周雅卉：10大财产行为税合规纳税实务及风险防范

“以数治税”时代，税收大数据叠加区块链、人工智能等新质生产力，借助金税四期智慧税务平台，引领着我国税收征管进入了第三次质的飞跃。“以数治税”模式突出5大特征： 税收赋能更有效、税务执法更精确、税收服务更精细、税务监管更精准、税收共治更精诚。自2021年6月1日起，纳税人在申报多个财产和行为税税种时，不再单独使用分税种申报表，而是在《财产和行为税纳税申报表》这一张申报表上同时申报城镇土地使用税、房产税、车船税等10个税种，通过前置采集税源、自动生成报表，极大程度上简并了申报表，实现了高效的一表报多税，切实减轻了纳税人、缴费人申报负担，为纳税人提供了非常便捷的纳税体验。

财产行为税共有10个税种，即房产税、城镇土地使用税、契税、土地增值税、印花税、资源税、环境保护税，车船税、烟叶税、耕地占用税，因其在税收占比较少常常被忽视，税种多知识点分散，相关的税收政策跨度时间长更新快，地方性税种如房产税、土地使用税尚未立法，在征收管理上还存在地方性差异，因此纳税人在实际工作中遇到很多难点，由于对政策把握的不透彻，极容易漏税和多交冤枉税的情况，造成了很大的税收风险。

本课程以10个税种的税制要素为主线，归集散落在各个文件中相关知识点，旨在帮助纳税人了解财产行为税相关的法条及规范性文件，剖析对政策执行中的重点难点问题，对热点问题进行答疑解惑。并结合最新的稽查案例，以案说法，让纳税人能够洞悉企业自身潜在的税收风险，帮助企业合法合规缴纳税款，在合规的前提下通过充分享受税收优惠政策来降低企业税负，提升纳税人对小税种的管控及风险防范能力。

● 收集了自1986--2024年38年间的有效政策并按事项分类，供纳税人随时翻阅掌握要点

● 筛选呈现80个高频难点重点热点问题结合政策解析，帮助纳税人轻松化解工作难题

● 剖析10个真实典型案例，帮助学员掌握0大财产行为税的高频税务风险

● 学员系统性提升企业对小税种的合规管理及风险防范能力

课程时间：2-3天，6小时/天

课程对象：财务总监、财务经理、财务主管、财务会计、出纳、企业负责人

课程方式：可提前调研客户需求（企业自愿）+讲师讲授+互动讨论+案例分析+实战演练

1. 行为税：印花税、环境保护税

2. 财产税：城镇土地使用税、房产税、契税、车船税

3. 流转税：增值税、消费税、关税、资源税

4. 所得税：企业所得税、个人所得税、土地增值税

6. 特殊目的税：车辆购置税、耕地占用税、烟叶税、船舶吨税、城建税

5. 中央税、地方税、中央和地方共享税

6. 待立法的6个税种：增值税、消费税、关税、房产税、土地使用税、土地增值税

互动交流：企业销售房子，都需要交哪些税？

1. 研究同新业态相适应的税收制度

2. 落实税收法定，规范税收优惠政策

3. 健全直接税体系

4. 推进消费税征收环节，完善增值税留抵退税政策和抵扣链条，优化共享税分享比例

5. 研究把多种税合并为地方附加税

6. 拓展地方税源，适当扩大地方税收管理权限

7. 深化税收征管改革

——《增值税及附加税费预缴表》、《增值税及附加税费申报表》

——《消费税及附加税费申报表》

——《企业所得税月（季）度预缴申报表（A类）》、《企业所得税年度纳税申报表（A类）》《企业所得税月（季）度和年度纳税申报表（B类）》、《企业清算所得税申报表》

——《个人所得税经营所得纳税申报表（A表）》、《个人所得税经营所得纳税申报表（B表）》《个人所得税经营所得纳税申报表（C表）》、《个人所得税年度自行纳税申报表（A表）》《个人所得税年度自行纳税申报表》（B表）《个人所得税年度自行纳税申报表（问答版）》《个人所得税年度自行纳税申报表（简易版）》

