|
房地产企业开发项目全程税务规划与风险防控 胡冬梅 【课程背景】 房地产企业2020年进入严峻的并购倒闭潮，资金流的考验一方面逼近了房开企业，另一方面从拿地、融资、税务成本攀升，又节节挤压房企的利润空间；另外，大经济环境导向，国家在加速寻找可以替代房地产行业的经济支柱产业。房地产行业再次迎来小房企被并购、大房企谋转型的洗牌时代！房开企业在举步维艰又微利的时代，更须严格把控试错成本，对于各不可小觑的成本项目--税收成本，更应从初始阶段，即对税负进行提前测算；在开发过程中的不同阶段，通过项目规划设计、细分作业构成、施工过程中的合同控税，提前防控风险，规范企业的业务流程，规范核算，从根本上化解风险，提前筹划。 【课程大纲】 模块一、新环境下的房企税收风险 一、合同控税与合法凭证管理 1．稽查新形势新变化与防控风险新思路： 1）国地税合并 2）金三监控及关联事项 3）遗留问题、老项目、老税率 4）发票联网、严打虚开 5）纳税评估、稽查双随机、一案双查、联合惩戒 2．防范虚开发票是关键 3．合同在税收管理中的重要性 4．合同涉税与票据条款（价格、开票时间、种类、合规性责任） 5．善意取得的运用及真实交易的证明 6．严守三流一致（付款方向与方式） 7．挂靠经营与共享资质、委托收付款是否可行 8．合法凭证如何掌握 9．确实无法取得合法凭证的补救 10．税负预警如何应对 二、征地方式与税务规划： 1、招拍挂（主体变更、红线外、返还） 2、拆迁补偿方式要点 3、股权收购方式（溢价税负转嫁的处理） 4、合作开发模式 5、限地价竞配建 6、前期规划许可与清算对象确定 7、土地出让金返还 三、开发成本的轨迹策划 （一）前期工程、基础设施、公共配套预算 1．七通一平 2．规费 3．绿化与景观 4．配套设施 （二）建安成本预算 1．地基基础工程 2．主体结构工程（甲供、大包、甩项） 3．装修工程 （三）工程承包方式选择中的筹划： 1、EPC模式 2、建筑工程承包、 3、甲供材料限制 四、融资业务中的税务规划（统借统还、关联借款、无息借款） 1、利息发票开具时间 2、计提未到支付期的利息是否调增所得 3、混合性投资 4、同期利率 五、销售环节的税务规划（促销方式选择）： 1、设立销售公司分解增值率是否可行 2、先投资或分立再转让股权是否可行 3、赠送装修如何运作 4、免物业、免契税、定金返息、老带新 5、商铺售后回租 6、视同买断、超基价分成 7、组建销售部与委托代销的决策 8、租赁业务中的税收风险防控（无租、免租期、转租） 9、往来账中的税务风险防控： ⑴ 股东借款年末未归还 ⑵ 无偿出借资金 ⑶ 负债科目隐瞒收入 ⑷ 无法支付的应付款 ⑸ 预收款转收入时间 10、违约金专题 模块二 分税种预计测算 一、增值税预算及预缴 1、销项税额测算与销项抵减 2、进项税额测算： ⑴ 购建固定资产 ⑵ 期间费用 ⑶ 成本中服务费（设计、监理等） ⑷ 外购材料 ⑸ 工程大包 ⑹ 甲供工程 (7) 其他费用 二、企业所得税预算 1．未完工阶段-预计毛利 2．完工阶段-毛利差 3．期间费用预算 4．开发项目出售与自持租赁税负比较 5．总体税负 三、土地增值税税负测算 1．不同类别产品清算收入确定 2．不同类别产品成本分摊 3．车位销售方式（附赠、销售、租赁）对清算影响 4．装修成本的扣除 5．税金附加计算 6．增值额与增值率 7．税负与调整思路（决算、成本归集与分配技巧、装修） 四、企业所得税与土地增值税主要口径差异 1．土地成本 2．开发间接费 3．开发费用 4．利息支出 5．加计扣除与预提 6．车位 7．营销设施 五、资产剥离与重组： 1、合并与分立 2、股权转让 3、投资 4、租赁 5、增资与股权转让
| 
