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园区运营、开发、资产增值与保值 课程背景： 园区作为我国经济建设的重要增长极和对外开放的重要窗口，经历了40年的发展，实现了发展规模和质量上的快速成长，已成为我国参与全球制造业价值链分工的重要载体、优化产业空间布局的有力措施和推动区域经济协调发展的强大力量，成为保障我国经济稳定安全的“压舱石”。中国产业地产经过近40年的发展，已经呈现出涉及不同产业层次、覆盖经济领域广泛、多种类型互为补充的发展态势。产业地产产业结构和空间布局不断优化，在追求合理化和高端化目标的过程中取得了一定的成效。同时，伴随制造业和生产性服务业由城市中心向城市外围的逐步转移，产业地产作为这些产业空间布局落地的重要载体，发挥了巨大的作用。 十四五规划与中央经济工作会议多次反复明确未来国内经济发展的双循环模式，其中重点突出高质量发展及创新驱动在未来国内经济发展过程中的重要牵引作用。如何在十四规划背景及都市圈城市圈背景之下进行产业地产开发、运营、投资、融资、并购、招商，本节课程将从产业地产发展的来龙去脉以及未来发展趋势进行全方位解读，并用精准和业界最新的最具标志性的案例为大家呈现产业地产的关键环节与过程。 课程收益： ● 掌握中国产业地产发展的历程以及典型标杆产业地产企业 ● 掌握产业地产开发全生命周期的流程与关键节点 ● 掌握标杆产业地产开发企业的开发模式、赢利点、投融资模式、资本运作以及ABS操作 ● 掌握产业地产的产业规划、产业地产、产业布局模式 ● 掌握产业地产的最新开发模式 ● 掌握产业地产的产业运营、维护、招商、增值体系 课程时间：2天，6小时/天 课程对象：政府（发改委、产业地产管委会、相关政府平台公司）、建筑施工企业、房企 课程方式：实战讲授+案例分析+模拟演练 课程大纲 第一讲：产业地产开发历程、典型标杆企业及开发流程解析 一、产业地产发展历程及典型标杆企业分析 1. 1978年-招商蛇口工业园“三来一补”-中国平安、中国中集、招商银行 2. 1980年-中关村科技园“华夏硅谷、陈春先、先有四通、后有联想” 3. 1991年-联东U谷“起步模板、布局环京、厂房为主、工业万达” 4. 1992年-苏州工业园“92南巡、中新合作、制造为主、科技创新” 5. 1992年-张江高科“高新技术、生物医药、集成电路、园区投行” 6. 1998年-华夏幸福“模式为王、环京布局、正南50公里”民营产业地产商 7. 1998年-大连亿达“信息产业、外包为王、BTO、成于软件”民营专业园区 8. 1999年-天安数码“深港合资、综合开发、产城融合、金融助力”合资产业地产商 9. 2009年-普洛斯“新商号、新品牌、基金操盘、万科入主”物流地产龙头 10. 2014年-中南高科“联东班底、后起之秀、布局广泛、链条完善”-综合服务产业地产商 11. 2012年-万科、碧桂园、恒大、中粮、金地“五道红线、破局转型”-新晋产业地产商 12. 2014年-中建、中交、中铁、中电建-“施工被迫转型投资、片区开发、ABO/EPC+F” 二、产业地产全流程（拓展、开发、投资、模式、运营、退出）解析 1. 开发原理-新型城镇化、产业转移、产业集聚、产业关联、产业升级 2. 开发战略-产业（一产、二产、三产）+土地（一线城市、二线城市） 3. 选址模型-5有模型 4. 产业规划-优势产业、前瞻性产业及招商产业方向 5. 产业定位-产业门类一级二级名录 6. 用地规划-用地规划、产业规划、产品规划三结合 7. 经济分析-产业产出、产业投入、产业效率、产业拉动人口、就业、投资 8. 投入产出-总投资、资本金、融资模式、分期滚动循环开发、收益率 9. 产品设计-产业综合体模式、总部综合体模式、土地规划模式 10. 交易结构-勾地模式、PPP模式、ABO模式、委托模式、一二级联动模式 11. 协议设计-股权模式、权力设定、政府与企业分工、回购、资金回笼路径 三、产业地产开发主体及项目可行性论证方法解析 1. 地方政府诉求 1）高附加值的产业与技术更新 2）解决就业的效率 3）税收的稳定与效率 4）固定资产投资与GDP贡献 5）政治稳定、降低支出、土地出让金收入 2. 开发运营企业诉求 3. 投资规模与回报率 4. 