《财产和行为税纳税申报表》

1. 增值税会计科目：一般纳税人专用、小规模纳税人专用

1）借方科目：税金及附加、资产成本、固定资产清理等

2）贷方科目：应交税费--**税

1. 4大基本原则

2. 4大适用原则

3. 10大要素

1. 原则上是产权所有人是纳税义务人,谁拥有房产谁纳税

1）未取得产权证书的（空中产权）由使用人纳税

依据：国税函[1998]426号

2）融资租赁的房产由承租人纳税

依据：财税[2009]128号

3）无租使用其他单位房产、军队无租出借，由使用人纳税

4）业务共有的经营性房产，由使用人纳税

稽查案例：肇税二稽 罚[2023]14号物业公司无租使用房产房产税被查

稽查案例：成税三稽 罚[2019]27号临时设施没有取得房屋产权证，应缴房产税

稽查案例：淄博税稽一 罚[2021]47号无偿使用法定代表人房产，房产税被查

1. 对房产的解释：有墙或两边有柱

依据：财税地字[1987]3号

互动讨论：猪舍、牛棚、蔬菜大棚等生物资产用房，属于房产吗？

2. 均征收房产税

3. 征收房产税的其他建筑

——与房屋相连的地下建筑物、完全建在地下的建筑、地下人防设施等

4. 城市、建制镇、工矿区的范围

依据：财税地字[1986]8号

总结：不在开征地区范围之内的工厂、仓库不征收房产税

5. 商品房征收房产税情况

——房地产开发企业建造的商品房在出售前不征收房产税，但出售前已使用或出租的应征收房产税

依据：国税发[2003]89号

6. 独立于房屋之外的围墙、烟囱等、加油站罩棚不属于房产

稽查案例：锡税一稽罚[2023]165号加油站自有房产未缴纳房产税

稽查案例：淄博税稽二 罚[2023]26号售楼处存在少申报缴纳房产税

稽查案例：绥税稽二罚[2024]9号房地产开发公司将未销售的不动产无租金出租，未申报少缴纳房产税

1）地上房产原值减除10%-30%后为房产余值

2）地下工业用途房产以原值的50%-60%为房产余值

3）地下商业和其他用途房产以原值的70%-80%为房产余值

1）会计报表上单独核算的房产原值

2）会计上未记账但属于与房屋不可随意移动的附属设备和配套设施

3）土地价款

互动交流：收到与房屋相关的政府补贴采用净额法记账冲减了房产原值，房产税的计税依据是以冲减前的计算还是冲减后的计算？

3. 免租期由产权所有人按照房产余值缴纳房产税

4. 房屋租金收入不含增值税，免征增值税的不扣减增值税额

1）共担风险的，以房产余值缴纳房产税

2）不共担风险收取固定收入，以租金缴纳房产税

依据：国税函发[1993]368号

6. 居民住宅区内业主共有的经营性房屋，没有房产原值，由税务机关参照同类房产核定

7. 承租人以支付修理费抵租金的，以抵顶的租金作为实际租金收入缴纳房产税

依据：财税地字[1986]8号

8. 以外币缴纳房产税时，以上月最后一日的人民币汇率中间价折合人民币

互动交流：我公司租入房屋后又转租，取得租金收入，需要交房产税吗？

稽查案例：扬税稽一罚[2024]29号属于房产税征收范围的厂房建筑物改建费用，未计入房产原值申报房产税

稽查案例：肇税二稽 罚 [2024] 9 号未按规定将保温工程等八项房屋附属设备的价值计入房产税计税依据

稽查案例：锡税二稽罚[2022]186号在建工程未转固定资产，房产税被税务稽查

