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《房地产企业并购拿地等税务问题与应对》提纲 课程背景： 我国房地产市场日趁成熟，市场竞争日益激烈。房地产企业如何在全面分析税务问题的基础上，重点透析并购拿地环节的税务问题与应对，是房地产企业面临的一大课题。 课程收益： 一、掌握房地产企业并购税务问题与应对； 二、掌握房地产企业并购重组中的税务风险与应对； 三、掌握房地产企业拿地税务问题与应对； 四、掌握房地产企业各环节税务风险分析与应对； 五、通过老师融入36多年包括十大实施理念的实践经验，使学员全面提升实操能力。 课程时间：2天，6小时/天 授课对象：财务部、投资部等相关岗位 授课方式：案例故事导入、讲授、案例分析、课间活动、讨论提问、互动点评、课程总结 课程内容： 导入 房地产企业管理者必备的十大实施理念 第一讲 房地产企业并购拿地税务政策解读与应用 一、房地产企业并购税务政策解读与应用 二、房地产企业拿地税务政策解读与应用 第二讲 房地产企业并购税务问题与应对 一、房地产行业的并购现象 二、房地产企业并购特点 三、房地产行业并购过程中的税务问题 四、几种不同并购模式的税负分析 （一）直接购买房地产项目模式 （二）收购方购买出让方股权模式 （三）合资开发模式 五、三种并购模式税务分析 （一）直接购买房地产项目模式 （二）收购方购买出让方股权模式 六、解决方法 案例 ▲本讲互动与答疑 第三讲 房地产企业并购重组中的税务风险与应对 一、房地产企业并购重组中的税务风险 二、房地产企业并购重组中税务风险的应对策略 案例 ▲本讲互动与答疑 第四讲 房地产企业股权并购税收问题解析
一、收购资产与收购股权的税收比较
二、以股权转让方式转让土地房屋的运作
三、股权平价转让的税务问题
四、自然人转让股权计税价格偏低的调整
五、先分配利润再转让股权还是直接转让股权的选择
六、先增资扩股再平价转让股权
七、股权转让的土地增值税规避
八、企业转让股权纳税义务发生时间点的确认
九、统一集团内平价转让股权的纳税调整
十、利用境外转让股权以降低地产企业税负 案例 ▲本讲互动与答疑 第五讲 房地产企业资产重组问题税收分析
一、企业资产收购的税收分析
二、利用股权收购调整地产集团架构
三、利用企业合并降低税负
四、利用企业分立降低企业税负
五、债务重组税务问题解决方案 案例 ▲本讲互动与答疑 第六讲 房地产企业拿地税务问题 一、房地产企业取得政府土地返还款如何筹划 二、拿地支付的土地开发成本如何计缴契税 三、房地产开发企业“以房换地”存在哪些涉税问题 四、以路换地、以桥换地或以BT项目拿地的税务处理与纳税筹划 五、以土地入股取得土地的税务处理 六、通过股权收购间接获取土地的涉税问题 七、通过资产收购获取土地的涉税问题 八、通过“招、拍、挂”拿地的涉税分析 案例 ▲本讲互动与答疑 第七讲 土地获取的方式及税收规划
一、招拍挂拿地
二、一二级联动
三、投资入股
四、股权收购拿地
五、先投资再转让股权
六、先分立再转让股权
七、合作建房
八、在建工程转让
九、无偿划转 案例 ▲本讲互动与答疑 第八讲 房地产企业各阶段涉税分析 一、土地取得阶段涉税分析 二、开发建造阶段涉税分析 三、销售转让阶段涉税分析 四、拥有使用阶段涉税分析 案例 ▲本讲互动与答疑 第九节 房地产企业各环节税务风险分析与应对 一、房地产企业各环节税务风险点 （一）规划设计环节的税务风险点 （二）投资开发环节的税务风险点 （三）融资环节的税务风险 （四）拿地环节的税务风险点 （五）收购环节的税务风险点 （六）建筑阶段的税务风险点 （七）预售环节的税务风险点 （八）销售环节的税务风险点 （九）清算环节的税务风险点 二、风险形成的原因分析 （一）税收法规本身的缺失或缺陷
（二）税收政策执行不到位 （三）征管与稽查之间的冲突 （四）社会原因 （五）企业内部的原因 三、应对措施 （一）领导重视，增强纳税观念 （二）把握税收政策 （三）强化税务风险管控 （四）提高税务风险管控技能 案例 ▲本讲互动与答疑 第十讲 房地产企业开发周期各环节税务管理模型 一、立项环节 二、规划设计环节 三、融资环节 四、土地取得环节 （一）企业以国家出让方式取得土地 （二）以资产收购方式取得土地 五、拆迁安置环节 六、工程建设环节 七、预售环节 八、销售环节 九、出租环节 十、项目清算环节 案例 ▲本讲互动与答疑 第十一节 案例分析 案例一 某房地产企业并购税务问题应对 案例二 某房地产企业拿地税务问题应对 第十二讲 全面互动答疑与课程总结 编制与讲解：屠建清
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