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《房地产战略管理公益课: 明天会变好吗？我们怎么办？》 ——以“慢中求快”战略活过当下 一、房地产的明天会变好吗？ 1、到底发生了什么？ 政策调控不可怕，可怕的是市场需求端发生了根本性变化。 2、比政策预期更糟糕的是30岁以下人口消费能力的陡降。 3、未来会怎样？ (1) 人口净增规模降幅超过50%； (2) 年轻人口失业率激增，消费锐减； (3) 断供潮和法拍房数量剧增； (4) “消费熄火，投资骤降，出口高增，内生动力不足”（任泽平）。 预期减弱，高峰拐点已过，黄金（白银）时代结束。 一个时代的大幕已经落下，伴随着“风萧萧兮易水寒”的挽歌，曾经高光下的英雄们，怅然若失，渐行渐远。回眸一撇，其背影已悄然消失在岁月的黄昏里。江湖已远，传说依稀。 二、我们怎么办？ 1、房地产业必须收缩 (1) 项目收缩，优中选优，面对诱惑，静若处子； (2) 杠杆收缩，50%以下；（黄奇帆） (3) 公司规模收缩，治理结构发生变化； 2、“慢中求快”活过当下 (1) 为什么要“慢”而不是“稳”？ (2) 整体放“慢”，项目要“快”。 “慢”不是目的，整体“慢”，是为了确保单个项目的“快”。“面”上的“慢”是为了确保“点”上的“快”（单项目）。只有集团扩张放慢了，才能举全力确保关键项目的“快”；也才能快的起来。重点项目不能垮。 (3) 面对诱惑，静若处子；执行重点项目，动若狡兔。 打上甘岭，打局部阻击战、保卫战，将成为常态。区域性全面铺开的阵地战，打不好就成了消耗战，变成第二个恒大。 三、民营房企 1、认清形势，认清自己，清理家底； 2、抓住最近法拍土地，抓住人口净流入地区； 阜阳、南阳、佛山、郑州、成都、重庆等地）； 3、谨防文旅、养老、农业（乡村振兴）项目诱惑； (1) 厘清社会问题中的政府职责与企业行为； (2) 要做，一定要利用好政策，最好与政府公司合作； 4、积极参与城市更新项目，在存量物业上做小而精的社区商业； 5、大胆进入城市物流仓储，尤其是冷链仓储物流产业； 与国企合作用好REIT’S政策（发改委2021.12.29日文） 四、上市房企 1、大胆、积极、主动拥抱REIT’S金融政策，进入保障性租赁住房领域，进入到物流地产领域，进入到工业园区投资领域。 2、努力减少公司负面信息，做好公司股票市值管理； 3、通过兼并重组，进入“新能源、新材料、新基建”领域； 对标上海“万业企业（600641）”，2019年通过收购进入集成电路细分赛道，2021年成长为“芯片离子注入设备”行业龙头。 4、向华润、中粮、复兴等取经，学习多元化；
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