稽查案例：菏泽税稽二 罚[2022] 20 号 土地价值未并入房产原值，容积率为0.14

稽查案例：汉税一稽罚[2024]5号虽名为联营合同无风险公担，但实质为房产租金

1. 自建的及委托施工单位建设的房屋

2. 购置商品房

3. 出租出借房屋

4. 融资租赁房产

1. 房产不在一地的，分别向房产所得地缴纳房产税

2. 本市跨区、县应税房产：区分是否有独立核算的营业机构

依据：本市房产税施行《细则》规定，纳税人有营业机构的

1. 个人所有非营业用房屋

2. 毁损和危险房屋

3. 大修停用的房屋

4. 基建工地的临时性房屋

5. 高校学生公寓

6. 经营性文化事业单位转制（免征5年房产税）

7. 军队空余房出租

依据：财税[2004]123号

重要提醒：以上7个优惠政策，仅免征房产税，对房产对应的土地不免征土地使用税

8. 纳税单位与免税单位公用的房屋（按各自使用的部分划分分别征收和免税）

互动交流：我公司无偿使用招商局的楼房作为办公室，是否缴纳房产税？

互动交流：我公司将房屋出租，租期3年，一次收取3年的租金，房产税需要一次缴纳吗？

1）拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税

2）土地使用权属为确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税

3）使用或承租集体土地的，由使用人或承租人纳税

稽查案例：庆税稽罚(2024)3号直接从集体经济组织承租土地，为城镇土地使用税的纳税义务人

稽查案例：威海高区税通[2024]10040101号 非居民企业拥有土地使用证未按规定申报缴纳城镇土地使用税

1. 城市、建制镇、工矿区的范围

依据：国税地字[1988]第15号

2. 地上用地和单独建造的地下建筑用地均属于征收范围

交流讨论：地下停车场、地下超市等与地上建筑连为一体的地下建筑用地，是土地使用税的征收范围吗？

1. 土地面积*单位税额：地上用地、单独建造的地下建筑用地

1）由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定

2）证书记载的土地面积

交流互动：因各种原因不能使用的土地是否也要纳税？

3）纳税人自行申报经税务机关核定的土地面积

交流互动：税务机关认为纳税人申报土地面积不实，税务机关是否有权自行测量？

4）土地使用权共有

5）纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑

依据：国税地字[1989]140号

3. 单位税额的标准：各地将土地划分为若干等级在下列幅度内确定适用税额

稽查案例：惠税一稽 罚[2024]11号实际未使用的土地未申报缴纳土地使用税

起止时间：自取得的次月起至实物或权力状态发生变化当月末至

地点：土地所在地

1. 征用耕地

2. 购置商品房

3. 出租出借房屋

4. 以出让、转让、招拍挂方式取得的土地

稽查案例：佳税稽二 罚(2024)1号房地产开发公司由于拆迁未完毕未按合同约定时间交付土地，未申报纳税

稽查案例：延州一税稽 罚[2023]5号单位应在取得土地的次月按照占地面积申报缴纳城镇土地使用税，在产品销售期间按照累计未售房屋建筑面积与房屋总建筑面积的比例计算应税土地面积申报缴纳城镇土地使用税

