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项目投资与融资模式创新与方法解析 课程背景： 十四五期间城镇化进程速度的减慢对于建筑施工行业所带来的最直接挑战就是市场规模的收缩。2023年随着疫情防控政策的不断优化，更好的统筹疫情防控和经济社会发展，生产生活有序恢复，消费逐步复苏，投资更加平稳高效、出口逐步缓和。但经济恢复的基础尚不牢固，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大，因此在全年的投资中，财政政策更加积极有效、专项债、中央预算内投资、基建投资适度超前、重大国家战略项目上马、乡村民生工程投资都成为后疫情当下经济下行的对冲战略，同时也给建筑施工行业带来了新机遇。 建筑施工行业受宏观政策影响较大，因此央行、财政部、发改委和金融机构政策对于建筑施工行业投资具有重要指导行作用。随着地方政府违规举债和地方政府隐性债务的风险防控和监管趋严，近年来在PPP模式规范发展的背景下，以企业作为项目投资人的创新模式逐步应用在建筑施工行业各领域。本课程将从建筑施工企业参与项目投资的目的、作用、模式创新与风险四个维度对于项目投资与融资模式进行解读。 课程时间：1天 课程对象：建筑施工类央国企及分子公司、金融机构、房地产企业 课程方式：实战讲授+案例分析+调研问卷+模式解析 课程收益： 掌握建筑工程行业的投资的总体趋势与热点 掌握工程施工投资业务机遇（房建业务、基建业务、公建业务、两新一重、业务模式） 掌握地方政府专项债券项目包装、策划与实施及施工单位市场开拓 掌握基础设施不动产公募RETIs对于建筑施工企业项目投融募管退的作用与操作流程 掌握合规性PPP模式一些衍生模式创新EPC+F、ABO、EOD模式的案例应用 掌握隐性债务隐患防范与创新模式要点依据 课程大纲 第一讲 建筑工程行业投资的总体趋势及热点 一、 国内建筑施工行业宏观环境 1. 城镇化进程过半市场增量趋缓 2. 建筑行业投资动力减弱 3. 双循环背景下新兴建筑施工领域崛起 4. 产业链价值俩一体化趋势兴起 5. 国家顶层规划落地为建筑工程行业指明发展方向 二、 国内国际双循环模式与项目投资重点 1. 全面启动和提升投资 a) 政府投资的第一大类：传统基础设施 b) 政府投资的第二大类：新基建投资 c) 政府投资的第三大类：城市化投资 d) 政府投资的第四大类：环境投资 e) 政府投资的第五大类：公共卫生体系投资 2. 基于价值创造的投资、营销、总包、供应链一体化的模式创新 a) 强化主动营销理念，由经营项目向经营城市、经营区域转变 b) 侧重施工总承包管理精益建造及工程总承包产品交付的系统能力 c) 分析项目供应链总成本结构，抓弹性空间大的环节降低项目成本 d) 推动建筑企业数据管理、流程管理与“业财一体化”等落到实处 e) 基于满足客户需求与高利润环节控制力重新定义工程承包服务 三、 国内建筑工程行业的挑战 1. 建筑业各个细分行业之间的分化 a) 传统建筑施工门类衰退 b) 新兴行业方兴未艾 c) 内需消费引领建筑投资趋势已现 2. 各建筑企业之间的分化 a) 建筑央企和大型建筑企业的市场份额增幅快 b) 中小企业市场份额逐步萎缩 3. 优秀建筑企业内部的分化 a) 内部号码公司合同额分化 b) 工程局层面竞争、工程局之间竞争、央企层面竞争 4. 民营建筑施工企业举步维艰 a) 品牌和技术劣势 b) 市场挤压严重投资能力不足 c) 资源及人才的匮乏 第二讲 项目融资主体及融资组织形式 一、 项目投资主体分类 1. 政府投资模式、企业投资模式关联及区别解析 a) 政府投资-公益性项目 i. PPP属于政府投资项目 ii. 地方政府专项债券投资属于政府投资项目 b) 企业投资-企业投资项目核准和备案管理办法 2. 政府投资实际操作流程 a) 政府投资的资金筹措与支出流程 b) 政府投资的审批制度 c) 政府投资项目谋划要点与风险管理 d) 政府投资条例对于投资企业的利好与风险 3. 企业投资项目-经营性项目 a) 企业投资项目的资金筹措 b) 企业投资项目与政府投资项目的资金往来两大途径 i. 补贴 ii. 采购 二、 项目投资的含义、特点与风险分配机制 1. 项目导向性 2. 追索的有限性 3. 项目风险的分散性 4. 项目信用的多样性 5. 项目融资程序的复杂性 三、 项目投资管理的目标与原则 1. 依法融资原则 2. 规模适度原则 3. 结构合理原则 4. 成本效益原则 5. 时机得当原则 四、 项目融资渠道和资金筹措方式 1. 融资渠道设计 2. 项目融资资金结构设计 3. 融资成本设定 4. 增信措施选择 5. 限制条件与风险 a) 资本金穿透与认定 b) 资金监管与归集 c) 预算管理与付费 五、 项目投资与融资管理体系 1. 地方政府财力评价双体系 a) 一般公共预算收入与基金性预算收入 b) 地方政府负债率 2. 项目投资可行性研究报告 a) 项目是否属于重大项目与国家战略 b) 项目投资经济可行性分析 3. 三大类项目 a) 经营类项目 b) 准经营类项目 c) 公益类项目 4. 项目三大付费方式 a) 使用者付费 b) 可行性缺口补助 c) 政府付费 六、 项目投资融资的逻辑、风险与挑战 1. 项目投资的收益与收益分配 d) 投资人-投资模式、投资风险、投资收益、回款周期、投资回报、内部收益率 e) 施工方-施工利润、工程量、施工周期、融资可能性 f) 政府方-防隐债、促投资、见效益 2. 政府投资面临的挑战 g) 财政处罚 h) 审计追踪 3. 