. 城中村改造的三个类型 a) 拆除重新 b) 整治提升 c) 拆整结合 21. 棚改、旧改、城中村改造异同 a) 土地性质与用途的拆别 b) 改造实施主体的差别 c) 前期土地一级开发补偿主体与资金可融资 d) 整治提升类项目拆除比例提高至30% 八、 城中村改造四大阶段 22. 前期计划规划阶段 23. 拆迁安置补偿阶段 24. 土地出让上市阶段 25. 开发建设实施阶段 26. 村委、企业、业主多元协同 九、 城中村改造策划流程与创新 27. 前期计划规划阶段 28. 意愿征集和可行性研究 29. 城中村改造年度计划编制 30. 基础信息核查与台账建立 31. 城中村改造项目实施方案编制 32. 城中村改造单元规划确定基本规划指标 33. 基础信息台账 34. 规划设计方案 35. 建设实施方案与投融资平衡方案 36. 综合评价确定实施主体 37. 建管一体长效治理与物理管理 十、 城中村改造利资金平衡方案设计 38. 城中村改造的三级利润概念与投融资平衡 a) 土地整体与一级开发引入前期服务商与实施单位 b) 土地开发与二级开发实施单位与拿地单位分离 c) 资产持有与三级利润与收入 39. 城中村改造参与主体 a) 政府主导型 i. 村委会+村集体经济合作组织 ii. 政府新设立平台公司 iii. 政府城投公司 b) 企业主导型 i. 白名单类房地产企业 ii. 施工央国企 c) 政企联合型 i. 村集体出地出授权企业出资金 十一、 城中村改造资金来源与保障 40. 政府投资财政预算资金 a) 中央专项财政资金 b) 地方政府专项债 c) 财政土地出让收益 41. 企业投资市场化融资 a) 城投类国有企业、地产开发商、施工企业 b) 物业权利人自筹资金，包括物业主、物业使用人和物业管理人 c) 市场化融资资金（银行贷款、非标融资、债券资金、城中村改造基金、REITs） 42. 政策性银行贷款与国有银行专项贷款 十二、 平急两用的案例分析 43. 成都市新都区 a) 隔离点集装箱改造为公共驿站 b) 核酸采样舱改造为司机之家 44. 北京市平谷区 a) “吃、住、行、医、集中承载”五大应用场景 b) 农副产品保供基地 c) 综合物流枢纽 d) 旅游居住设施 e) 高速服务区 f) 医疗体系 45. 北京朝阳：积极接轨保租房 a) 北京朝阳区七彩家园项目从方舱医院成功转换为保障性租赁住房项目 第三讲 存量资产盘活的模式与方法之ABS与类ABS 一、 城投公司资产证券化操作 1. ABS资产证券化的框架 2. 基础资产 a) 基础资产类型 b) 现金流集中度 c) 现金流稳定性 3. 主题资质 a) 股东背景 b) 经营状况 c) 财务状况 4. 交易结构 a) 破产隔离 b) 现金流支付机制 c) 增信措施 d) 信用出发机制 e) 交易结构风险 5. 基础设施收费权ABS 6. 棚改/保障房ABS 7. CMBS/CMBN 第四讲 存量资产盘活的模式与方法之基础设施不动产公募REITs 一、 基础设施不动产公募Reits政策体系 1. 《国家发改委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（586号文） 2. 《国家发改委关于进一步做好基础设施不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（9589号文）附件《试点项目申报要求》 3. 《公开募集基础设施投资基金指引（试行）》（54号文） 二、 基础设施不动产公募Reits存量资产盘活模式 1. 基础设施REITs的市场审批及参与主体和功能 a) 省级发改委 b) 中国证监会 c) 沪深证券交易所 d) 证券业协会 e) 基金业协会 f) 中证登 2. 公募REITs的申报流程 a) 项目入库阶段 b) 项目入围阶段 c) 发行上市阶段 3. 基础设施REITs的项目筛选（什么样的项目能做REITs？） 4. 公募基金+ABS”的交易结构 5. 基础设施REITs的增信措施 6. 基础设施REITs的退出安排 7. 案例解析：中金普洛斯REIT 8. 案例解析：东吴苏园产业REIT 第五讲 存量资产盘活的模式与方法之TOT模式 三、 政府和社会资本合作（PPP）之TOT模式 1. 确定实施机构 a) 产权所有人 b) 行业主管部门 2. 资产评估确定资产价值 a) 国资委、财政局、专业资产评估机构 3. 入库 4. 采购社会资本 5. 成立项目公司 6. 签订资产转让协议 a) 受让相关资产/经营权 b) 支付转让费用 7. TOT项目合同 8. 职工安置协议安排 9. 执行 案例解析：德阳市人民政府文化体育设施TOT项目 案例解析：太原市北郊污水处理厂TOT项目 第六讲 产权交易、资产重组、债务重组、改扩建与资产价值重塑 一、 积极推进产权规范交易 1. 存量资产确权与手续补办 2. 有效提高项目收益水平 3. 完善规划和用地用海政策 4. 落实财税金融政策 二、 发挥国有资本投资、运营公司功能作用 1. 国有资本投资公司与国有资本运营公司的兼并与重组 2. 设立存量资产基金 三、 探索促进盘活存量和改扩建有机结合 3. 老旧小区改造城市更新 4. TOD模式 5. EOD模式 6. 特许经营权模式 7. 政府购买服务模式 四、 挖掘闲置低效资产价值 1. 创新研发 2. 卫生健康 3. 养老托育 4. 体育健身 5. 休闲旅游 6. 社区服务或 7. 保障性租赁住房 五、 闲置资产价值重塑核心要素 1. 客观评估资产价值 2. 再造方向进行准确定位 3. 选择适合的项目运作模式 4. 第三方与所有者合作改建运营
| 