1. 个人所有的居住房屋及院落用地、免税单位的职工家属宿舍用地（征免税由各省确定）

2. 个人出租住房

3. 经济适用住房建设用地

4. 经批准开山填海的土地和改造的废弃土地

5. 能源、交通、水利设施用地

6. 各类危险品安全防范用地

7. 厂区外的绿化用地

8. 安置残疾人员就业企业，可减征或免征

9. 物流企业

依据：自2023年1月1日起至2027年12月31日止，对物流企业自有(包括自用和出租)或承租的大宗商品仓储设施用地，减半征收

10. 煤炭企业、民航机场等特殊企业的部分用地

11. 免税单位无偿使用纳税单位的土地

优惠：纳税确有困难纳税人经审批后定期减值或免征房产税和土地使用税

1）企业关闭、停产、撤消后停用的房产和土地

2）企业生产经营状况恶化，严重亏损，难以维系正常生产经营，其自用的房产和土地

3）因严重自然灾害等不可抗力致使纳税人遭受重大损失的房产和土地

4）因国家宏观经济和产业政策调整等原因，致例企业停用半年以上的闲置房产和土地

5）因其它特殊原因，企业纳税确有困难的

2. 审批流程：纳税人申请→税务机关受理→核查与核准决定（按年核准）

稽查案例：哈税稽二通[2024]15 号你公司取得土地至土地被依法收回期间，未办理任何土地使用税困难减免税审批、核准或备案手续

1. 承受人交税界定

——承受房屋和土地的单位和个人，谁取得了房屋和土地的产权谁交税

交流互动：母公司与当地政府签订了土地出让合同，后成立子公司，土地权证办理在子公司名下，谁交契税？

2. 承受的4种方式：受让、购买、受赠、交换

1. 契税是针对房屋土地的权属变更征收的行为税

依据：财税[2017]55号

2. 划拨土地使用权的转移，不涉及契税

1. 出让出售土地房屋的成交价格（承受方应付的总价款）

互动交流：成交价款中包含家具家电等动产，是否算入计税依据？

2. 房屋附属设施（如停车场）2种情形计税依据的最新规定

3. 划拨方式再出售的3种情形计税依据的最新规定

依据：财政部 税务总局公告2021年第23号

3. 互换土地房屋的互换差价，由支付差价的一方纳税

4. 赠与划转奖励等没有价格的土地房屋以及成交价格互换价格偏低由税务机关核定价格

互动交流：减免土地出让金，没有成交价格，是否可以不交契税？

5. 计税依据不包含增值税

稽查案例：长市一税稽 罚 [2024] 14号亲戚间转让不动产，虚假金额申报缴纳契税

稽查案例：长市三税稽 罚 [2024] 5号办理产权时将购房合同签订时间篡改

稽查案例：扬税稽罚[2022]30号买房少缴契税

稽查案例：泰兴税处[2022]02 号凤凰股份 600716

稽查案例：淄博税稽二 罚 [2020] 14 号国有土地使用权配套费未缴契税

稽查案例：深龙税通【2020】41266号土地价款滞纳金、利息缴契税

1. 纳税地点：土地房屋所在地

1）签订合同的当日或签订具有合同效力的契约、协议、合约、单据确认书等当日

2）法律文书生效之日

3）减免税土地房屋改变用途当日

4）改变土地使用条件当日

1. 法定优惠

2. 授权国务院的税收优惠

3. 企业重组（合并、分立、资产划转、债转股）

4. 以房屋土地出资

5. 公司破产

6. 家庭住房税率优惠

稽查案例：长市二税稽 罚 [2024] 23 号提供虚假的住宅房屋征收补偿协议书享受契税减免税收优惠政策

稽查案例：海口秀英区税送达公告[2023]第1006号购买非首套房错误享受首套房契税优惠政策，责令限期缴纳税款

情形1：权属变更

情形2：人民法院判决或者仲裁委员会裁决

情形3：容积率调整或实际交付面积不符

情形4：实际交付面积小于合同约定面积

1）实质性转让

依据：国税函[2007]645号

2）房地产基础设施建筑物转让

3）用于职工福利、奖励等产品发生所有权转移

4）以股权转让名义转让房地产

依据：国税函[2000]687号

2. 2027年12月31日前企业改制重组涉及房地产产权转移，暂不征土地增值税

1. 6个转让收入的确定

2. 9个扣除项目的确定

交流互动：通过拍卖方式取得的土地，支付给拍卖公司的佣金属于国家统一交纳相关费用吗？

