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房企八大阶段税务风险防控与税务筹划策略、技巧及案例分析 （2天） 课程背景 随着我国税收征管进入大数据监控的新时期,金税四期系统在全国全面应用；大数据云计算，商品编码精准锁定；国地税合并后的纳税评估信息全面互通等，征管环境和稽查环境发生了剧烈的变化，这些颠覆性变化给房地产企业的税务风险防控带来了巨大的挑战 并且，房地产在诸多行业领域中有着其独特的一面，税种众多且税负最高，房地产企业的管理人员及财务人员不仅要精确解读新政策背后的政策红利，用好政府发的政策“红包”，更需要掌握房地产运营全环节合理避税的技巧，以期在合法合理的前提下最大限度的降低综合税负。 课程收益 n 掌握房企运营全环节的税务风险及防范措施 n 掌握房企运营全环节的税务筹划方法 n 降低房地产企业巨大的税负增加纯利润 课程对象 董事长、公司股东、总裁、总经理、董事会秘书、首席财务官/财务总监、企业中高层、财务经理、项目经理、子公司总经理，分公司总经理、财务人员、税务人员、投拓人员等。 课程特色 清晰、严谨、幽默、生动，源于实战，追求“落地”文化，运用视频、案例分析、课堂实操、学员讨论、讲师点评等方法深入浅出地授课，咨询式培训，通过分享实战工具，减少学员实际工作量，直接转化为工作成果。 以案例、讲税筹！听得懂、带得走！ 课程大纲 房地产行业主要税种 第一单元 项目前期可行性研究环节 n 税务风险防控 Ø 可行性研究业务的真实性。 Ø 可行性研究业务费用列支情况。 Ø 外出考察情况。 Ø 劳务费支出 【案例】外聘专家劳务费的税务筹划 Ø 企业车辆、财产保险 n 税务筹划 第二单元 立项及建设用地规划环节 n 税务风险防控 Ø 各类勘探、设计合同的印花税 n 税务筹划 Ø 合理搭配不同类型房产立项税务筹划 Ø 立项阶段：倒挤目标成本 【工具模型】市场导向法目标成本测算流程表 Ø 配合专家评审委员会规划方案税务筹划 【案例】万科业财融合测算和评选规划方案 Ø 合同的印花税 【分享】不需纳印花税的合同都有哪些 第三单元 取得土地的税务筹划 n 税务风险防控 Ø 没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证 Ø 土地闲置费 Ø 土地出让金滞纳金 n 税务筹划 Ø 招拍挂模式税务筹划 ² 红线外与目标地块相连接区域的税务筹划 ² 出让金返还的税务筹划 【筹划案例】巧签土地出让合同少交土地增值税 Ø 二级市场拿地税务筹划 ² 并购拿地 【筹划案例】某地产公司节税97%的案例 第四单元 开发阶段的税务筹划 n 税务风险防控 Ø 隐瞒的“违章建筑” Ø 滚动开发成本的处理 Ø 人防等地下设施成本的处理 Ø 融资费用的处理 Ø 大额成本费用支出 Ø 甲供材的处理 Ø 材料分配方法 Ø 材料成本差异处理 Ø 借款合同利息没有资本化的风险 【案例】某房企利息没有资本化被稽查 Ø 没有发票的成本 【案例】没有发票的赔偿费如何合理抵税 Ø 委托建房交易风险 【案例】江苏启东绿城委托建房的法院判例 n 税务筹划 Ø 代建房税筹 Ø 甲供材税筹 Ø 甲指材税筹 【案例】房地产公司设立上下游公司节增值税 Ø 设计费税筹 【案例】HK设计公司不同项目间分配设计费 Ø 建筑安装工程费税筹 Ø 隐蔽工程税筹 Ø 违约金平销返利税筹 Ø 职工福利费 Ø 老板车辆 Ø 免税农产品 Ø 购买或租赁工程设备税筹 Ø 私车公用 Ø 残疾人加计扣除 Ø 退役军人加计扣除 Ø 税收滞纳金和罚款支出不能税前抵扣的税筹 【案例】某地产公司税收罚款税筹 Ø 购买集体福利固定资产不能抵税的筹划 【案例】BGY购买食堂车辆税筹 Ø 甲供水电税筹 Ø 选用不同的利息支出扣除方法 Ø 明股实债融资合同税筹 Ø 生产服务业加计扣除税筹 Ø 业务招待费税筹 【案例】猪饲料 Ø 会议费税筹 Ø 广告宣传费税筹 Ø 拆分到增值税征点 Ø 活用小型微利企业政策税筹 Ø 非公益直接捐赠的赞助性支出为不能税前列支的筹划 第五单元 竣工阶段的税务筹划 n 税务风险防控 Ø 收入的结转情况。 Ø 增值税纳税义务发生时间 Ø 票据未到情形的处理 Ø 两类预提费用的处理 Ø 9种除发票外还需证据链的支出 n 税务筹划 Ø 8种建安成本高于平均造价的“正当”理由 第六单元 销售阶段的税务筹划 n 税务风险防控 Ø 销售定价风险 Ø 定金的处理 Ø 商品房销售数据 Ø 城镇土地使用税纳税额的变化 n 税务筹划 Ø 销售合同评审筹划 Ø 销售代理公司置业顾问费 Ø 推迟土增税清算筹划 Ø 销售折扣筹划 Ø 利用土增税临界点进行合理避税 Ø 开发多处房地产的合理避税 第七单元 自持商业物业经营阶段的税务筹划 n 税务筹划 Ø 免租期税筹 Ø 合理分解租金收入 Ø 变房屋出租为其他业务 Ø 含装修的建成出租税筹 【案例】更换出租合同类型税筹 【案例】某地产公司新总部土地使用税 【案例】自建办公楼出租的装修费筹划 第八单元 转让房地产公司股份阶段的税务筹划 n 税务筹划 Ø 资本公积 Ø 等价值的企业 Ø 建好交易对手所需全部要素的公司 Ø 约定投资后分配比例 Ø 有不动产、股权等需评估的七项资产税筹 Ø 法人股东转让股权前必考虑是否要做的3件事 Ø 港资企业转让股权税务筹划 Ø 外资企业转让股权税务筹划 Ø 转让股权地点税务筹划 【案例】房地产公司的造车税筹 【课后总结及答疑】
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