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产业园区增值与保值 课程背景： 本节课程将从产业园区开发的增值三级业务与基础设施公募REITs的保值角度进行全方位解读，并用精准和最新的案例为大家呈现产业园区增值保值的关键环节与过程。 课程收益： 掌握中国产业园区发展的历程以及典型标杆产业园区企业 掌握产业园区开发全生命周期的流程与增值保值关键节点 掌握标杆产业园区开发企业的开发模式、赢利点、投融资模式、资本运作以及ABS操作 掌握产业园区的产业规划、产业园区、产业布局模式 掌握产业园区的最新开发模式 掌握产业园区的产业运营、维护、招商、增值体系 课程时间：1天 授课对象：政府（发改委、产业园区管委会、相关政府平台公司）、建筑施工企业、房企 授课方式：实战讲授+案例分析+模拟演练 课程大纲 第一讲 产业园区开发历程、典型标杆企业及增值保值体系 一、 产业园区发展历程及典型标杆企业分析 1. 1978年-招商蛇口工业园“三来一补”-中国平安、中国中集、招商银行 2. 1980年-中关村科技园“华夏硅谷、陈春先、先有四通、后有联想” 3. 1991年-联东U谷“起步模板、布局环京、厂房为主、工业万达” 4. 1992年-苏州工业园“92南巡、中新合作、制造为主、科技创新” 5. 1992年-张江高科“高新技术、生物医药、集成电路、产业园区投行” 6. 1998年-华夏幸福“模式为王、环京布局、正南50公里”民营产业园区商 7. 1998年-大连亿达“信息产业、外包为王、BTO、成于软件”民营专业产业园区 8. 1999年-天安数码“深港合资、综合开发、产城融合、金融助力“合资产业园区商 9. 2009年-普洛斯“新商号、新品牌、基金操盘、万科入主”物流地产龙头 10. 2014年-中南高科“联东班底、后起之秀、布局广泛、链条完善“-综合服务产业园区商 11. 2012年-万科、碧桂园、恒大、中粮、金地“五道红线、破局转型”-新晋产业园区商 12. 2014年-中建、中交、中铁、中电建-“施工被迫转型投资、片区开发、ABO\EPC+F” 二、 产业园区开发主体及项目可行性论证方法解析 1. 地方政府诉求 a) 高附加值的产业与技术更新 b) 解决就业的效率 c) 税收的稳定与效率 d) 固定资产投资与GDP贡献 e) 政治稳定、降低支出、土地出让金收入 2. 开发运营企业诉求 a) 投资规模与回报率 b) 融资达成可行性 c) 短期利润与长期收益 d) 交易模式简单标准 e) 回收周期短 3. 招商引资客户诉求 a) 企业客户-成本降低、收入增加、配套完善、劳动力充足稳定、市场广阔 b) 居民客户-职业发展、收入保障、户口问题、居住环境、医疗养老 第二讲 产业园区资产增值体系的方法与路径 一、 园区开发资产分类及三级增值体系 1. 国有土地 a) 划拨 b) 出让 i. 协议出让 ii. 公开招标拍卖挂牌 2. 土地增值流程全解析 a) 土地增值施工企业收益 b) 土地增值政府收益 c) 土地增值开发商收益 二、 园区三级增值逻辑 1. 地块增值 2. 区域增值 3. 物业增值 4. 一级到二级土地溢价 5. 二级到三级的资产增值 三、 国内典型企业增值体系构建 1. 一级开发土地溢价分成 a) 华夏幸福、万达商业、宏泰发展、金科 2. 二级开发投资回报 a) 联东U谷、中南高科、万洋重创城 3. 三级持有物业增值- Ascendas REIT (腾飞房地产信托基金) a) 中粮大悦城、华润万象城、张江高科 4. 四级运营收费与第三方收入 四、 产业园区开发模式确立与增值体系 a) BT模式的由来于在经济建设中的意义 i. 