企业投融资面临的挑战 a) 竞争激烈、放弃投资利润、舍掉工程利润 b) 项目新技术风险、融资风险、运营风险、材料上涨风险累加 第三讲 创新投融资模式介绍、项目案例及风险管理 一、 创新模式及案例介绍 1. 地方政府专项债券项目谋划 a) 有收益的公益性项目 b) 额度限制 c) 利息保障倍数 d) 可做资本金 e) 9大领域 f) 政府投资项目 2. 政策性银行资本金贷款 a) 新型基础设施项目及重大项目资金 b) 不超过全部资本金的50% c) 专项债项目资本金搭桥 3. 基础设施不动产公募REITs a) ABS+公募基金模式 b) 扩募机制 c) 不动产上市与公司上市的优劣对比 4. 特许经营模式与政府购买服务 a) 可行性缺口补助与固定回报的异同 b) 两标并一标的文件依据 案例解析：BOT模式与特许经营结合 u Build-operate-transfer (BOT) u Build-own-operate -transfer(BOOT) u Transfer-operate-transfer (TOT) u Build-own-operate-subsidize-transfer（BOOST） 5. EPC模式、EPC+F模、EPC+F+O模式 a) 股权型融资+EPC b) 债权型融资+EPC c) 延付型融资+EPC 案例解析：EPC模式合规但EPC+F模式灰色操作、适用领域 案例解析：中国电建瓯江口产业集聚区基础设施投资与建设 案例解析：基金认购+EPC”模式四川路桥实践案例 6. EOD、TOD、ABO模式与片区开发案例解读 d) 片区开发项目选址原则 e) 片区开发项目自平衡是关键 f) 片区开发主体设计与自平衡模式 案例解析：保定市主城区城中村连片开发ABO项目创新 7. 一二三级联动与金茂的览秀城项目 案例解析：金茂国开金融重庆璧山与梅溪湖项目 8. 城市更新、旧城改造类项目 a) 资源捆绑型项目实施 b) 城市更新流程 9. 违规PPP模式与创新模式之间的转化 g) 股权转让（运营义务不能退出） h) 将PPP模式进行建设模式重新选择（政府投资项目、F+EPC） i) 转变为直接特许经营项目 j) 借助地方政府专项债券进行政府采购 二、 投资模式合规性几个重要文件要点 1. 《政府投资条例》 2. 《地方政府债券发行管理办法》财库〔2020〕43号 3. 《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》 4. 《银行保险机构进一步做好地方政府隐性债务风险防范化解工作的指导意见》 5. 《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》国办发〔2022〕19号 三、 土地出让金在投资模式创新中的合规性把握 1. 纳入政府基金预算管理 2. 土地出让金划转至国库 3. 土地出让收入支付范围 4. 土地出让金税务部门征收以及支农计提 四、 融资平台的在项目投资中的作用 1. 融资平台公司投资行为属于企业投资 2. 政府授权、联合投资+EPC 五、 地方政府隐性债务风险 1. 隐性债务的定义与识别 2. 违规举债与隐性债务的关系 第四讲 片区城市综合开发模式专项解析 一、 模式的基本概念解读 1. 片区开发的国内概念 2. 片区投资开发策略 3. 片区开发模式选择 4. 片区投资结构设计 5. 政府预算与现金回流设计 6. 项目招标方式 7. 投标文件清单和目录制备 8. 风险管理与协议设计 二、 片区开发自平衡模式政策依据 1. 六部委《基础设施和公共事业特许经营管理办法》 2. 《国务院办公厅关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》(国办发〔2017〕7号) 3. 国办发【2018】101号文 4. 《国务院关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》国发〔2019〕11号） 5. 《关于促进具备条件的开发区向城市综合功能区转型的指导意见》（发改规划〔2015〕2832号） 三、 片区开发与政府、社会资本投资投资人、施工方的平衡 1. 政府诉求 a) 高附加值的产业与技术更新 b) 解决就业的效率 c) 税收的稳定与效率 d) 固定资产投资与GDP贡献 e) 政治稳定、降低支出、土地出让金收入 2. 投资人诉求 a) 投资规模与回报率 b) 融资达成可行性 c) 短期利润与长期收益 d) 交易模式简单标准 e) 回收周期短 3. 使用者诉求 a) 企业客户-成本降低、收入增加、配套完善、劳动力充足稳定、市场广阔 b) 居民客户-职业发展、收入保障、户口问题、居住环境、医疗养老 四、 片区开发项目选址原则 1. 产业发展有动力 2. 政府招商有压力 3. 商住开发有市场 4. 基础设施有根基 5. 土地供应有保障 五、 片区三级增值业务与难点风险挑战 1. 地块增值、区域增值、资产增值 2. 一级开发、二级开发、三级开发利润 a) 收益分成模式 b) 锁定价格模式 第五讲 国内工程项目投融资市场展望与趋势分析 1. 重点推进新型基础设施投资的领域 2. 都市圈、城市群以及区域经济一体化发展催生基建建设需求 3. 工程投资融资信用将更加依赖于项目全生命周期现金流与收益 4. 工程项融资模式的法律法规体系将更加完善与健全 5. 工程项目投融资风险管理水平成为竞争优势 6. 全生命周期的工程投资成为主流模式 7. 聚焦行业新赛道、新基建、城市更新、城市运营、专项债直投、代建
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