融资达成可行性 1）短期利润与长期收益 2）交易模式简单标准 3）回收周期短 5. 招商引资客户诉求 1）企业客户-成本降低、收入增加、配套完善、劳动力充足稳定、市场广阔 2）居民客户-职业发展、收入保障、户口问题、居住环境、医疗养老 第二讲：产业地产盈利模式与运营方法解读 一、产业地产全价值链体系分析 1. 一级开发土地溢价分成 1）华夏幸福、万达商业、宏泰发展、金科 2. 二级开发投资回报 1）联东U谷、中南高科、万洋重创城 3. 三级持有物业增值-Ascendas REIT(腾飞房地产信托基金) 1）中粮大悦城、华润万象城、张江高科 4. 四级运营收费与第三方收入 二、产业地产的土地财政逻辑与投资模式 1. BT模式的由来于在经济建设中的意义 1）平台公司回购合规合法 2. BOT模式的缘起与现实意义 1）BOT模式与特许经营结合 3. EPC模式与EPC+F模式 1）EPC模式合规但EPC+F模式灰色操作 4. ABO模式与片区开发案例解读 1）ABO模式标准操作流程与投资创新 5. 一二三级联动与金茂的览秀城项目 1）产业发展服务费与项目操作 6. 土地财政与投资资金的合规循环流程 1）财政、土储、业主、审批 7. 房地产与土地财政 1）都市圈城市群规划与片区开发 2）粤港澳与长三角一体化与投资 3）地产的两个投资视角 8. 长期看供需 9. 短期看金融 1）银行、政府、企业、个人、平台公司的杠杆腾挪与转移 三、产业地产参与主体收入来源分析 1. 基础设施和公共配套及土地整体-工程企业的收入 2. 征收拆迁补偿-拆迁户的收入 3. 招拍挂的土地溢价-政府的收入 4. 二级开发的资产溢价-开发商、银行、政府、房建企业的收入 5. 长期运营持有的资产增值-基金公司、信托、资管公司、开发商的收入 四、产业地产开发业务细分及核心能力 1. 物业经营-片区运营的大数据接入点 2. 片区物业增值-资本运作与资产运作的大杀器 3. 住宅与商业地产-现金为王与滚动开发的根基 4. 产业类投资-好的片区汇报最为丰厚的模块 5. 公共服务收入-克强指数在实体企业中的最直接体现 6. 一级开发与PPP-对赌暴利的一个隐藏利器 7. 税收与政府补贴-微不足道却是招商法宝 五、产业地产开发全流程运营管理 1. 市场研究 2. 投资决策 3. 土地获取 4. 市场定位 5. 产品策划 6. 规划设计 7. 招标采购 8. 施工组织 9. 综合控制 10. 招商策划 11. 经营管理 12. 物业管理 六、产业地产运营25类增值服务与39项通用增值服务 1. 专业类增值服务 1）招商引资服务 2）建设报批服务 3）物业管理服务 4）生产服务 5）生活服务 6）…… 2. 通用类增值服务 1）财务管理服务 2）法律服务 3）人事服务 4）投资融资服务 5）政策咨询服务 6）市场开拓服务 7）信息文化服务 8）…… 第三讲：产业地产开发投资模式及场景应用 一、投资主体选择 1. 政府投资-《政府投资条例》 2. 社会资本投资-《企业投资条例》 二、产业地产开发基本政策法规体系 1. 政府管理知识体系 1）政府项目发起、立项、审批、预算安排、前置手续与资料 2. 项目开发知识体系 1）开发策略与整体规划、产业规划、战略规划 3. 项目运营知识体系 1）招商引资、楼宇经济、物业及衍生业务 4. 项目投融资知识体系 1）与开发策略匹配的工程造价、财务测算、投融资规划 5. 项目交易结构设计 1）规避现行体制障碍的结构设计 三、产业地产开发投资模式与协议体系 1. 勾地模式 1）实际联动，外表独立 2）整体控制，锁定地价 3）综合计算，防止漏单 2. 政府采购与银行信贷 1）采购工程 2）采购货物 3）采购服务 3. 特许经营模式与银行信贷 1）自负盈亏 2）补贴补助 3）政府购买 4. 合规性PPP模式与银行信贷 1）股权转让（运营义务不能退出） 2）将PPP模式进行建设模式重新选择（政府投资项目、F+EPC） 3）转变为直接特许经营项目 4）借助地方政府专项债券进行政府采购 5. 地方政府专项债券 1）地方政府专项债券是政府投资合规性债务融资 2）专项债券受额度限制 3）2020年地方政府专项债券额度宽松 4）地方政府专项债券可做资本金 四、产业地产开发可行性论证流程 1. 项目选址确定 2. 项目开发地块分析 3. 