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房地产企业非财务高管的财务管理 胡冬梅 【课程大纲】 一、财务报表的分析与业务决策 1、从读懂财务报表入手，了解报表基本含义 1）财务核算的基础 2）利润表的构成与解读 3）资产负债表的构成与解读 4）现金流量的构成与解读 2 、财务比率反应了管理中的哪些问题 1）财务报表指标分析 2）财务比率与管理短板对接 二、资本市场如何进行业绩评价 1. 会计利润存在的主要问题 （1）从销售收入、资产和资本的维度看现金利润 （2）从市场增加值和经济增加值维度看经济利润 （3）有效控制经营风险和财务风险 （4）实现可持续的稳定增长（营业收入增长、经营净现金增长和净利润的协调增长） 2、财务报表的舞弊分析 1）报表透视与舞弊识别 2）从实务案例找报表项目异常 三、房企经营模式和年度经营计划的核心指标 1. 杜邦公式的主要应用 2. 从运营的维度进行综合算账--算好账、管好事 1）营运资金效率分析 2）存货分析 3. 现金流型经营模式的关键要求 4. 利润型经营模式的关键要求 5. 均衡型经营模式的主要特征 四、房地产开发的现金流 1. 当期经营性现金流（流出、流入） 2. 累计经营性现金流 3. 资金需求峰值 4. 现金流贡献峰值 5. 地货比 6. 资金需求峰值比 7. 不同现金流策略对经营、投资和融资活动的配置要求 五、现金流回正的主要影响因素 1. 不同的复合增长率对现金流回正的要求 2. 加速开工、抢开盘时间 3. 经营性回正的因素分解（地货比、开盘前支付比、资金峰值比、现金流产品占比、总货值、首开货量比、去化率、回款率） 4. 首开现金流回正与资金需求峰值的关系 5. 现金流回正如何确定供货率 6 土储比、在途比和存销比在货值管理中的重要作用 7. 储备分析、供货分析、断货分析、存货分析和现货分析 六、项目开发利润和现金流的管理要点 1. 会计口径的项目开发收入—成本—费用—税金—利润的测算规则 2. 管理口径的项目开发收入、成本、费用和税金的测算规则 3. 如何构建以利润和现金流为主的经营监控体系（节点跟踪、定期跟踪和时间跟踪） 4. 现金流型项目的管控要点 5. 现金流回正周期的监控分解路径 6. 以现金流为核心的关键指标运营月报 七、利润型项目的管控要点 1. 净利润的监控分解路径 2. 基于全阶段的利润管控地图 3. 目标责任书的经营测算重点（会填表、懂测算） 4. 操盘阶段的经营监控重点 5. 利润的经营分析逻辑：利润=收入—成本—费用—税金 八、项目开发的税收管控重点 1. 构建以实际综合税负率为目标的税收风险控制体系 2. 提高项目的进项税综合扣除率，实现3%目标增值税税负的招采和成本管理重点 3. 提高项目的进项税得票率的管理重点措施 4. 项目土体增值税筹划的重点方法（定位阶段、施工阶段、租售阶段、融资阶段） 5. 项目企业所得税筹划的重点方法（定位阶段、施工阶段、租售阶段、融资阶段） 6. 项目跟投的个人所得税筹划（真股模式、真债模式、明股实债模式） 九、地产融资的管控重点 1. 降低自有资金峰值比例的重要意义 2. 资管新规对融资渠道和融资方式额影响 3. 地产融资创新的主要方式 4. 合作开发项目的管控技巧
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