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房地产企业的业财融合 （2天） 课程背景 房地产开发项目业务内容复杂，周期长，受国家调控政策影响大，不确定因素多，开发风险大。 多数房地产开发公司已具备财务分析的职能，再通过流程再造、组织职能优化、前置嵌入式业财融合等，实现“从财务中来、到业务中去“的业财融合目标”， 可以使房地产开发项目价值最大化，有效控制房地产开发过程中的系列风险，提高开发项目的竞争力。 课程收益 § 掌握业财融合的主要路径 § 掌握房地产公司全生命周期业财融合成本管控方法 § 掌握房地产公司业财融合控制人力成本的方法 § 掌握房地产资金风险业财融合管控及预警的方法 § 掌握房地产公司八大阶段业财融合税务筹划的方法 § 掌握房地产公司业财融合提升管理水平的方法 § 提前判断未来宏观经济走向 § 掌握当前宏观经济下房地产行业资本运作的方法 课程亮点 实战派风格，追求“落地”文化，针对性强，诊断式、咨询式培训解决公司痛点，生动幽默，通过视频、分组讨论、点评、角色带入等教学手段，调动学员的参与性和积极性。 确保课程：听得懂、拿得走、用得上、有实效！ 课程大纲 第一单元 房地产开发公司业财融合项目管理 n 房地产企业财融合的路径 Ø 项目可研评估 Ø 项目税筹 Ø 项目股权管理 Ø 招投标管理 Ø 采购合同管理 Ø 采购降本 Ø 项目成本管理 Ø 全面预算管理 Ø 五维资金计划 Ø 资金管理：资金平衡、融资渠道创新及排序、融资降本 Ø 优化SOP Ø 人效（HR） Ø 销售定价 Ø 销售合同管理 Ø 管理报表：日、周、月 Ø 经营分析会 n 房地产企业财融合的保障机制 Ø 项目财务制 Ø 业财人员定位 Ø 培养集团财务管理储备人才 Ø 变管控为服务 Ø 重塑考核引导体系 Ø 大项目总 【案例】碧桂园大项目总的管理优势 n 业财融合落地——事前规划、事中控制、事后评价 Ø 投资对负债率、资金、营入及利润的影响值 Ø 静态回收期、动态回收期、ROE、NPV，IRR，MIRR Ø 投资评价 Ø 编制可研报告 Ø 资金预测及来源 【案例】房地产开发企业三大资金来源及成本优先级排序 第二模块 房地产公司全生命周期业财融合成本管控 n 规划设计阶段，配合专家评审委员会和规划设计部门降本 n 招标阶段 Ø 招标前，供应商评级及准入 【工具分享】供应商等级评核表 Ø 招标中 ² 合同风控条款 【工具分享】采购合同评审14个财务风控点的防范 Ø 招标后 ² 资产验收 n 采购阶段成本控制：采购降本 【分组讨论】采购降本的主要方法 n 施工阶段建安成本控制 Ø 控制变更工程成本 Ø 控制支付工程款节奏 【工具分享】工程进度与工程付款自动匹配表 n 营销阶段 Ø 定价管理 Ø 销售合同 Ø 土增税清算节奏的资金占用 Ø 销售折扣管理 Ø 超期应收账款催收标准化管理 第三模块 房地产公司业财融合控制人力成本 n 财务出具多维度人效报表 【工具分享】人力成本比对套表 n 根据报表找出投入产出比、性价比低的部门和人员，分别处理 【工具分享】人员“性价比”明细表 n 薪酬宽带重塑 n 3P工资法 【工具分享】3P工资计算套表 n 打造真正的“能上能下”工资体系 【分享】碧桂园354人力资源成本控制法 n 打造系统的递进式正激励体系 【分享】八大递进式正激励工具及应用场景 第四模块 房地产资金风险业财融合管控及预警 n 房地产开发公司相关政策风险管控 Ø 货币政策 Ø 税收政策 Ø 房地产业政策 Ø 人口政策 Ø 其他政策 n 资金链风险管控 【互动】风险可控的内部融资26法 【案例】如何让员工“既出钱又出力” 【案例】资金风险预警系统 n 融资风险管控 Ø 房地产行业的三条红线及应对方法 Ø 融资渠道风险管控 【分享】全生命周期的融资渠道图 Ø 产融结合是融资新常态 【案例】恒大汽车与恒大房产 【案例】治大国，如烹小鲜的“重组+夹层资本运作”创新融资 n 资金成本风险管控 【互动】降低融资成本18个实战法 第五模块 房地产公司八大阶段业财融合税务筹划 n 项目前期可行性研究环节 【案例】合同印花税筹划 n 立项及建设用地规划环节 【案例】合理搭配不同类型的房产立项筹划 n 取得土地的税务筹划 【案例】二级市场取得土地的税筹 n 开发阶段的税务筹划 【案例】房地产公司设立上下游公司节土地增值税 n 竣工阶段的税务筹划 【案例】建安成本高于平均造价的“正当”理由 n 销售阶段的税务筹划 【案例】利用土增税临界点进行合理避税 n 自持商业物业经营阶段的税务筹划 【案例】出租物业房产税的税务筹划 n 转让房地产公司股份阶段的税务筹划 【案例】法人股东转让股权前必须考虑是否要做的3件事的税务筹划 第六模块 房地产公司业财融合控制三费 n 提升控制三费水平 Ø 降低管理费用的主要方法 Ø 降低财务费用的主要方法 Ø 降低销售费用的主要方法 ² 营销预算管控 ² 控制营销基建费用 ² 筛选性价比高的营销人员 ² 控制营销现场费用 ² 销售代理费管控 ² 营销策略费管控 ² 选择媒体控制营销广告费 【工具分享】广告费性价比计算表 【课堂答疑】
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