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房地产建设及预售环节税收筹划与风险规避 胡冬梅 【课程背景】 房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节等，各环节涉及的税种主要有增值税、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税、印花税、契税、城建及附加等税种，由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开发环节涉及的业务模式进行剖析，全方位的系统解决企业架构模式的税负问题，让企业用好各项税收政策。 本课程将房地产开发流程分为前期开发阶段、建设及销售阶段、交付及清算阶段三大模块，对涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓住业务模式的税收筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。 【课程大纲】 模块二 建设开发及预售阶段的税收筹划 一、房地产开发企业的成本核算特点 1、房地产开发企业与工业企业、商贸企业及服务业的成本核算差异 2、房地产企业成本核算对象如何设置？ 3、在房地产开发过程中成本核算需要注意哪几个时点？ 4、采购环节发生的共同成本费用，在会计成本对象、土地增值税清算单位、企业所得税成本对象之间的分摊方法 5、什么是合理的分摊方式？地方规定--河北层高系数法 二、建设阶段成本费用列支限制 1、红线外成本费用， “三税三扣”处理 2、关于土地拍卖佣金的扣除问题 3、建筑安装工程劳动保险费的扣除问题 4、装修支出业务，“三税三扣”处理 5、公共配套设施费，“三税三扣”处理 三、成本对象的差别 1、地上建筑物 1）、住宅 a普通 b非普通 2）商业 3）车库 a地下车库：地下不摊土地成本--河北 是否单独建安合同、不单独合同的摊土地之外的 b地上车库： 4）储藏间 a地下室 b地上无产权 5）人防工程 2、房屋开发成本的核算 1）项目总体 2）核准制分期 3）能分摊到楼直接归属不能的建筑面积摊 3、开发成本、预付账款、应付账款如何运用使往来核算、成本核算更清晰？更有助于企业内部管理的需要？ 4、甲供材如何进行核算使成本核算和结转更清晰？ 5、装修费的成本核算。 二、成本核算中的税收要求 1、开发成本不同的核算方法对涉税的影响。 2、普通住宅、非普通住宅、商铺及其他类型房地产如何进行土地增值税清算？ 3、开发间接费核算中的税收处理。 4、融资费用和利息支出怎样核算？ 5、信托基金融资费用 三、成本费用的发生时间及发票开具 1、预提费用，“三税三扣”处理 2、开发成本的核算截止时间？ 3、发票滞后可否进行二次清算？ 四、预售房款及销售策略 （一）销售模式的选择 1、自行组建销售队伍 1）、人员配备与营销 2）、销售提成涉税分析 2、通过房产销售代理公司销售 1）、采取支付手续费方式委托销售 2）、视同买断代理模式 3）、超基价双方分成方式委托销售 4）、佣金提取涉税及支付方式风险 5）、不同模式下的收入的（预收账款）确认及纳税时点 （二）预收房款的处理 1、预缴增值税政策解析 2、预缴的增值税如何抵减应纳税额 3、诚意金、认筹金和订金是否预缴增值税？ 4、房地产开发企业代收的办证费、契税、印花税等代收转付费用是否属于价外费用问题 5、房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问题 6、预收房款的特殊开票方式 7、预交增值税的会计核算 1、销售额扣除土地价款的政策解析与应用 2、销售额扣除征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益新政策解析与应用 3、销售额扣除项目合法有效凭证的要求 4、总公司拿地项目公司开发的房地产项目，土地价款如何在增值税销售中扣除？ 5、销售额扣除土地价款的特殊会计处理与增值税纳税申报表填报 （二）拆迁安置房的增值税处理 （三）销售策略 1、买房送“无产权车位” 2、买房送“有产权车位” 3、买房送车 模块三 清算环节的阶段的税收风险分析与筹划 一、土地增值税的清算条件 国税发[2006]187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 （一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3.直接转让土地使用权的。 （二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4.省税务机关规定的其他情况。 二、清算收入的确定 （一）、直接销售房屋的款项 （二）、非直接销售和自用房地产的收入确定 1、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认： 1）.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2）.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 2、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 二、清算后销售的单位成本
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