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《房地产发展新模式和“三大工程”市场拓展及落地解读》 课程时间：1天 课程对象：建筑施工类央国企及分子公司、金融机构、房地产企业 课程方式：实战讲授+案例分析+调研问卷+模式解析 课程收益： 1. “三大工程”覆盖的领域以及货币政策财政政策如何进行支持 2. 如何做好重点城市的“三大工程”市场布局与拓展模式创新 3. 掌握保障房项目建设的背景、意义以及实施方法模式及融资新政 4. 熟悉城中村改造的基本概念及实施的基本流程及投资主体以及相关征拆安置政策 5. 理解“平急两用”公共基础设施的概念、典型案例、项目策划与包装以及资金申请要点 6. 掌握12个重点省份强化政府投资管理背景下的“三大工程”实施的模式创新 课程大纲 第一讲 2024年两会精神解读及地产行业的总体趋势及热点 一、 两会政府工作报告的十大要点 1. 2024年将经济增速5%目标稳定了全年的经济预期 2. 2024年的5%增速的稳定器是基建投资和发展新质生产力 3. 财政政策与货币政策配合助推5%增速 4. 政府投资的万亿国债与地方政府专项债助推地产行业稳定发展 5. 房地产市场稳定依靠三大工程的谋划 6. 防风险与隐性债务是全年的重要工作 7. 扩大内需中新基建扮演重要角色 8. 民营经济投资将会有更大力度的政府引导 9. 高水平的对外开放有利于国际工程拓展 10. 乡村振兴与新能源、环保领域重点提及 二、 直面挑战、激流勇进-2024年建筑施工行业面临的压力 1. 2024年的5%增速更多依靠基建投资稳定 2. 宏观经济“疤痕效应”比想象的要深要广 3. 房地产周期调整比以往更深更广 4. “百年未有之变局”加速演变期比预想中来得更快更猛 5. 结构调整和升级比想象中更迅猛 6. 地方财政的财政能力超预期下滑 三、 洞若观火-有效需求不足-2024年行业的挑战 7. 如何理解有效需求不足-需求与市场、需求与价格的关系 8. 过剩才是当前压力的来源 a) 部分行业产能过剩- b) 部分行业库存过剩 9. 社会预期偏弱-收入下滑与失业动摇了预期信心 10. 风险隐患仍然较多-风险就三个房地产、地方债、中小金融机构 11. 国内大循环存在堵点-堵在消费端，难在供给端 12. 外部环境的复杂性、严峻性、不确定性上升 a) 全球经济低迷-外需不足 b) 地缘危机火焰熊熊-局部冲突 c) 明斯基时刻的到来 13. 人口红利消退与老龄化挑战 a) 老龄、少子、不婚、躺平、内卷、收入差距 b) 上有四老下有三小的70、80和90后 14. 2023-2036年婴儿潮变成退休潮 案例解析：深圳的三和大神缘何成为躺平先驱 案例解析：“三胎”政策放开影响几何 四、 二元互通、浪潮推进-2024年地产行业的驱动力 15. 中国的城市建设与城市人口流入 16. 美联储货币政策与地产价格 17. 中国经济双轮驱动之地产投资驱动 18. 人口与年龄结构 19. 居民收入与地产定价模型 20. 房价短期看金融、中期看土地、长期看人口 五、 破解成蝶、未雨绸缪-地产行业走向高质量发展 21. 中国城镇化进程已快速接近发达国家水平 案例解析：城镇化进程降速，结构化问题凸显 案例解析：居民收入中资产性收入高于劳动收入矛盾的调和 第二讲 “三大工程”的政策背景与货币与财政支持政策 六、 “三大工程”基本定义、项目类型及特点 1. 三大工程的基本定义及范围 a) 保障性住房建设 i. 新市民高端人才农民工与低收入无房群体住房保障 b) 超大特大城市城中村改造 i. 拆除重建整治提升拆整结合 c) 平急两用公共基础设施建设 i. 平时旅游康养休闲医疗物流保障急时应急隔离临时安置物资保供 2. 三大工程的项目特点 a) 同步规划建设匹配基础设施与公共服务 b) 相互结合彼此融入 c) 中央财政补贴地方预算配合政策银行与国有银行融资高度保障 d) 央行为三大工程重启低息“棚改”货币工具抵押补充贷款(PSL) 3. 