项目产业规划与定位 4. 项目产业布局 5. 项目土地规划分析 6. 项目基本参数假设 7. 项目财务测算 第四讲：产业地产开发产品设计与管理 一、科创类产品 1. 研发基地、孵化器、中试楼、生产+研发类、创意中心 二、商业类 三、总部大楼、综合办公楼、写字楼 四、工业地产类产品 1. 轻工业类产品-多层厂房、标准厂房、iPark、Techplace 2. 仓储类产品-物流设施、物流中心 五、配套类-邻里中心 1. 超市、餐饮、宿舍、文体中心、食堂、会议中心、医院、药店、酒店 六、基础设施类 1. 大门、围墙、展馆、支路、广场、官网、鲁律、雕塑小品 2. 管网-供水、供气、供热、雨水、污水、电力、电信 第五讲：产业地产开发投融资模式工具与实施要点 一、产业地产开发投资与融资全生命周期过程设计 1. 全生命周期财务测算 2. 交易结构设计 3. 项目融资操作流程 4. 项目股债比例调和设计 5. 总投与资金筹措、还本付息、成本费用、税金、利润模拟 6. 动静态与动态财务指标评价体系构建 7. 无追索和有限追索的融资特性达成 二、项目融资结构与资金来源、期限、成本、增信、限制政策及审批流程解析 1. 项目融资的特性和方式 1）直接融资模式与间接融资模式 2）股权融资模式与债权融资模式 3）公募融资模式与私募融资模式 2. 项目融资资金结构设计 1）融资比例 2）适用节奏 3）各类保函 4）期限、资金错配、流动贷款 3. 融资成本 1）利息、手续费、存款 4. 增信措施 1）保证、抵押质押、保险、支持类函件 5. 限制条件 1）资本金穿透与认定 2）资金监管与归集 3）预算管理与付费 6. 项目融资具体工具使用与使用条件、比例 1）商业银行贷款、政策性贷款 2）直租、售后回族 3）保险基金、养老基金、产业基建 4）资管计划、保险债权计划、信托细化 5）非金融信用债 6）资产证券与公募不动产投资信托基金（REITs） 三、国家发改委针对园区类的基础设施不动产公募REITs、ABS 1. 资产证券化结构 2. 中国基础设施不动产REITs模式 3. 新加坡最大的地产投资信托基金Ascendas REIT (腾飞房地产信托基金) 4. 日本J-Reits模式与Nippon Building Fund 第六讲：产业地产典型开发案例解析 一、业界龙头、布局全国、利润丰厚、模式为王-华夏幸福基业全方位解读 1. 华夏幸福基业发展历程 1）理想国固安-天南门正南50公里的故事 2）正南模式向东发展-大厂异地崛起 3）环京布局-都市圈战略凸显 4）突破京津-谋划全国 5）折戟江浙-湾区突围 6）抢占区域-PPP助力 7）纵向深入-布局西部 2. 华夏幸福基业的委托运营模式及架构设计 1）始于一二级联动-中国片区开发的鼻祖模式 2）变于委托运营-轻资产圈地模式 3）成于PPP模式-最合规的片区开发模式 4）投资拓展“四菜一汤”-让地方政府欲罢不能的产业吸引 5）产业发展服务的千亿价值 3. 华夏幸福的合法锁地与开发瑕疵 1）片区开发第一要务-圈地锁地、分期开发 2）片区开发终究是政府付费 3）片区开发致命弱点-现金流 4）片区开发的优势-躺着赚钱 5）片区开发可持续-产融结合 6）财金21号文终结片区开发的PPP模式 4. 华夏幸福基业融资方法大全与融资创新 1）债券类融资-信托借款、公司债、债务重组、债权转让、关联方借款、银行承兑、委托贷款、银团贷款、短期融资券 2）夹层类融资-售后回族融资租赁、特殊信托计划、夹层资管计划、销售输血法 3）股权类融资-战略引资、资产支持证券（ABS）、特定收益权转让、定向增发、股票质押和对外担保 5. 华夏幸福开发核心竞争力总结 1）项目成功与否的90%在于选址 2）无所不用其能的招商数据采集 3）产业转移才是招商引资的核心 4）新型城镇化与四万亿投资让华夏幸福躺赚 5）人才战略促进行业寡头做大 6）紧靠中央政策分享政策红利 7）公关与舆情的监控设定行业壁垒 8）四大上市平台塑造独一无二的资金王国 二、专注产品、现金为王、发迹唐山、京沈崛起-联东U谷解析 三、牌子最硬、历史最长、项目最好、央企担当-招商蛇口 四、成于浦东、专注产业、基金引领、产业领先-上海张江高科
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