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片区开发的投融资实务操作和风险防控 课程背景 国内工程投资政策近年来监管逐步趋严，建筑央企、地方平台公司、园区开发公司、房地产开发企业在项目投资开发模式方面积极探索创新，努力寻求在供给侧结构改革、国内国际双循环国家大战略下的城镇建设创新开发模式。在模式创新的探索过程中，片区+产业这种融合了基础设施与公共服务投资，同时又能助推地方经济发展的模式成为很多投资主体博弈的创新性模式。由于土地增值过程中，产业对于土地行业增值的贡献度最大，而土地增值的逻辑中规划与产业又是相互作用和激励的，进而在国内多个地区出现了以这种产业+片区开发的标杆项目案例，比如说早期的招商蛇口工业园区自1978年设立以来，走出了一条中国版的区域增长极发展模式，同时也为招商局集团带来了丰厚的项目开发利润与知名度。再比如1992年在长三角的上海和苏州分别由政府的平台公司相应主导的苏州工业园区和上海张江高科园区都成为国内地产+产业开发模式的标杆案例。直到1998年河北省廊坊市固安县的民营企业华夏幸福基业公司创立走出了一条“封闭运作+委托运营+都市圈”的片区园区开发自循环模式。 当然进入新时期，片区开发开发的内涵和外延还在不断的延续，包括京东、顺丰、普洛斯等以物流为基础产业的物流地产，以自身产业为基础进行科技园区开发的百度、阿里、腾讯、字节跳动等科技型地产，以文旅、小镇、乡村为基础的文旅康养类地产等等。 本节课程将主要关于片区开发开发的具体操盘流程以及片区开发开发的基础知识并结合当前国内房地产和片区开发开发的政策导向以及知名项目案例作为分析入口，带学员从宏观到微观、从认知到操盘、从理论到实践全方位了解片区开发的操盘与开发。 课程时间：2天，6小时/天 授课对象：政府、金融机构、投资公司、产业企业、房地产企业、片区开发开发企业 授课方式：实战讲授+案例分析+调研问卷+模式解析 课程收益 掌握国内片区开发项目开发的历程 掌握片区开发开发的模式选择和可持续开发 掌握片区开发国内标杆项目案例与项目亮点复盘 掌握片区开发项目投资、运营、创利、退出全流程风险管理 掌握片区开发项目与金融结合的项目产融结合模式 掌握片区开发开发当下的创新型业态 课程大纲 第一讲 片区开发ABO基本概念、投资主体、投资流程 一、 片区开发模式的基本定义及流程 1. 片区开发概念 1. 片区工程投资规划与财务指标设定 2. 片区开发模式选择 3. 片区开发项目投资结构设计 4. 政府预算与现金回流风险控制 5. 项目采购流程与主体 6. 融资结构与放款条件 7. 风险管理与协议设计 二、 片区投资主体选择 1. 政府投资-《政府投资条例》-审批制 2. 社会资本投资-《企业投资条例》-核准备案制 三、 片区开发政策法规体系 1. 《国务院办公厅关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》(国办发〔2017〕7号) 2. 《国务院关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》国发〔2019〕11号） 3. 《关于促进具备条件的开发区向城市综合功能区转型的指导意见》（发改规划〔2015〕2832号） 4. 《基础设施和公用事业特许经营管理办法》国家发展和改革委员会等6部委 四、 项目投资合规性主体分类 1. 政府投资模式、企业投资模式关联及区别解析 a) 政府投资-政府投资条例 i. 预算内资金投资直接下达 ii. 地方政府专项债券-政府投资的合规债务性融资 b) 企业投资-企业投资项目核准和备案管理办法 2. 政府投资实际操作流程 a) 政府投资的资金筹措与支出流程 b) 政府投资的审批制度 c) 政府投资项目谋划要点与风险管理 d) 政府投资条例对于投资企业的利好与风险 3. 企业投资项目核准和备案操作流程 a) 企业投资项目的资金筹措 b) 企业投资项目与政府投资项目的资金往来两大途径 i. 