1. 房地产所在地申报纳税

2. 房地产企业：预征、清算

3. 非房地产企业：按次、按期

4. 税收前置机制

1）以审批的房地产开发项目为单位进项清算

2）分期开发的项目以分期项目为单位清算

2. 开发项目同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额

1）直接转让土地使用

2）整体转让未竣工项目

3）全部竣工完成销售

1）关键比例85%

2）取得销售（预售）许可证满3年未销售完毕

3）纳税人申请注销登记时未办理清算

5. 清算后再转让房地产土地增值税的处理

6. 核定征收方式的管理

依据：国税发[2010]53号

1. 普通标准住宅增值率不超过20%的免征土地增值税，超过20%的全额纳税

2. 国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税

3. 个人之间互换自有居住用房地产的免征增值税

4. 合作建房建成后按比例分房自用的免征增值税

5. 改制重组将房地产转移到被投资企业免征增值税（至2027年12月31日）

稽查案例：深税三稽罚[2024]54 号经通知申报而拒不申报，造成少缴土地增值税，是偷税

稽查案例：岚综实税三通[2024]5 号须提供土地增值税清算相关资料共60项

稽查案例：地产公司按30%核定土地增值税

深罗税 通[2023]60049 号关于存量房转让土地增值税收入与企业所得税收入不一致风险

案例解析：增值税销售额、企业所得税收入、土地增值税收入之间的差异

1. 征税范围变了

2. 新增了免征印花税项目

3. 税率降了

4. 计税依据明确了

5. 境外纳税人有扣缴义务人了

6. 纳税地点明确了，施工企业在项目所得地是否交印花税终于明确了

7. 轻税不再重罚了

1. 在境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人为纳税义务人（双方均纳税）

2. 境外单位在境内的代理人、证券登记结算机构为扣缴义务人

——印花税税率表中列明的合同、产权转移书据、营业账簿、单据和征订凭证、股票和以股票为基础的存托凭证

1）印花税税率表备注栏列明的合同和凭证

2）融资性售后回租签订的合同

3）一般的法律、法规、会计、审计等方面的咨询合同

依据：国税地字[1989]34号

4）各种职业培训、文化学习、职工业余教育等订立的合同

5）企业与主管部门等签订的租赁承包经营合同

依据：国税地字[1988]25号

6）对农林作物、牧业畜类保险合同

依据：国税地字[1988]37号

7）商店、门市部的零星加工修理业务开具的修理单

依据：国税地字[1988]25号

8）各类发行单位之间，以及发行单位与订阅单位或个人之间书立的征订凭证

依据：国税地字[1989]142号

9）企业内部执行计划使用的，不具备合同性质的凭证

10）县级以上人民政府征收、收回补偿安置房地产书立的合同、协议

互动交流：土地使用权出租合同，是否属于征税范围？广告合同，是否属于征税范围？

稽查案例：北京市海淀区地方税务局稽查局税务行政处罚事项告知书！财产保险合同处以应贴未贴印花税三倍罚款

稽查案例：惠湾税 税通 [2023] 57998 号：个人（含个体工商户）书立的动产买卖合同无需申报印花税

稽查案例：潮州市潮安区税务局：关于印花税法实施后涉及“个人动产买卖合同”退还多缴印花税有关事项的通告

稽查案例：惠税稽 罚 [2022] 72 号惠州市某企业少缴印花税被罚款逾72万元

1. 未列明金额的为实际结算金额，实际结算金额仍不能确定的为市场价格

2. 实际计算金额与合同所载金额不符，区分是否变更合同分别处理

3. 未履行合同，已缴纳的印花税不退还也不抵缴

4. 合同中涉及多方的，按各自涉及的金额纳税

5. 流动性资金借款合同，按最高借款限额纳税

6. 基建贷款合同，先按分共同纳税，再按总合同扣除分合同的余额纳税

7. 铁路货运单据以所列的运费纳税

8. 纳税人转让股权按产权转移书据所列金额（不包括列明的认缴未实际出资权益部分）纳税

9. 营业账簿为账簿记载的实收资本和资本公司本年增加额

