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EOD模式操作流程及典型案例解析 课程背景： EOD（Ecology-OrientedDevelopment）模式是以生态文明思想为引领，以可持续发展为目标，以生态保护和环境治理为基础，以特色产业运营为支撑，以区域综合开发为载体，采取产业链延伸、联合经营、组合开发等方式，推动公益性较强、收益性差的生态环境治理项目与收益较好的关联产业有效融合，统筹推进，一体化实施，将生态环境治理带来的经济价值内部化，是一种创新性的项目组织实施方式。 生态环境导向的开发模式（简称EOD模式）是在中国经济高质量发展形势下的必然选择，也将是未来主流的开发趋势。只有坚持生态优先，将生态保护治理与资源、产业融合考虑，才能实现区域的可持续发展。近些年来建筑施工类央国企在EOD模式方面探索出一条结合地方政府投融资实际情况的发展创新模式案例，本课程将全面从国内EOD模式的操作的定义、流程及最新国内典型案例进行全面解读。 课程时间：0.5天 课程对象：建筑施工类央国企及分子公司、金融机构、房地产企业 课程方式：实战讲授+案例分析+调研问卷+模式解析 课程大纲 第一讲 ：EOD项目的获取和投融资操作要点 一、 EOD模式背景意义 1. 政府没钱+生态环境治理-践行两山论+生态产业化 2. 城镇化建设投资引发地方政府隐形债务危机 3. 政府预算收支过度以来土地财政 4. 政府投资向社会资本投资转变 5. 投资增值模式向运营模式转变 6. 投资运营与资产增值保值当下投资项目谋划的主题 二、 基本要求与政策依据 1. 《关于生态环境领域进一步深化“放管服”改革，推动经济高质量发展的指导意见》 2. 《关于支持服务民营企业绿色发展的意见》 3. 《关于扩大战略性新兴产业投资培育壮大新增长点增长极的指导意见》 4. 《关于推荐生态环境导向的开发模式试点项目的通知》 三、 操作要点 1. 项目选择谋划，资产与收益关联，项目实施主体搭建 2. 重构生态网络 3. 城市环境的整体提升 4. 产业导入整体溢价增值 四、 EOD项目的基本模式和产品矩阵 1. EOD的产品基本特征 2. EOD的相关政策体系演化及方向 3. EOD的政府痛点和利用：非经营性投资与债务锁死 4. EOD的生态价值转换路径：全景生态 5. EOD五级产品矩阵和应用场景 6. EOD的基本盈利模式和变型：深度切入城市和生态两大建设体系 五、 项目初步信息研判技术手段 1. EOD的城市区域研判方法：城市群轴带研判 2. EOD的空间区位研判方法：城市战略研判 3. EOD的C端经营性研判方法：人口结构和产业人口研判 4. EOD的B端经营性研判方法：产业链和产业生态研判 5. EOD的G端经营性研判方法：政府财政和支付能力研判 六、 项目获取阶段实操 1. 城市更新类EOD项目获取要点 2. 文化旅游类EOD项目获取要点 3. 平台公司的合作和利用要点 4. 项目签约和保障 七、 项目投融资路径和要点 1. 政策性银行的融资路径 2. 集合投资的主要路径和方法 3. ABO、Reits、CMBS、PPP等融资工具的优劣和选择 4. 财政资金和补贴的合理利用 5. EOD结合片区开发的合理利用 八、 项目实操建议、合法合规交易结构搭建、盈利点分析 1. EOD模式试点申报与实施主体 2. EOD模式下的联合体 3. EOD模式的核心价值 4. EOD模式6大主要收益来源 5. EOD实施的重难点 a) 专业性要求高 b) 综合实施能力强 c) 项目投资回报期长 6. EOD模式中的“采购工程”和“购买服务” 九、 EOD模式中资金筹措方式 1. 项目资本金的筹措方式 2. 其他建设资金来源 十、 EOD项目与产城融合模式 1. 生态治理为基，重新定义生态资产 2. 产业拓展为魂，创新绿色低碳产业 3. 城市配套为网，塑造活力绿色场景 十一、 EOD项目合规投资流程及主体分类 1. 政府投资模式、企业投资模式关联及区别解析 a) 政府投资-政府投资条例 i. 预算内资金投资直接下达 ii. 地方政府专项债券-政府投资的合规债务性融资 b) 企业投资-企业投资项目核准和备案管理办法 2. 政府投资实际操作流程 a) 政府投资的资金筹措与支出流程 b) 政府投资的审批制度 c) 政府投资项目谋划要点与风险管理 d) 政府投资条例对于投资企业的利好与风险 3. 企业投资项目核准和备案操作流程 a) 企业投资项目的资金筹措 b) 企业投资项目与政府投资项目的资金往来两大途径 i. 补贴 ii. 采购 十二、 EOD项目投资类型与收入 1. 地方政府财力评价双体系 a) 一般公共预算收入与基金性预算收入 b) 地方政府负债率 2. 项目投资可行性研究报告 a) 项目是否属于重大项目与国家战略 b) 项目投资经济可行性分析 3. 