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存量商业改造调整提升4步骤8道关突围实战 课程背景： 经过十多年突飞猛进的发展，商业地产全行业已进入严重过剩时代，大量开不了业，或开业后经营不善的项目困扰着企业的发展，使得企业背上了严重的经营包袱。本次课程特邀国内著名的困境商业操盘专家，深度剖析困境项目的困难原因，详细搭建符合开发企业实际现状的困难商业救盘思路。 面对：开发企业董事长、总经理，商业公司总经理、副总经理 （非上述人员可能听课效果不佳） 学时：两天13小时 张昌祥老师商业调改代表案例： 1线城市深圳：皇庭广场（2015-2017年任总经理）：曾经为华南著名商业烂尾项目，10.8万平米，烂尾长达10年，2013年12月试营业，截止2014年12月，开业率不到60%，商业公司年度总收入不足7000万。2015年，张老师率队实现95%的开业率与90%的租金收缴率；2016年张老师率队实现100%的租金收缴率，商业租金物业费总收入突破两亿元，单日客流突破10万人。2017年张老师率队实现租金物业费总收入2.5亿元，成为深圳标杆商业综合体，3年总体招商调整比例80%。 2线城市济南：丁豪广场（2015年3月-2016年5月任执行总经理）：8万平米，2014年4月开业，80%的开业率，2014年12月租金物业费收缴率不足50%，开业率下滑至75%。2015年张老师率队实现招商签约率100%、租金收缴率100%，单日最高客流突破7万人；2016年5月实现开业率100%。成为济南标杆商业综合体。 3线城市绍兴：柯桥万达广场（2011年3月-2013年8月任集团分管副总）：13万平米，2010年10月开业，100%开业率。该项目为2011年万达体系三大困难项目之一，2011年3月日均客流下滑至不足2万人，掉铺12个。2010年12月至2011年5月，该广场长达半年没有商业总经理。2011年张老师以集团运营分管副总身份率队实现客流同年度提升80%、销售同年度提升100%以上。租金收缴率、开业率均100%。 一、 商业地产项目操盘失败的原因（1小时） 1、 项目盈利模式设计失误（前期、后期） 2、 业态定位错误 3、 规划设计硬伤 4、 外围动线不畅 5、 品牌组合不良 6、 装修管控失误 7、 营销企划不力 8、 招商调整滞后 二、 商业项目调整复合第一步：二次定位（2.5小时） 1、 一道关：要现钱还是活下去？ （从项目盈利模式角度深度思考导致项目烂尾的真实原因） 2、 租金的定价真相 3、 业态的逻辑关系 4、 消费者的未来变化 5、 竞争者的凶狠扑杀 6、 二道关：建筑整改报批 （功能性整改带来结构上甚至外立面等方面的诸多变化） 三、 商业项目调整复合第二步：商家清退（2.5小时） 1、 亏损商家众生相 2、 三道关：团队信心已经丧失 （从人性角度来了解困难项目运营团队不同位置管理者的难处） 3、 商家清退步骤与核心思路 4、 清退费用的控制要诀 5、 必要时的游击战术 6、 四道关：规避群体事件 （群体事件的发酵过程与走向综述） 7、 难点：小业主的返租期到期清算 四、 商业项目调整复合第三步：改造调整（2.5小时） 1、 五道关：市场面的信心重塑 （如何换回品牌商户对项目的后期运营信心） 2、 开业一年后死盘情况下的调整策略与方法 3、 开业一年后50%开业率情况下的调整策略与方法 4、 开业一年后80%开业率情况下的调整策略与方法 5、 开业两年后死盘情况下的调整策略与方法 6、 开业两年后50%开业率情况下的调整策略与方法 7、 开业两年后80%开业率情况下的调整策略与方法 8、 六道关：引进龙头品牌 （靠感情是引进不来的） 9、 经营期物业改造的难点与规避 10、 经营期装修管控的难点与规避 五、 商业项目调整复合第四步：经营旺场（2.5小时） 1、 什么情况下需要二次开业？ 2、 经营旺场五项基本功 3、 七道关：企划活动小钱花在刀刃上 （如何用最少的钱创造最大的客流与最大的销售额） 4、 经营旺场八大加速器 5、 八道关：迅速打造炉火纯青的经营团队 （商业项目考核体系设置的基本逻辑与不同情况下的团队考核设置） 6、 奠定长期旺场的会员系统 六、 案例回顾（1.5小时） 1、 皇庭广场 2、 丁豪广场 附送：参训企业案例一对一辅导（第一天晚上）
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