三大工程的政策保障与高层表态 a) 中央政治局会议在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房 b) 国常会把城中村改造与保障性住房建设结合好 c) 中央政治局会议要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和"平急两用"公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产 d) 中央经济工作会议进一步强调加快推进保障性住房建设等三大工程 e) 央行行长潘功胜指出“为保障性住房等‘三大工程’建设提供中长期低成本资金支持 f) 国家金融监督管理总局副局长肖远企提出将指导和要求银行等金融机构大力支持“三大工程”建设并且要求尽快形成实物工作量 七、 “三大工程”的实施的背景、目的以及政策支持 1. 三大工程是地产调控优化的重要抓手 a) 房地产行业调控开始进入市场轨与保障轨两个赛道 b) 三大工程覆盖地产全链条 c) 三大工程是城市扩容减速后的新一轮有效的基建投资 2. 三大工程配套政策落地 a) 中国人民银行国家金融监督管理总局关于金融支持住房租赁市场发展的意见 i. 加大住房租赁开发建设信贷支持力度 ii. 满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求 iii. 增强金融机构住房租赁贷款投放能力 iv. 拓宽住房租赁企业债券融资渠道 v. 稳步发展房地产投资信托基金 b) 国常会审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》(国发【2023】14号文) i. 按照工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续的原则 ii. 城市人民政府按划拨方式供地和负责建设配套设施 iii. 配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定 iv. 试点利用住房公积金发放保障性住房开发贷款 八、 “三大工程”在本轮基建投资中的地位与作用 1. 地产行业是2024年经济发展的稳定器与压舱石 2. “三大工程”是当前地产行业的新发展机遇抓手 3. 城镇化率已达66%存量改造与补短板是未来一定时期内的重要市场开拓领域 4. 2024年是十四五规划完成的关键之年 5. 市场布局重点围绕五大城市群与特大超特大城市 6. 投建营一体化发展是地产行业的必然选择 7. 政府宏观调控的基建投资正转变为企业投资为主导驱动 8. 万亿国债、地方债与国开行贷款成为三大工程的重要资金保障 九、 2024年三大工程投融资政策风险应对与结合 1. 新机制下PPP政府和社会资本合作模式与三大工程实施结合点 2. 国办发〔2023〕35号”文《关于金融支持融资平台债务风险化解的指导意见》解读 3. 国办发【2023】47号文《12重点省份分类加强政府投资项目管理办法（试行）》解读 4. 2024年地方政府专项债券项目投资领域新增保障性住房与城中村改造 5. 基础设施不动产公募REITs与保障房、平急两用、城中村改造运营结合 1. 特许经营模式与城中村改造后产业升级结合 2. EPC模式、EPC+F模、EPC+F+O模式在三大工程中的实践风险 3. EOD、TOD、ABO模式与三大工程结合解读 4. 一二三级联动模式设计与城中村改造 第三讲 保障房项目建设投资解读及背景介绍 一、 保障房项目建设投资主体与融资政策 1. 中央财政投资匹配地方财政预算的政府投资 2. 企业市场化融资与特殊的融资政策支持下的企业投资 二、 保障房项目建设资金来源与融资 1. 中央财政资金的三大工程专项资金 2. 地方财政资金中基金性预算与土地出让净收益 3. 地方政府专项债券融资 a) 2024年专项债投向保持10大领域不变，保障性安居工程领域新增城中村改造、保障性住房两个投向。 4. 政策银行的PSL专项贷款 a) 案例：国家开发银行向福建省福州市双龙新居保障性住房项目授信 2.02亿元 5. 案例：新疆赛德投资发展有限公司获得农发展银行建设600套保障性租赁住房贷款 6. 商业银行贷款 7. 公积金中心公积金贷款 8. 资产证券化与不动产REITs 三、 保障性租赁住房供应渠道及土地政策 1. 