平台公司回购合规合法 b) BOT模式的缘起与现实意义 ii. BOT模式与特许经营结合 b) EPC模式与EPC+F模式 i. EPC模式合规但EPC+F模式灰色操作 c) ABO模式与片区开发案例解读 i. ABO模式标准操作流程与投资创新 d) 一二三级联动与金茂的览秀城项目 i. 产业发展服务费与项目操作 c) 土地财政与投资资金的合规循环流程 i. 财政、土储、业主、审批 d) 银行、政府、企业、个人、平台公司的杠杆腾挪与转移 第三讲 产业园区资产保值与运营 一、 产业园区参与主体收入来源分析 1. 基础设施和公共配套及土地整体-工程企业的收入 2. 征收拆迁补偿-拆迁户的收入 3. 招拍挂的土地溢价-政府的收入 4. 二级开发的资产溢价-开发商、银行、政府、房建企业的收入 5. 长期运营持有的资产增值-基金公司、信托、资管公司、开发商的收入 二、 产业园区运营与收益业务 1. 物业经营-片区运营的大数据接入点 2. 片区物业增值-资本运作与资产运作的大杀器 3. 住宅与商业地产-现金为王与滚动开发的根基 4. 产业类投资-好的片区汇报最为丰厚的模块 5. 公共服务收入-克强指数在实体企业中的最直接体现 6. 一级开发与PPP-对赌暴利的一个隐藏利器 7. 税收与政府补贴-微不足道却是招商法宝 五、 产业园区增值保值开发全流程运营管理 1. 市场研究、投资决策、土地获取、市场定位、产品策划 2. 规划设计、招标采购、施工组织、综合控制、招商策划 3. 经营管理、物业管理 六、 产业园区运营25类增值服务与与39项通用增值服务 1. 专业类增值服务 a) 招商引资服务 b) 建设报批服务 c) 物业管理服务 d) 生产服务 e) 生活服务 2. 通用类增值服务 a) 财务管理服务 b) 法律服务 c) 人事服务 d) 投资融资服务 e) 政策咨询服务 f) 市场开拓服务 g) 信息文化服务 第四讲 产业园区增值保值创新-基础设施不动产公募REITs 一、 投资主体选择 1. 政府投资-《政府投资条例》 2. 社会资本投资-《企业投资条例》 二、 产业园区开发基本政策法规体系 1. 政府管理知识体系 a) 政府项目发起、立项、审批、预算安排、前置手续与资料 2. 项目开发知识体系 a) 开发策略与整体规划、产业规划、战略规划 3. 项目运营知识体系 a) 招商引资、楼宇经济、物业及衍生业务 4. 项目投融资知识体系 a) 与开发策略匹配的工程造价、财务测算、投融资规划 5. 项目交易结构设计 a) 规避现行体制障碍的结构设计 三、 产业园区开发产品设计与管理 1. 科创类产品 a) 研发基地、孵化器、中试楼、生产+研发类、创意中心 2. 商业类 a) 总部大楼、综合办公楼、写字楼 3. 工业地产类产品 a) 轻工业类产品-多层厂房、标准厂房、iPark、Techplace b) 仓储类产品-物流设施、物流中心 4. 配套类-邻里中心 a) 超市、餐饮、宿舍、文体中心、食堂、会议中心、医院、药店、酒店 5. 基础设施类 a) 大门、围墙、展馆、支路、广场、官网、鲁律、雕塑小品 b) 管网-供水、供气、供热、雨水、污水、电力、电信 四、 产业园区公募REITs全生命周期过程设计 1. 全生命周期财务测算 2. 交易结构设计 3. 项目融资操作流程 4. 项目股债比例调和设计 5. 总投与资金筹措、还本付息、成本费用、税金、利润模拟 6. 动静态与动态财务指标评价体系构建 7. 无追索和有限追索的融资特性达成 一、 园区公募REITs融资结构与资金来源、期限、成本、增信、限制政策及审批流程解析 1. 项目融资的特性和方式 a) 直接融资模式与间接融资模式 b) 股权融资模式与债权融资模式 c) 公募融资模式与私募融资模式 2. 