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房地产项目总视角下的财务管理 （2天） 课程背景 在房住不炒的整体基调下，宏观调控政策前稳后严，融资收紧，房企将面临前所未有的现金流压力，如何改善项目现金流？如何为项目融资都是首要考虑的问题； 营改增、国地税机构合并、大数据应用、征管系统升级互通带来了涉税信息日益透明化，房企税务风险越来越大，如何在项目开发各阶段做好税务筹划，也是项目总要了解的财税技巧； 此外，读懂财务报表，通过财务分析的方法找到项目管理中的黑洞，运用专业的手法降本增效，实现项目利润最大化，也是地产公司项目总必须具体的财务管理技能。 课程对象 老板、董事长、总裁/总经理、事业部总经理、项目总经理、分子公司总经理、首席财务官/财务总监、财务经理、企业中高层等。 课程收益 § 读懂项目财务报表 § 掌握项目超级指标的解读方法及改善方法 § 掌握改善项目现金流的方法 § 掌握房地产项目公司融资方式 § 掌握“零利息”的内部融资创新18法 § 掌握通过项目预算控制成本费用的方法 § 掌握房地产项目不同阶段的税筹重点 课程亮点 实战派风格，追求“落地”文化，针对性强，诊断式、咨询式培训解决企业痛点，生动幽默，通过视频、分组讨论、点评、角色带入等教学手段，调动学员的参与性和积极性。 确保课程：听得懂、拿得走、用得上、有实效。 课程大纲 第一单元 如何阅读和分析项目 n 房地产行业的整体业绩和负债水平等经营信息如何影响资本市场 n 资产负债表（面子） Ø 资产负债表关注点 n 利润表（底子） Ø 利润表的关注点 n 现金流量表（银子） Ø 现金流量表的解读 Ø 现金流量表的关注点 【分享】一表辨识项目资金链是否安全 【课堂PK】从项目总的视角分析这个房地产公司的现金流是否安全 n 一图看懂三张表的勾稽逻辑关系 第二单元 项目超级指标分析 n “三条红线”对房地产的巨大冲击 n 解决三条线超标危机的有效方法 【工具分享】降低资产负债率的妙招 【工具分享】降低资产负债率的运营控制 Ø 营运能力指标分析，看是否会管理项目 ² 各关键节点计划完成率 【案例】碧桂园给你一个”五星期的家“ 【工具分享】作业标准时间表发布受控 ² 盈利能力指标分析，看项目赚钱能力如何 ² ROE ² IRR ² ROA ² MOIC 【案例】万科华发项目的盈利分析指标 Ø 盈利质量指标分析，看盈利中有多少可以兑现 ² 销售回款率： ² 前期未回应收款回款： 【工具分享】应收账款递进式催收技巧40法 第三单元 如何改善项目现金流 【互动】利润重要还是现金流重要？为什么盈利的企业会倒闭？什么原因导致企业资金周转不灵？ n 现金流的重要性 【案例】土地储备的货值超过8000亿元的福晟集团资金链断裂 【案例】千亿级的泰禾地产会“成长型破产”吗 n 如何改善现金流 【分享】房企“互联网+”的现金流自救 n “量入为出”控制资金及难点应对 【工具分享】“酌量效益优先法”解决预算费用不够分配 n 如何使用五维资金计划预防资金危机 【工具分享】万科多层级的资金计划套表 第四单元 房地产项目融资 n 融资渠道选择 Ø 内部融资 Ø 债务融资（前融，开发贷，abs， 经营性物业贷，reits） Ø 股权融资 【课堂互动】房地产项目“零利息”内部融资18法 n 融资成本计算 Ø 加权平均资本成本 第五单元 项目成本费用的控制 n 目标成本管控 【分享】倒挤项目的目标成本 n 期间费用管控 Ø 预算制定 Ø 预算预警 【分享】某项目的预算预警指标 【工具分享】房地产广告费用优化 第六单元 房地产项目税务筹划 n 取得土地阶段的税务筹划 【筹划案例】巧签土地出让合同少交土地增值税 n 规划设计阶段的税务筹划 【筹划案例】业财融合规划设计方案决定了项目的主要税负 n 开发阶段的税务筹划 【筹划案例】建筑安装工程费税筹 【分享】建安成本高于平均造价的“正当”理由 n 销售阶段的税务筹划 【筹划案例】销售价格的税务筹划 【课后答疑】回答学员现场提出问题
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