补贴 ii. 采购 iii. 采购工程 iv. 采购服务 v. 采购货物 第二讲 片区开发投资主要模式介绍-ABO、EPC+F 一、 ABO（T）模式基本定义 3. 授权-建设-运营-移交 4. 授权-特许经营权 5. 建设-项目投资 6. 运营-项目融资 7. 资产入财政资产负债表-资产移交 二、 EPC+F\ABO模式的理解 1. EPC+F\ABO模式与土地开发权长期的提前价格锁定 2. EPC+F\ABO模式可与政府资金不足或无资金进行基建投资与公共服务开发 3. EPC+F\ABO模式与履行政府资产投资高收益 4. EPC+F\ABO模式与融合公益性项目、准公益项目、盈利项目混合打包投资建设 5. EPC+F\ABO模式与资产融资、项目收益融资、应收账款融资保理功能 6. EPC+F\ABO模式与区域经济产业发展提升创造税收与产业升级效应 三、 片区开发主体利益分配与诉求点分析 1. 地方政府诉求 1) 高附加值的产业与技术更新 2) 解决就业的效率 3) 税收的稳定与效率 4) 固定资产投资与GDP贡献 5) 政治稳定、降低支出、土地出让金收入 2. 开发运营企业诉求 1) 投资规模与回报率 2) 融资达成可行性 3) 短期利润与长期收益 4) 交易模式简单标准 5) 回收周期短 3. 招商引资客户诉求 1) 企业客户-成本降低、收入增加、配套完善、劳动力充足稳定、市场广阔 2) 居民客户-职业发展、收入保障、户口问题、居住环境、医疗养老 四、 片区开发主体分类与典型企业 1. 央企 a) 招商蛇口、中国中信 b) 建筑央企：中国建筑、中国电建、中交、中铁、中铁建等 2. 国企 a) 张江高科、上海临港 3. 融资平台公司 a) 苏州高新、东湖高新 4. 民营企业 a) 华夏幸福、中南高科、天安数码 五、 片区开发过程及各过程环节在整体开发中的作用 1. 片区开发原理-新型片区化、产业转移、产业集聚、产业关联、产业升级 2. 片区开发战略-产业（一产、二产、三产）+土地（一线城市、二线城市） 3. 片区选址模型-5有模型 4. 片区产业规划-优势产业、前瞻性产业及招商产业方向 5. 片区产业定位-产业门类一级二级名录 6. 片区用地规划-用地规划、产业规划、产品规划三结合 7. 片区经济分析-产业产出、产业投入、产业效率、产业拉动人口、就业、投资 8. 片区投入产出-总投资、资本金、融资模式、分期滚动循环开发、收益率 9. 片区产品设计-产业综合体模式、总部综合体模式、土地规划模式 10. 片区交易结构-勾地模式、PPP模式、ABO模式、委托模式、一二级联动模式 11. 片区协议设计-股权模式、权力设定、政府与企业分工、回购、资金回笼路径 第三讲 片区开发增值体系与盈利模式及合规性分析 一、 片区土地分类与不同的操作方法 1. 国有土地操作 2. 集体土地操作 二、 EPC+F片区开发利润节点与增值过程 1. 基础设施和公共配套及土地整体-工程企业的收入 2. 征收拆迁补偿-拆迁户的收入 3. 招拍挂的土地溢价-政府的收入 4. 二级开发的资产溢价-开发商、银行、政府、房建企业的收入 5. 长期运营持有的资产增值-基金公司、信托、资管公司、开发商的收入 三、 EPC+F片区开发七大业务与赢利点解析 1. 物业经营-片区运营的大数据接入点 2. 片区物业增值-资本运作与资产运作的大杀器 3. 住宅与商业地产-现金为王与滚动开发的根基 4. 产业类投资-好的片区汇报最为丰厚的模块 5. 公共服务收入-克强指数在实体企业中的最直接体现 6. 一级开发与PPP-对赌暴利的一个隐藏利器 7. 税收与政府补贴-微不足道却是招商法宝 四、 片区开发的“三权一利” 1. 特许经营权 2. 整体规划权 3. 土地出让权 4. 土地收益分成 第四讲 片区开发的模式分类、适用性及应用情景 一、 ABO项目投资类型分类与模式 1. 