姜二荣《房地产开发企业土增税清算全流程、全业务、全税种相结合系统学习落地与筹划》

【课程背景】

土地增值税是一个地方税种，纳税口径各地差异较大，争议也不断，为了让广大学员更好地做好土地增值税清算工作，减少土地增值税清算税收风险，从理论到实践系统的学习土增税清算与政策把握，本课程从设计开发上本着”一学就会、课后不会作废”的理念，让学员朋友们彻底告别以前听类似课程那种课上听得懂、想得会做、实施起来找不到方向的困惑，课程将土地增值税从理论到实践的每个步骤均做了详细的设计，即是非财人员也能听得懂、学得会。对实务中出现的争议项也都做了详尽的解读和如何规范处理。并对清算中可能引发税收风险的一些事项进行了归纳总结，目的是从源头、过程、结果等流程上帮助土地增值税清算工作者学习并厘清清算风险，把握争议边界，更好地系统的学会土增税清算。

【参会对象】

总经理、财务总监、财务经理、会计、税务会计、经营、预算、审计、采购、工项目管理及相关人员。

【课程收益】

¨       框架建立：使学员对土增税清算从理论法规、账务处理、税法处理等维度了解学会各个模块之间的相互指导与依存关系。

¨       思维引导：通过系统的理论学习及完整的案例讲解（带着学员一起学）让学员在思维上形成系统的知识链。

¨       模拟实战：教会学员独立完成土增税清算工作。

¨       课后效果：两天的理论与实务（含案例）系统学习，课后实务中都能较熟练进行操作。

课程安排

课时安排：2天

讲    师：姜二荣

【课程大纲】

一、什么是土地增值税清算

二、清算单位和清算条件

2.1清算单位

2.2清算方法

2.3清算条件及时间要求   

2.4清算时提供资料   

三、土地增值税纳税申报表单修订内容

第一节  收入的确认和审核

1.   与收入相关面积

2.   收入总额的确认和审核

2.1清算时收入确定方法

2.2面积误差的处理

2.2.1实测面积与合同面积之差的税收处理

3.   收入的审核

3.1审核直接销售收入

3.1.1代收费用相关政策

3.2审核视同销售收入   

第二节  扣除项目金额确认和审核

第一部分“支付土地价款情况”

（一）、清算中土地成本分摊方法

1.   分摊适用对象

2.   税收规定分摊方法

（1）基本分摊方法

（2）占用土地面积法

①广义土地总面积，②税收口径，③占地面积计算顺序 ，④土地成本分摊

（3）建筑面积法

①总建筑面积，②税收口径，③可售面积计算顺序 ，

（4）税务机关确定其他方法

（二）、开发土地和新建房及配套设施的成本

1.   土地征用及拆迁补偿费

土地出让金；土地整理费；拆迁补偿费

2.开发成本

2.1前期工程费

2.2建筑安装工程费

2.3基础设施费

2.4公共配套设施费

2.5开发间接费用

3.房地产开发费用

审核利息支出重点关注？

期间费用和开发间接费用的区分?

4.与转让房地产有关税金

5.其他扣除项目金额

6.清算后再转让房地产的处理

7.核定征收

8.预征和清算的会计处理

9.开发项目涉及“拆迁安置”的财务核算

10.委托代建财税处理

11.土地增值税的筹划应用

（1）利用临界点，（2）收入分散，（3）利用合作建房，（4）选适当利息扣除方法，（5）代收费用并入房价，（6）增加扣除项目金额，（7）费用转移、加大开发成本，（8）成本核算对象筹划，（9）利用代建房，（10）合法前提下延后清算时点。

1.主管税务机关要求企业提供与清算相关资料

2.案头初审

3.比对分析发现疑点和确定审核重点

4.价格明显偏低无正当理由申报时不做调整

5.非货币性交易（非直接销售）不按公允价确认收入或根本不确认收入

6.审核扣除项目

6.1取得土地使用权支付金额

6.2土地征用及拆迁补偿费

6.3建筑安装工程费

支付现金方式套现；转帐方式支付、迂回套现；材料非正常损失，挤入工程成本；材料重复入帐；耗用钢材数量合理，但价格奇高；虚列鉴证费；工程队挂靠总承包人；

6.4前期工程费

6.5基础设施费

6.6公共配套设施费

6.7开发间接费

6.8政府收取规费