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基础设施不动产公募REITs操作与融资 课程背景： 十四五期间城镇化进程速度的减慢对于建筑施工行业所带来的最直接挑战就是市场规模的收缩。基础设施行业受宏观政策影响较大，因此央行、财政部、发改委和金融机构政策对于建筑施工行业投资具有重要指导行作用。随着地方政府违规举债和地方政府隐性债务的风险防控和监管趋严，以政府为主导的基础设施建设项目投资动力不足且收益有限，基础设施项目亟待需要找出一条从投资、融资、建设、运营到退出的一条符合新时代特征的模式，基础设施不动产公募REITs可以有效盘活存量基础设施资产，降低政府及国有企业负债水平，同时又能盘活存量资产，提高企业投资基础设施项目的积极性，为基础设施项目投融资开辟了一条新路，让原本笨重的基础设施项目成为资本市场青睐的金融资产。本课程将从基础设施不动产公募RETIs发行的背景、意义、产品结构、产品特征、应用领域、行业现状、RETIs扩募、难点挑战进行全流程解读。 课程时间：1天 课程对象：建筑施工类央国企及分子公司、政府城投企业、政府财政发改部门 课程方式：实战讲授+案例分析 课程收益： 掌握不动产公募RETIs的总体趋势 掌握不动产公募RETIs在国家、地方政府、企业三个层面的作用 掌握不动产公募RETIs的产品特征、产品结构、产品功能 掌握不动产公募RETIs的业务参与机构、行政监管、自律管理规则体系 掌握不动产公募RETIs项目遴选分类、遴选要求、审核关注点、治理机制 掌握不动产公募RETIs扩募的意义及近期热点 课程大纲 第一讲 公募RETIs产品结构及参与方 一、 基础设施行业总体宏观环境及挑战 1. 城镇化进程过半市场增量趋缓 2. 建筑行业投资动力减弱 3. 双循环背景下新兴建筑施工领域崛起 4. 产业链价值俩一体化趋势兴起 5. 国家顶层规划落地为建筑工程行业指明发展方向 6. 基础设施传统投资模式导致的隐债及高负债 二、 国办19号文国务院层面支持基础设施REITs 1. 十四五规划纲要推动基础社会不动产投资信托基金健康发展 2. 国务院办公厅《国务院办公提关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》 a) 明确支持公募RETIs发展 b) 加大公募REITs落地政策支持力度 c) 确保基础设施文件运营 d) 鼓励回收资金增加有效投资 e) 进一步建立公募REITs制度 三、 REITs产品结构及参与方 1. REITs的定义 2. ABS+公募基金模式 3. 底层资产原始权益人 4. 运营管理机构 5. 投资者 6. 资产支持证券ABS a) 资产支持证券管理人 b) 资产支持证券托管人 7. 公募基金 a) 基金托管人 b) 基金管理人 c) 财务顾问 四、 REITs的规则体系 1. 行政监管机构 a) 中国证监会 《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》 b) 国家发改委 《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（RETIs）试点工作的通知》 《关于推进基础设施不动产投资信托基金（RETIs）试点相关工作的通知》 《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金 (REITs)有关工作的通知》 2. 自律管理 a) 上海证券交易所、深圳证券交易所 《公开募集基础设施证券投资基金业务办法》 b) 中国结算 《公开募集基础设施证券投资基金登机结算业务实施细则》 c) 中国证券业协会 《公开募集基础设施证券投资基金网下投资者管理细则》 d) 中国证券投资基金业协会 《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引》 《公开募集基础设施证券投资基金业务操作指引》 五、 多层次的REITs市场 1. 私募REITs 2. 公募REITs 3. 扩募机制 六、 REITs市场发展的阶段性特征 1. 中央部委积极支持国办发【2022】19号文 2. 地方综合推动机制 3. 常态化发行机制 4. REITs试点相关情况历程 a) 央企落地、保障房落地、覆盖领域广 第二讲 REITs项目审核关注点 一、 业务参与机构 1. 原始权益人所有权及经营权确认 2. 运营管理人运营能力 3. 中介机构符合要求 二、 基础设施项目 1. 权属清晰 2. 竣工验收 三、 评估与现金流 1. 估值方法选择 2. 历史现金流 3. 现金流集中度 四、 治理机制 1. 权责划分 2. 关联交易及同业竞争 3. 杠杆融资安排 4. 收费模式 五、 财务会计 1. 可供分配现金流测算 2. 历史财务信息披露 第三讲 公募REITs大类资产及相关案例 一、 收费公路 1. 行业特点 2. 行业规模 a) 高速公路投资额1.15万元；里程14.96万公里 3. 关注的重点事项 a) 路网规划与新建项目交通流量转移 b) 客流预测可靠性与现金流稳定性 c) 特许经营权的内涵及其转让限制 d) 特许经营协议的排他性约定 e) 服务区的物业和土地的合规性 f) 特许经营剩余年限与内部收益率 案例解读：中国交建高速公路公募REITs项目产品结构及要素 二、 产业园区 1. 行业特点 a) 重资产行业、负债率较高 b) 资金投入到，回报周期长 2. 行业规模 3. 关注的重点事项 a) 明确提出鼓动国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点 b) 用地性质：非商业用地、非住宅用地 c) 基础资产权利限制：是否质押末来租金收入 d) 士地规划条件限制：士地出让合同中的规划条件是否设定“准入产业限制” e) 租金标准及补贴：是否存在租金指导价，是否涉及相关补贴及依据 f) 划拨地问题：是否涉及划拨地及缴纳土地出让金 案例解读：张江光大园区REITs 三、 仓储物流 1. 行业特点 2. 行业规模 3. 关注的重点事项 a) 物流园区类型：货运枢纽型、商贸服务型、生产服务型、口岸服务型、综合服务型等 b) 电商自持仓储和第三方物流的特点 c) 物流地产模式与项目现金流分散度 d) 土地使用权权属及其转让限制 e) 同类资产数量与扩募机会 案例解读：中金普洛斯仓储物流REITs 第四讲 REITs产品的实际作用与前景分析 一、 REITs产品发挥的实际作用-国家层面 1. 国家战略有利于推动重大战略实施 2. 宏观经济去杠杆、防风险、提高直接融资比例 3. 盘活存量资产推动投资良性循环 二、 REITS产品发挥的实际作用-地方政府层面 1. 有利于筹措投资资金，创新投融资机制 2. 有利于促进当地基础设施高质量发展 3. 有利于盘活优质资产，降低负债水平 三、 REITS产品发挥的实际作用-企业层面 1. 打造资产上市平台，实现投资良性循环 2. 改善资产负债结构，获得增量权益融资 3. 轻重资产分离，转变管理模式 4. 促进国有企业深化改革
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