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城市更新全过程策划与实施风险管控实务大纲 易斌，一天课件 （一） 城市更新项目基本要素概述 1. 区域开发类项目新政指引； 2. 国家政策对区域开发边界的设定； 3. 商业合资、合伙与合作在区域开发中的政策区别； 4. 地方政府与中央政府之区别； 5. 地方政府在区域开发项目中权力的边界； 6. 政府与社会资本商业模式选择的原则； 7. 政府与社会资本合作数学模型构建分析； 8. 中央政府区域开发初衷解读； 9. 市场化在区域开发项目实施过程中的地位。 （二） 城市更新项目各参与主体角色定位 1. 城市更新与乡村振兴项目参与主体的差异； 2. SPV公司基本特点与作用； 3. 社会资本各方与SPV公司之间的关系； 4. 政府入股SPV公司在区域开发项目中权利的边界； 5. 政府不入股SPV 公司在区域开发项目中权利的边界； 6. 各主体在项目区域开发项目中“权利”与“权力”的区分； 7. 政府在区域开发项目中权利的来源； 8. 发改系在区域开发项目中政策适用； 9. 财政系对政府在区域开发项目中权力/权利的制约； 10. 财政系与银行系在区域开发具体项目实施中的作用； 11. 区域开发项目投资商与承建商角色竞合责任辨析。 （三） 城市更新项目风险管控机制与方法 1. 市场经济条件下定价机制； 2. 市场经济条件下利润与风险的关系； 3. 市场经济与计划经济在项目实施过程中的差异； 4. 区域开发所面临项目的风险分类； 5. 项目风险识别、风险评估、风险应对相关工具与方法； 6. 项目实现闭环控制操作流程； 7. 风险控制可靠性验证； 8. 项目风险与操作环节之间的逻辑关系。 （四） 城市更新项目土地运作及子项目组合合规性界定 1. 区域开发项目土地利用方式； 2. 区域开发土地开发一、二级联动模式合规性分析； 3. 农村集体经济组织经营性建设用地入市； 4. 土地出让指标与地方政府财政支付能力； 5. 区域开发项目地方政府投入资金筹措方式； 6. 《政府投资条例》对区域开发项目范围的界定； 7. 国家对区域开发项目设定之红线； 8. 违法违规区域开发项目性质认定及后果处理； 9. “先上车、后买票”区域开发项目合法性救济路径。 （五） 城市更新项目风险市场化分配机制 1. 风险分配原则； 2. 区域开发项目各子项目分类依据； 3. 政府承担风险范围； 4. 社会资本承担风险范围； 5. 准公共产品缺口补助承担机理与主体； 6. 准公共产品缺口补助机制与“固定回报”之区别； 7. 数学模型下的准公共产品缺口补助机制与“固定回报”辨析； 8. “固定回报”下的区域开发项目整改路径。 （六） 城市更新项目商业模式与其他项目运作方式之区别 1. EPC模式在城市更新与乡村振兴项目中的运用； 2. 城市更新与乡村振兴项目与BOT之区别； 3. 城市更新与乡村振兴项目与PPP项目之区别； 4. F+EPC模式在城市更新与乡村振兴项目中的运用； 5. 区域开发项目招投标与政府采购之区别； 6. 城市更新、乡村振兴项目与特色小镇之区别； 7. 城市更新、乡村振兴项目与新型城镇化之区别； 8. ABO+区域综合开发模式在城市更新与乡村振兴项目中的运用； 9. 项目资金自平衡要素构建。 （七） 城市更新项目交易架构商业性设计 1. 交易结构设计市场理念； 2. 市场经济基本原则； 3. 交易结构搭建过程中实施方案商业性验证； 4. 交易结构搭建过程中运营商专业性验证； 5. 交易结构搭建过程中EPC总包方设计施工能力验证； 6. 交易结构搭建过程中政府方支付能力验证； 7. 交易架构要素变更交易架构平衡校准机制； 8. 交易架构市场化构建的政策依据； 9. 项目现金流在交易架构搭建中的价值。 （八） 城市更新项目投资回报构建 1. 项目投资类型； 2. 项目投资回报方式； 3. 政府项目投资路径选择； 4. 项目方式的选择对地方政府GDP增长贡献差异分析； 5. 项目对现金流门槛值之要求； 6. 《预算法》对区域开发项目政府支付责任的制约； 7. 《政府投资条例》对区域开发项目投资之制约； 8. 城市更新与乡村振兴项目现金流挖掘分析； 9. 当下社会资本投资区域开发项目策略制定准则。 （九） 城市更新项目融资方式 1. 区域开发项目股权融资与债权融资之区别； 2. 区域开发项目对股权融资之限定； 3. 民法典对区域开发项目融资中的支持； 4. 金融机构对区域开发项目审贷两准则； 5. 基金在区域开发项目中的运用； 6. 政府债在区域开发中的作用； 7. “债”+“贷”在区域开发项目中的运用； 8. 资产证券化在区域开发项目中额运用； 9. REITs 在区域开发项目中的运用。 （十） 城市更新项目合同风险管控 1. 区域开发项目咨询合同 1） 区域开发项目概念性规划合同 2） 区域开发项目总体规划合同 3） 区域开发项目控制性详细规划 4） 区域开发项目初步设计合同 5） 区域开发项目设计合同 2. 区域开发项目EPC总包合同 3. 区域开发项目融资合同 4. 区域开发项目运营合同； 5. 区域开发项目社会资本联合体协议； 6. 区域开发项目SPV公司章程； 7. 区域开发项目合同。 （十一）区域开发项目经典案例详解
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