集体经营性建设用地 2. 企事业单位自有闲置土地 3. 产业园配套用地 4. 存量闲置房 5. 新供应国有建设用地 四、 保障性租赁住房两个类别及规模 1. 保障房市场+保障双轨制 a) 配售型-住房困难群体和高层次人才引进 b) 配租型-公租房、保障性租赁住房 2. 保障房投资主体是谁 a) 传统城投公司类的投融资平台公司 b) 政府新设立的类平台管理类公司 c) 融资白名单下的传统地产开发商 d) 央国企地产企业投资公司于地产平台 3. 十四五保障房的建设规模7亿平 五、 国务院《关于规划建设保障性住房的指导意见》(国发【2023】14 号文) 解读 1. 基本原则 a) 提高保障性住房再住房总供给中的比例 b) 加大保障性住房建设和供给 c) 坚持资金平衡 d) 支持城区300万以上的大城市率先探索实践 2. 对象标准 a) 住房有困难且收入不高的工薪收入群体 b) 城市需要引进的人才群体 3. 规划与用地 a) 因地制宜与城中村改造、城市更新、危旧房改造结合 b) 安排在交通便利、公共设施齐全区域 c) 划拨方式供应土地或仅支付土地成本 d) 支持非住宅用地变更土地用途不补缴土地价款 4. 配售与管理 a) 公平公正配售成本价销售 b) 禁止以任何方式将保障房变为商品房流入市场 5. 支持政策 a) 保障房公积金贷款 b) 保障房开发贷和个人住房贷款 c) 给于税费支持 六、 保障性住房全国各地的实践案例解析 1. 特大超特大城市已出台“十四五”期间保租房建设规划细则 a) 北京、上海、广州、深圳保障房建设规模与体量汇总 b) 杭州、成都、南京、武汉、郑州、长沙、西安保障房规划目标与实施进度 2. 上海《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》解读 3. 上海保障房筹集渠道 a) 新建-集体经营性建设用地、企事业单位自由地、新供国有建设用地 b) 配建-产业园区配套 c) 改建-存量非居住房屋改造 4. 深圳《深圳市保障性租赁住房筹集管理工作指引(试行)》解读 5. 深圳保障房筹集渠道 a) 住宅、商务公寓 b) 产业园区配套宿舍 c) 旅馆、厂房、研发用房、仓储、科研教育非居存量 d) 城中村房屋 e) 其他社会存量房屋 第四讲 城中村改造项目建设投资解读及背景介绍 一、 城镇村改造的基本特征与要素 1. 《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》各地落实情况梳理 a) 超大城市城中村改造规划与实施进度 i. 广州的房票制度创新与做地制度创新 ii. 深圳城中村改造实施意见引入前期服务商突破政府隐债限制 b) 特大城市城中村改造与制度创新 2. 城中村改造的三个类型 a) 拆除重新 b) 整治提升 c) 拆整结合 3. 棚改、旧改、城中村改造异同 a) 土地性质与用途的拆别 b) 改造实施主体的差别 c) 前期土地一级开发补偿主体与资金可融资 d) 整治提升类项目拆除比例提高至30% 二、 城中村改造四大阶段 1. 前期计划规划阶段 2. 拆迁安置补偿阶段 3. 土地出让上市阶段 4. 开发建设实施阶段 5. 村委、企业、业主多元协同 三、 城中村改造策划流程与创新 1. 前期计划规划阶段 1. 意愿征集和可行性研究 2. 城中村改造年度计划编制 3. 基础信息核查与台账建立 4. 城中村改造项目实施方案编制 5. 城中村改造单元规划确定基本规划指标 6. 基础信息台账 7. 规划设计方案 8. 建设实施方案与投融资平衡方案 9. 综合评价确定实施主体 10. 建管一体长效治理与物理管理 四、 城中村改造利资金平衡方案设计 11. 城中村改造的三级利润概念与投融资平衡 a) 土地整体与一级开发引入前期服务商与实施单位 b) 土地开发与二级开发实施单位与拿地单位分离 c) 资产持有与三级利润与收入 12. 城中村改造参与主体 a) 政府主导型 i. 村委会+村集体经济合作组织 ii. 政府新设立平台公司 iii. 政府城投公司 b) 企业主导型 i. 白名单类房地产企业 ii. 施工央国企 c) 政企联合型 i. 