通货膨胀预期、投资理财与房地产投资 王传宝 教授 讲座提纲 一、货币发行与通货膨胀预判 1、世界货币政策环境巨变,欧美日各国大放水,资产价格上升 2、我国30年来货币增长和物价变化情况 3、未来我国货币政策判断 4、从CPI和PPI指数看经济会不会通货膨胀? 5、大宗商品涨价,必然带来下游价格上涨 6、长期看,现金越来越不值钱 二、通货膨胀预期下必须要做好投资理财 1、为什么要做好投资理财 ——通货膨胀:钱为什么越来越不值钱? 2、正确的风险与投资态度 ——安全性、收益性与流动性:三者不可兼得 ——不要跟风炒作 3、40岁以后被动收入超过工资性收入 4、投资理财有哪些方向? 三、如何正确投资理财 1、投资理财6大攻略 2、理财规划7大目标 3、我们能投资什么? 4、投资理财中的几点注意事项 5、顺势而为:从美林时钟图看如何投资理财 ——美林时钟图 ——顺势而为:做慈悲的和尚 ——标准普尔家庭资产象限图 6、可以受益一生的8种投资 7、通货膨胀预期下的房产投资 ——中国人为什么投资房产 ——买什么样的房子更容易增值保值 8、正确进行股票投资 9、其他投资理财方式分析 10、人脉就是钱脉 ——马云是善于组建关系圈的人 ——做一个善于组建关系圈的人 11、系好安全带,稳中求进 ——稳中求进:房地产最稳妥 ——人力资本储备 ——健康生活 ——除了金钱,还有诗和远方 四、土地、人口与货币:房地产市场未来发展预测 1、工业化、城市化加速需要房地产市场配合 ——工业化加速提高居民收入,促进农村人口进城 ——城市化加速提升住房需求,加速房地产市场发展 2、为什么要紧盯都市圈和城市群建设 ——按照世界城市化发展的“S型”规律曲线,城镇化率显示我国的城市化进程仍处于中期,未来还存在继续提高的空间。 ——城市群和都市圈建设将带来更多的人口流入城市,从而带来更多的投资和消费,提供经济增长持续潜在动力。 ——现代化都市圈既有利于优化人口和经济的空间结构,又有利于激活有效投资和潜在消费需求,增强内生发展动力。 ——进入都市圈范围的区域,将享受更多的发展红利。 ——“十四五”规划和2021年《政府工作报告》:推进新型城镇化,确立都市圈城市群 3、临汾的区位优势 ——地处太原、郑州、西安三个省会城市连接中点 ——山西三大副中心城市之一 ——关中平原城市群 4、房价会涨还是跌? ——2017.5.12,人民日报发文:房价上涨是必然趋势 ——房地产周期:长期看人口、中期看土地、短期看金融 ——从人口结构上看,大概率上2030年是房地产和房价的转折点 ——人口老龄化加速影响房地产。老龄化会拖累经济增速 ——房价会涨还是跌?看通胀、区域、投资渠道 ——根源:土地财政,人地错配,货币超发 5、房地产供应会增加:通货膨胀预期、土地财政与现行房地产市场政策的拉锯 ——货币发行增速加快,国家实行积极货币政策 ——由于货币宽松,利率下行,全球资金都在争抢资产,房子涨价 ——通胀预期下,购房更容易保值:正面影响 ——土地制度政策变化影响房地产 ——地方财政依赖土地财政,地方政府财政紧张,加大房地产扶持,增加土地收入 ——部分支持实体经济的资金,经过各种渠道,外溢到房地产市场 ——居民负债大幅激增,但负债绝对值远低于美国、日本 ——各地抢人大战,需要房地产配合 ——“两新一重”是重大抓手。其中一个“新”,是新型城镇化,当然包括房地产 6、产业投资与房地产市场的区域分化 ——环境资源禀赋、政策禀赋 ——政府能力、营商环境 ——土地、资金、人口、人才、技术、产业 ——城市赋能产业:区域经济潜力取决于人才和资金的流向,硬环境+软环境 ——房地产市场区域分化、房地产企业分化是必然趋势 7、建造高品质的房子是开发商的必然选择 ——普通房子终归会过剩 ——高品质房子可以满足人民美好生活的需要 五、洞察先机:通货膨胀预期下房地产投资的几点建议 1、19大后中国经济走向预示房地产行业平稳发展 ——我国长期向好支撑基建和房地产需求 ——基建和房地产市场健康发展是政府、百姓的共同愿望 ——朱镕基:房地产拉动了一百多个产业发展 ——地方财政压力 ——百姓财富保值 ——消费结构升级,广大中产阶层购房需求增加 2、坚定信念:正确认识房地产在经济发展中的作用和地位 ——房地产不可废弃,具有不可替代的作用 ——不可过度依赖 ——房住不炒 ——不能影响科技创新和可持续发展 3、收益与风险的权衡:给个人投资房地产的几点建议 ——通胀预期下,购房更容易保值 ——由于货币宽松,利率下行,全球资金都在争抢资产,房子涨价 ——按揭贷的风险,取决于借款人的还款能力,取决于宏观经济形势、就业机会赚钱能力,地区发展。 ——关键看个人情况。首付比例大幅提升的情况下,除非发生经济危机,一般不会不还款。 ——消费按揭贷款,用于购房首付,会加大还款风险。 ——权衡购房的收益与风险 ——房产税会不会来?遗产税会不会有? 4、甄别不同区域的机会 ——甄别不同区域的机会:人往何处去?钱往何处去? ——要研究区域的房地产市场发展趋势 ——各城市房地产市场的差异化将成为常态,房地产市场大分化时代的来临 ——人口流入,房价上升 ——人随产业走,产业园、科技园、商业区(高端人口集聚区,房价高,负担得起高房价) ——区位、交通、地段(不光看眼前,还要来看规划) ——资源分配、调配的倾斜:地铁、学校、医院、政府单位…… ——学区房政策 ——房地产调控政策 5、买高品质房子,满足美好生活的需要 授课风格 语言妙趣横生,令听众捧腹大笑、终生难忘;分析深入浅出,令听众豁然开朗、茅塞顿开。擅长调动现场气氛,培训效果显著。可安排现场提问环节,现场把控能力较强。
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