陈德胜《房地产行业投资项目分析及市场环境解码》

《房地产行业投资项目分析及市场环境解码》

陈德胜博士/教授/博士生导师 金融经济专家

课程背景：

当前房地产企业想长期持续生存要点，是决策钱、地、产品，怎么拓展项目？怎么找到资金？怎么在一、二线城市和核心城市或周边城市，找到项目和土地资源,都是房企高管们每天在思考的问题。市场环境研究的内容几乎扩展到社会、政治、经济、文化、习俗的切领域。进行房地产投资就如同种下一棵树，而投资环境就是养育树木并决定其生死的土壤，是房地产投资和开发的第一步，只有确认了投资环境的健康和稳定，此后的市场研究和地块选择才能开始。

为此，本课程对房地产行业投资项目分析及市场环境解码，为相关领导和骨干提供借鉴。

授课老师近30年的金融经济研究与实践工作经验，逻辑严谨，思路清晰；通过深入浅出的理论与案例分析相结合，通俗易懂。

课程收益：

1、学习和掌握中国房地产需要关注区域与城市，以及如何在这些区域和城市获得项目；

2、学习和掌握项目决策模型、要点，以及如何正确判断房地产市场和项目；

3、学习和掌握从资本角度和财务指标角度对项目做出正确研判；

4、学习和掌握房地产项目测算模型、市场测算模型以及可行性研究报告撰写；

5、学习和掌握项目开发前中后期融资模式、项目研究和踏勘，以及项目风险评价与控制。

课程对象：

房地产董事长，房企集团中、高管，区域公司中、高管，项目投资拓展人员，财务管理人员

课程时间：

2天，6小时/天

课程方式：

主题讲授+视频欣赏+情景模拟+案例研讨+学员分享+落地工具+头脑风暴

课程大纲

一、决策区域与城市

1 时刻关注三大湾区城市

2 重点关注中国9大城市群的20个都市圈

3 中小房企进入核心都市圈及周边城市的4种方法

4 中小城市项目投资的8个关键指标

5 抓住房地产周期性投资模式

二、决策项目与市场

1 城市规划与区域规划研究

（1 ）城市规划与区域规划发展方向

（2 ）实际规划落地性论证

2 决策项目区域与地段

（1 ）区域产业与人口特点

（2 ）区域经济现状与未来发展方向

（3 ）区域交通与配套现状与未来发展

（4 ）区域房地产政策

3 城市与区域房地产市场研究与决策

（1 ）土地市场现状与未来2-3年土地市场研判

（2 ）房地产存量与去化周期

（3 ）市场平均去化量与回款情况

4 项目决策指标模型

（1 ）项目核心经济指标研究与规划方案选型

（2 ）城市地图7个关键指标快速定位项目

（3 ）商业项目与产业项目的决策指标

5 项目测算与风险压力模型

（1 ）项目成本测算

（2 ）项目可销售回款预测

（3 ）项目开发风险、政策风险与市场评估

（4 ）项目盈亏平衡点评估

三、决策资金与财务指标

1 资金指标决策

（1 ）资金方的合作方式

（2 ）资金方投资偏好研究

（3 ）资金回报要求与风险评估

（4 ）项目融资结构设计

2 项目财务核心指标决策

（1 ）项目内部收益率IRR

（2）项目“地货”比

（3 ）项目净现值NPV

（4）项目回款周期

（5）项目利润率

3 项目财务指标和税务选型

四、现场踏勘与市场调研

1 现场踏勘准备

（1 ）土地市场数据调研

（2 ）房地产市场调研

（3 ）现场踏勘工具准备

2 现场踏勘要点与指标

（1 ）项目地上物踏勘

（2 ）项目地下初步地勘、文勘

（3）周边在建项目走访

（4）项目1-3公里半径配套、交通等踏勘

3 市场调研

（1）项目周边主流产品研究

（2）项目周边项目去化情况和房价研究

（3 ）项目周边主力客户群研究

五、房地产融资模式

1 土地前融

（1 ）资金来源方向

（2）融资模式与成本

2 代建融资

（1 ）代建方背景与资金来源分析

（2 ）融资模式与成本

3 销售融资--- 融资模式与融资成本

4 合作融资

（1 ）合作融资结构设计

（2 ）退出机制与融资成本

5 开发贷---开发贷条件与融资阶段

六、可行性研究与项目结论

（1）房地产项目可行性研究构成

（2 ）项目可行性研究数据与信息来源

（3）可行性研究信息与项目投资决策关系逻辑

（4 ）项目可行研究结论

（5 ）项目投决流程与决策指标

（6 ）与企业内部和外部同类型项目对比

（7）将项目投决与结论作为出让方谈判要点

七、项目投资环节的风险控制

1 项目前期拓展阶段风险控制

（1）前期拓展工作成本控制

（2）数据与信息完整性

（3）土地/项目核心决策人的接洽

2 项目拓展中期谈判阶段的风险控制

（1）明确政策性拿地返还时间和方式

（2）明确土地款/收购款支付方式

（3）明确拆迁与债务处理方式

（4 ）明确地价与限购城市的售价

3 项目后期获地阶段的风险控制

（1）报批报建方式与流程

（2 ）开发中相关部门和单位的协调

（3 ）预售条件与回款时间

八、房地产项目投资模式概述

1招拍挂类

2收并购类

3城市更新/三旧改造类

4其他类

九、房地产项目投资流程概述及案例分析

1房地产项目投资流程概述

2案例分析

十、投拓人员素质要求

1专业运用能力

2综合分析能力

3资源集聚与调动能力

十一、市场环境分析

1政治环境调查分析

2经济环境调查分析

（1）宏观经济环境

（2）市场环境

（3）财务环境

（4）资源环境

3金融环境调查分析

4文化环境调查分析

（1）社会秩序

（2）社会信誉

（3）社会服务

陈德胜《房地产行业投资项目分析及市场环境解码》

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