10. 金额为外币的，以书立合同当日的汇率折算

11. 证券交易为成交金额、无转让价的为收盘价，无收盘价的为面值

12. 未分别列明税率的，从高适用税率

稽查案例：陕税稽罚﹝2024﹞4号陕西投资集团财务有限责任公司按每月房租金额进行印花税计税依据的申报

稽查案例：通税稽一处[2024]80号自然人股权转让被追缴印花税

稽查案例：黄冈税三稽 罚[2024]4 号因租赁合同企业未实际执行，也未支付租金和列支成本，企业以为不用缴纳34400元的印花税。

稽查案例：日照税稽 罚 [2024]6号进出口公司购销合同税目不再适用印花税核定征收政策

稽查案例：连税稽二公告[2023]66号对你单位运输合同印花税进行核定征收

稽查案例：通税稽 罚[2023]4号印花税按购销合同发生额的一定比例进行申报，但没有核定征收手续

稽查案例：武税二稽 罚[2024]110 号仅对销售合同进行申报，采购合同印花税未申报

稽查案例：白一税稽 罚[2023]1号你单位在申报缴纳印花税时是按照会计核算中原材料科目购进的金额和收入金额作为计税依据，而库存商品科目下的废钢所未按照对应的合同申报缴纳印花税

稽查案例：潍坊税稽二 罚[2023]9 号签定技术转让合同未申报缴纳专利权转让合同印花税

稽查案例：琼税一稽告[2023]232号你公司于2020年10月20日与海南威马智行汽车租赁有限公司签订《车辆买卖合同》，你公司未就上述合同申报缴纳印花税

稽查案例：甬税稽三 罚 [2022]389号合伙企业股权转让印花税被查

1. 合同双方均可享受减免税优惠

2. 法定税收优惠

3. 授权国务院税收优惠

4. 特殊货运凭证

5. 电子订单

6. 小微企业融资

7. 赠与合同

8. 家庭农场

9. 企业改制重组

10. 个人用于居住的房屋租赁合同

稽查案例：常税稽罚[2024]19号电子订单印花税被查

1. “当日”产生纳税义务

2. 印花税按季、按年或者按次计征

3. 征期终了15日内申报缴纳税款

1. 单位：机构所得地

2. 个人：居住地或应税凭证书立地

3. 不动产产权转移：不动产所在地

4. 境外纳税人：境内代理人机构所得地，没有代理人的应税凭证书立地、资产交付地等

综合稽查案例：穗税一稽 罚[2023]189号加油站调增收入后因年度应纳税所得额超300万元，不符小型微利企业条件，导致少缴城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税及印花税

综合稽查案例：齐税稽三罚[2024]4号天然矿泉水公司土地使用税、契税、印花税被查

1. 排污主体

2. 不征收环保税的3种情形

3. 间接排放征税规定

4. 4种应税污染物的认定

5. 不同污染物的约定量计算规则

6. 暂予减征和免征的情形

1. 除了车辆所有人以外，车辆管理人也是纳税义务人

2. 除了依法登记的车辆，依法不需要登记的只在厂区内部使用的车辆也在征税范围内

互动交流：已完税的车辆被盗抢、报废的，能退还车船税吗？已缴纳的车辆办理过户的，需要再纳税吗？

稽查案例：深税盐限改[2023]20000935号挂车车船税被通知申报缴税

1. 纳税人只限于开发应税资源的单位和个人

2. 税目只限于五大类164个税目

3. 从价计征和从量计征的适用范围

4. 外购和自采混合加工的处理

5. 资源税的计税依据和增值税的计税依据比较

6. 4档减征税率的适用及规定

1. 未经批准占用耕地的实际用地人须依法纳税

2. 临时占用的耕地在征税范围内

3. 按应税土地面积和适用税额只征收一次

4. 授权地方制定适用税额

5. 临时占用耕地依法复垦、毁损耕地依法修复的给予退税

6. 建设用地实行“先税后证”政策

1. 限于收购烟叶的烟草公司等少数纳税人

2. 限于晾晒烟叶和烤烟叶等较小征税范围

3. 按烟叶收购款和价外补贴作为计税依据

4. 按单一比例税率20%计算税款，按月向收购地主管税务机关申报纳税

1. 财产和行为税申报表结构

2. 税源明细表的填报和更正

3. 按期申报与按次申报的税种也可以合并申报

案例解析：印花税税源明细表填报