地方政府财力评价双体系 a) 一般公共预算收入与基金性预算收入 b) 地方政府负债率 2. 项目投资可行性研究报告 a) 项目是否属于重大项目与国家战略 b) 项目投资经济可行性分析 3. 三大类项目 a) 经营类项目 b) 准经营类项目 c) 公益类项目 4. 三大类项目工程 a) 新建项目-BOT b) 在建项目-TOT c) 存量项目-TOT 5. 项目三大付费方式 a) 使用者付费 b) 可行性缺口补助 c) 政府付费 二、 片区开发投资模式及运营案例分析 1. 基础设施不动产公募REITs 2. 地方政府专项债券资金申报与使用 案例解析：交通基础设施、能源类、生态环保、民生 3. BT模式的由来于在经济建设中的意义 案例解析：平台公司回购合规合法 4. BOT模式的缘起与现实意义 案例解析：BOT模式与特许经营结合 5. EPC模式、EPC+F模、EPC+F+O模式 案例解析：EPC模式合规但EPC+F模式灰色操作、适用领域 案例解析：中国电建瓯江口产业集聚区基础设施投资与建设 6. EOD、ABO模式与片区开发案例解读 案例解析：保定市主城区城中村连片开发ABO项目创新 7. 一二三级联动与金茂的览秀城项目 案例解析：金茂国开金融重庆璧山与梅溪湖项目 8. 城市更新、旧城改造与投资资金的合规循环流程 i. 财政、土储、业主、审批 9. 投资模式创新本质逻辑与监管逻辑本质 三、 片区ABO模式开发资料清单与操作流程 1. 项目选址确定、项目开发地块分析、项目产业规划与定位 2. 项目产业布局、项目土地规划分析、项目基本参数假设 3. 项目财务测算、项目可行研究报告、项目立项 4. 政府采购、项目投资与运营、项目融资达成、项目建设与运营 5. 项目再融资、项目移交 第五讲 片区项目开发融资 一、 片区项目融资的特性 1. 项目投资周期长 2. 项目投资工程占比高 3. 项目投资收入 a) 政府类土地出让金安排的预算支出 b) 项目运营收益 c) 项目第三方收入 4. 部分项目可能会涉及隐形债务的识别 二、 项目资金的属性 1. 直接融资模式与间接融资模式 2. 股权融资模式与债权融资模式 3. 公募融资模式与私募融资模式 三、 项目融资资金结构设计 1. 投资结构、股权比例、融资比例、融资分期、增信方式 2. 融资成本（利息、手续费、存款） 3. 增信措施(保证、抵押质押、保险、支持类函件) 4. 项目融资渠道与项目全周期个阶段进入节点 a) 商业银行贷款、政策性贷款 b) 直租、售后回族 c) 保险基金、养老基金、产业基建 d) 资管计划、保险债权计划、信托计划 e) 资产证券与公募不动产投资信托基金（REITs） 第六讲 园区开发产业模式及典型案例解析 1. 1978年-招商蛇口工业园“三来一补”-中国平安、中国中集、招商银行 2. 1980年-中关村科技园“华夏硅谷、陈春先、先有四通、后有联想” 3. 1991年-联东U谷“起步模板、布局环京、厂房为主、工业万达” 4. 1992年-苏州工业园“92南巡、中新合作、制造为主、科技创新” 5. 1992年-张江高科“高新技术、生物医药、集成电路、园区投行” 6. 1998年-华夏幸福“模式为王、环京布局、正南50公里”民营片区开发商 7. 1998年-大连亿达“信息产业、外包为王、BTO、成于软件”民营专业园区 8. 1999年-天安数码“深港合资、综合开发、产城融合、金融助力“合资片区开发商 9. 2009年-普洛斯“新商号、新品牌、基金操盘、万科入主”物流地产龙头 10. 2014年-中南高科“联东班底、后起之秀、布局广泛、链条完善“-综合服务片区开发商 11. 2012年-万科、碧桂园、恒大、中粮、金地“五道红线、破局转型”-新晋片区开发商 12. 2014年-中建、中交、中铁、中电建-“施工被迫转型投资、片区开发、ABO\EPC+F” 一、
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