项目融资资金结构设计 a) 融资比例 b) 适用节奏 c) 各类保函 d) 期限、资金错配、流动贷款 3. 融资成本 a) 利息、手续费、存款 4. 增信措施 a) 保证、抵押质押、保险、支持类函件 5. 限制条件 a) 资本金穿透与认定 b) 资金监管与归集 c) 预算管理与付费 6. 项目融资具体工具使用与使用条件、比例 a) 商业银行贷款、政策性贷款 b) 直租、售后回族 c) 保险基金、养老基金、产业基建 d) 资管计划、保险债权计划、信托细化 e) 非金融信用债 f) 资产证券与公募不动产投资信托基金（REITs） 二、 国家发改委针对产业园区类的基础设施不动产公募REITs、ABS 1. 资产证券化结构 2. 中国基础设施不动产REITs模式 案例解析：新加坡最大的地产投资信托基金Ascendas REIT (腾飞房地产信托基金) 案例解析：日本J-Reits模式与Nippon Building Fund 五、 园区类公募REITs的运营全生命周期风险管理 1. 运营成本-劳动密集型产业的关注点 (1) 劳动力 (2) 房屋占用成本 (3) 设备成本 (4) 物流成本 2. 劳动力要素-人力资源红利与就业培训 (1) 劳动力供应稳定 (2) 劳动力供应充足 (3) 培训与教育 3. 供应&市场 (1) 是否有完成的配套供应闪 (2) 距离距分销商有多远 4. 生活质量-波音大飞机落户舟山对我们的启示 (1) 高管与技术人才是否适应 (2) 社区生活环境如何 5. 激励机制-自贸区招商重要引擎 (1) 税务 (2) 经济发展激励政策 (3) 产业园区优惠政策 6. 基础设施-一带一路与产业转移 (1) 海陆空交通 (2) 公共设施方便程度 7. 政治和监管-越南产业引进为什么又陷入了低谷 (1) 政治是否稳定 (2) 监管环境如何 (3) 申请证件程序 (4) 知识产权保护 第五讲 产业园区运营与招商 一、 招商引资项目信息获取 1. 自己开发 a) 网络-个人主页、电话营销、微信公众号、百家号、大风号、大鱼号 2. 招商渠道 a) 商会、协会、网络、展会、巡展、银行对公客户 b) 招商中介 3. 老带新-入住企业带关联和同行新客户 4. 管委会推荐-管委会招商局、管委会企业需要配套 二、 招商引资常用方法与项目策划 1. 传统招商方法 a) 小分队招商 b) 参加行业论坛 c) 上门拜访客户 d) 组织招商活动 e) 区域驻点、飞地招商 f) 聘请中介机构 g) 顾问招商 h) 学术研讨会招商 2. 新兴招商方法与项目策划 a) 股权招商-克强指数在招商引资中的具体时间 b) 产业基金招商的作用 c) 产业集聚招商-万达广场究竟是如何打造的 d) 互联网+招商-“三查”的作用 e) 大数据招商—企业老板的信息如何获取 f) 云计算招商-pathon爬虫技术的应用 g) 技术平台招商-如何建立技术招商联盟 h) 政府合作招商-怎样与其他区域政府达成招商联盟 i) 产业链投资招商-供应链招商究竟是什么回事 三、 招商引资项目落地甄别与跟踪 1. 标准招商系统信息收集指标 a) 行业周期：成长、快速发展、成熟期、衰退期 b) 企业规模：小微企业、中小企业、中大型企业 c) 年产值及税收 d) 企业人员结构 e) 企业性质 f) 企业价值观与文化 g) 企业司龄管理阶段：创业孵化器、成长初期、高速成长扩张、成熟阶段、衰退与死亡 2. 项目信息甄别内容5W2H a) Who 、Where 、What、When 、Why、How、How much
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