三大类项目 a) 经营类项目 b) 准经营类项目 c) 公益类项目 4. 三大类项目工程 a) 新建项目-BOT b) 在建项目-TOT c) 存量项目-TOT 5. 项目三大付费方式 a) 使用者付费 b) 可行性缺口补助 c) 政府付费 十三、 EOD项目投资融资的逻辑、风险与挑战 1. 项目投资的收益与收益分配 a) 投资人-投资模式、投资风险、投资收益、回款周期、投资回报、内部收益率 b) 施工方-施工利润、工程量、施工周期、融资可能性 c) 政府方-防隐债、促投资、见效益 2. 政府投资面临的挑战 d) 财政处罚 e) 审计追踪 3. 企业投融资面临的挑战 a) 竞争激烈、放弃投资利润、舍掉工程利润 b) 项目新技术风险、融资风险、运营风险、PP上涨风险累加 十四、 EOD工程投资创新模式介绍及未来合规性展望 1. 天津市蓟运河（蓟州段）全域水系治理、生态修复、环境提升及产业综合开发EOD项目总体方案和市场化实施方案 2. 地方政府专项债券EOD资金申报与使用 案例解析：交通基础设施、能源类、生态环保、民生 十五、 投资模式合规性几个重要文件要点 1. 《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》（国发[1996]35号） 2. 《中华人民共和国预算法》 3. 《政府投资条例》 4. 《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》 5. 《银行保险机构进一步做好地方政府隐性债务风险防范化解工作的指导意见》 十六、 土地出让金在投资模式创新中的合规性把握 1. 纳入政府基金预算管理 2. 土地出让金划转至国库 3. 土地出让收入支付范围 4. 土地出让金税务部门征收以及支农计提 第二讲 当前背景下EOD工程投资模式的创新风险管理 1. 政府采购协议风险管理 a) 采购工程 b) 采购货物 c) 采购服务 2. 特许经营模式与风险管理 a) 自负盈亏 b) 补贴补助 c) 政府购买 3. 地方政府专项债券与风险管理 a) 地方政府专项债券是政府投资合规性债务融资 b) 专项债券受额度限制 c) 2022年地方政府专项债券额度宽松 d) 地方政府专项债券可做资本金 第三讲 EOD片区开发项目投资风险管理与项目实施全生命周期管理 一、 模式的基本概念解读 1. 片区开发的国内概念 1. 片区投资开发策略 2. 片区开发模式选择 3. 片区投资结构设计 4. 政府预算与现金回流设计 5. 项目招标方式 6. 投标文件清单和目录制备 7. 风险管理与协议设计 二、 开发模式的作用 1. 短期作用-解决政府没钱 2. 中期作用-创造投资收益与工程合同额 3. 长期作用-锁定地块远期增值 三、 合规性管理与风险控制 1. 六部委《基础设施和公共事业特许经营管理办法》 2. 《国务院办公厅关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》(国办发〔2017〕7号) 3. 国办发【2018】101号文 4. 《国务院关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》国发〔2019〕11号） 5. 《关于促进具备条件的开发区向城市综合功能区转型的指导意见》（发改规划〔2015〕2832号） 四、 政府、社会资本投资投资人、施工方与使用者的平衡 1. 政府诉求 a) 高附加值的产业与技术更新 b) 解决就业的效率 c) 税收的稳定与效率 d) 固定资产投资与GDP贡献 e) 政治稳定、降低支出、土地出让金收入 2. 投资人诉求 a) 投资规模与回报率 b) 融资达成可行性 c) 短期利润与长期收益 d) 交易模式简单标准 e) 回收周期短 3. 使用者诉求 a) 企业客户-成本降低、收入增加、配套完善、劳动力充足稳定、市场广阔 b) 居民客户-职业发展、收入保障、户口问题、居住环境、医疗养老 五、 片区开发前期政府财力与数据调研 1. 项目可投性 a) 聚焦主业、事前算赢 b) 现金为王、收益为辅 2. 项目可融性 a) 区域条件、财力条件 b) 项目条件、放宽审查 3. 风险的可控性 a) 决策自主 b) 彼此制衡 4. 项目风控案例解读 六、 片区开发投资前期城市选择与区位选址 1. 产业发展有动力 2. 政府招商有压力 3. 商住开发有市场 4. 基础设施有根基 5. 土地供应有保障 七、 片区三级增值业务与难点风险挑战 1. 地块增值、区域增值、资产增值 2. 一级开发、二级开发、三级开发利润 a) 收益分成模式 b) 锁定价格模式
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