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新形式、新内容、更实战 《商业综合体工作坊》课程讲义 ——商业定位与规划设计坊 背景：房地产行业进入下行周期，为培植城市税源，政府将综合体地块中的商业配建指标日益放大，商业地产领域竞争持续加剧。与此同时，因为不能合理的规划产品布局与商业动线，越来越多的商业项目无法招商、无法销售，直接导致项目烂尾、开发企业债台高筑。怎样合理规划一个综合体项目，成为行业的重大难点问题。课程由主持过60多个商业地产项目策划与设计的原万达高管研发，深度破解商业综合体规划设计原理，带你找到合理设计综合体产品的实用方法。 课程收获： 1、掌握商业项目规划设计的工作步骤 2、掌握商业项目市场定位的工作步骤 3、掌握消费客群模拟画像的方式方法 3、找到与竞争项目PK的产品差异化策略 4、掌握设计参数背后的指导意见 5、掌握商业项目交通组织及内外部动线的设计原理 6、完成一个真实综合体项目的产品布局方案 授课特色：真实案例，分组沙盘模拟练习 对象：1、商业综合体开发公司董事长、总经理及高管 2、商业管理公司高管 3、规划设计公司高管及中层干部 时长：2天12小时 或2天1晚15小时 （若增加实际案例现场走访环节则需要2天1晚15小时） 课程大纲： 一、分组与破冰介绍（20分钟）（5-7人/组） 每组有一位深度熟悉项目情况的工作人员加入 每组有一位有商业招商经验或者规划设计经验的人员加入 设置分组角色（组长、秘书、粮草官、新闻官、情报官，人数多增设副组长、一秘、二秘等角色）、互相自我介绍 二、老师介绍课程的形式与方法（10分钟） 三、案源方进行项目概况介绍(1小时) （每组下发案例） 1、 城市概况与城市经济发展状况 2、 项目地块红线图（含指标） 3、 项目规划设计指导意见 4、 项目周边实景概况（在地块的N个角原地360度拍摄15秒小视频+照片10张以上） （接受老师与学员提问） 四、沙盘模拟第一节：消费者画像（2-2.5小时） 1、 讲师概括介绍客群模拟的3个维度与工作方法 （一二级商圈范围、人口数量统计、人口质量剖析、消费发展趋势） 2、 案源方进行项目介绍 A、 项目周围1公里办公楼宇面积、入驻单位概况统计 B、项目周围1公里企事业单位概况统计 C、 项目周围1公司现有商业与公建设施概况介绍 D、 项目周围3公里小区数量、人口统计 3、小组研读资料、小组讨论 4、小组成果汇报 5、 小组开杠（依发言顺序发言者选择另一小组开杠） 6、讲师点评（项目消费者画像总结） 五、 沙盘模拟第二节：差异化竞争（2-2.5小时） 1、 讲师概括介绍差异化竞争的4个维度与SWOT分析工具 （区域属性、公建支持、竞品优劣势、地块优劣势） 2、案源方进行项目介绍 B、 项目周围5公里集中商业体（2万平米以上）概况介绍 B、城市总体规划与商圈专项规划（标注项目位置） 3、 小组研读资料、小组讨论 4、 小组成果汇报 5、 小组开杠（依发言顺序第一发言者选择另一小组开杠） 6、 讲师点评（SWOT分析与竞争策略模型） 六、沙盘模拟第三节：产品组合（2-2.5小时） 1、讲师概括介绍产品组合定位的3种逻辑解构与方法 （趋同放大策略、以我为主策略、以小博大策略） 2、案源方进行项目资料介绍 A、城市商业网点布局、酒店布局及最近1年公寓写字楼产品市场销售情况统计 B、企业背景介绍（成立时间、规模、过往开发案例） 3、 小组研读资料、小组讨论 4、 小组成果汇报 5、 小组开杠（依发言顺序第一发言者选择另一小组开杠） 6、 讲师点评 七、沙盘模拟第四节：规划布局（2-2.5小时） 1、讲师概况介绍规划布局的4原则与优秀案例 （开口选择、动线结构、入市节奏、形象展示） 2、 案源方进行项目资料介绍 A、 项目规划设计指导意见 B、董事长关于项目规划设计的倾向性要求（3-5条） 3、 小组研读资料、小组讨论、绘图 4、 小组成果汇报 5、小组开杠（依发言顺序第一发言者选择另一小组开杠） 6、讲师点评 八、颁奖与结案总结：1小时 1、各小组考核结果及颁奖 2、4+2商业地产开发战略讲解 3、课后作业布置 课前准备： 1、 内训：公司需至少提前2周与讲师电话沟通并按要求准备相关辅助资料，提前5天将相关资料发送老师邮箱。讲师提前一天抵达现场考察项目并与公司负责前期规划的人员（助教与公司案例介绍人）讨论项目设计方向与课程环节模拟。 2、 公开课：机构需提前一个月征集案源方，提前15天筛选出3家案例项目供给单位信息与项目资料发送老师邮箱，讲师筛选后与案源方至少提前10天电话沟通并要求该案源方按要求准备辅助资料，案源方提前5天将相关资料发送老师邮箱，讲师与案源方人员提前一天到开课城市进行会面，进行课程环节模拟。 3、 物料：大白板一块，大白纸若干，A4纸100页，A3纸2页/学员，像皮、直尺、铅笔、水彩笔每组一套 讲师概况介绍： 张昌祥，78年生人，律腾商旅文集团总裁，原万达集团高管、万达商管集团南区副总经理，原中梁商业地产执行总裁。商业地产行业从业20年，先后从事市场调研、产品规划、项目销售、项目招商等基层岗位10多年。主持过全国1-4线城市60多个综合体物业的产品定位与规划设计工作，主持过全国1-4线城市30多个大型商业项目的招商与运营工作。
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