村集体出地出授权企业出资金 五、 城中村改造资金来源与保障 1. 政府投资财政预算资金 a) 中央专项财政资金 b) 地方政府专项债 c) 财政土地出让收益 2. 企业投资市场化融资 a) 城投类国有企业、地产开发商、施工企业 b) 物业权利人自筹资金，包括物业主、物业使用人和物业管理人 c) 市场化融资资金（银行贷款、非标融资、债券资金、城中村改造基金、REITs） 3. 政策性银行贷款与国有银行专项贷款 六、 城中村改造的土地与资产确认 1. 集体经营性建设用地入市 a) 集体土地入市的前提 b) 集体土地的三权 c) 集体土地入市的决议 d) 集体土地入市流程与开发主体 e) 集体土地入市的地类 f) 集体土地入市后的收益分配 2. 土地征收制度改革 a) 土地征收的前提 b) 土地征收的程序 3. 宅基地的改革 a) 宅基地的定义 b) 宅基地的转让与退出 4. 永久基本农田保护制度更加严格 5. 空间规划体系的改革 6. 审批权限下放 七、 城中村当前面临的问题 1. 建筑杂乱无章 a) 违章建筑多 b) 握手楼现象突出 c) 建筑间距小采光通风差 d) 加改扩建多结构安全隐患大 2. 环境脏乱差 a) 基础设施不完善 b) 垃圾处理不畅 c) 街巷狭窄 d) 管线杂乱存在消防隐患 3. 居住人口混杂 a) 流动人口多 b) 治安形势严峻 c) 管理边界不清 d) 存在社会隐患 第五讲 平急两用公共基础设施实施与市场拓展策划 一、 平急两用的特点 1. 平急两用的概念与分类 a) 平时作为文旅康养医疗物流设施急时作为应急安置与隔离 b) 符合门类的存量项目增设平急两用设计 c) 新建项目增设应急设计 2. 平急两用的领域 a) 文旅、酒店民宿 b) 公共卫生、城郊大仓物流、应急避灾 c) 公共设施管 d) 高速公路服务区 3. 平急两用的地域布局与已出台政策城市汇总 a) 推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设工作部署电视电话会议精神解读 i. 建多少、在哪建、怎么建、用什么地、如何配套、如何管理 b) 人口密集的特大超特大城市 c) 一是定调表态阶段 i. 山东省发布《关于印发山东省城市更新行动实施方案的通知》 ii. 中国农业发展银行系统首笔“平急两用”公共基础设施建设项目贷款济南市落地 iii. 青岛平急两用公共基础设施建设 d) 二是研究阶段 i. 南京市摸清存量及潜在增量做好‘平急两用’公共基础设施规划建设工作 e) 三是讨论、印发方案阶段 i. 北京市平谷区印发《平谷区关于落实进一步推动首都高质量发展取得新突破的行动方案(2023-2025 年)(征求意见稿)》 f) 四是落地阶段 i. 大连市宣布启动 7 个“平急两用”项目 ii. 武汉召开首批“平急两用”公共基础设施建设项目推介会 iii. 杭州市公布《“平急两用”公共基础设施 建设第一批项目清单》 二、 平急两用的案例分析 1. 成都市新都区 a) 隔离点集装箱改造为公共驿站 b) 核酸采样舱改造为司机之家 2. 北京市平谷区 a) “吃、住、行、医、集中承载”五大应用场景 b) 农副产品保供基地 c) 综合物流枢纽 d) 旅游居住设施 e) 高速服务区 f) 医疗体系 3. 北京朝阳：积极接轨保租房 a) 北京朝阳区七彩家园项目从方舱医院成功转换为保障性租赁住房项目 三、 平急两用项目策划与实施要点 1. 应急能力建设与平时公共服务结合 2. 重点推进城市获取项目实施清单 3. 依托平时功能确定投资主体与资金来源 4. 对接政策性金融机构与中央专项财政资金 四、 平急两用项目选择思路 1. 改造提城升市的大公型共设施（大城市的共公绿地、大体型育馆、图书等馆公共空间） a) 对城应市急建设行进补足短板； 2. 对城重市要生命线工程、物流仓储、医院设施行进按新标准行进改造/新建 a) 传的统应急难避的处置思维； 3. 结城合市更新、乡村振兴、文旅融合项进目行建设 a) 郊区有多较闲置源资和空间待盘活利用 4. 主动利用当地的住房政策与保障房建设与城中村改造进行规划融合
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