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胡冬梅:物业公司成本管控

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物业公司成本管控
主讲人胡冬梅
【课程背景】
一个物业公司要持续地发展下去,在落实收入的同时,必须要控制支出,合理运用管理费开支,控制各项费用成本,真正做到“量入为出、收支平衡”。为确保物业公司对物业的正常维修保养,给业主(租户)提供良好的服务,物业公司需
在物业管理中,合理配置人员、物料及相关设施设备,因此在人力成本及人效管理、物料消耗成本管控及设备维护及更新成本管控方面需要更加精细化,加强成本项目的性价比量化测算,除了表现在数量和质量上外,还有设备的投资效果、停工损失、维修费用、能源和材料消耗等方面。
【课程时长】
6小时
【课程大纲】
一、物业成本的构成
1、人力成本
2、物资成本
3、能耗成本
4、成本临界控制
二、物业管理的业务模式
(一)、自营方式
1、物业管理各岗位人员配置
1)、公共事务人员劳动定额
2)、保安人员劳动定额
3)、机电维修人员劳动定额
4)、清洁人员劳动定额
5)、园林绿化部人员劳动定额
(二)、出包方式
1、专项业务单一外包
2、组合外包
三、物业成本核算要求
1、成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则
2、成本子目分类
1)物业管理类成本
2)物业经营类成本
3)物业大修类成本
4)非生产经营类成本
3、主营业务成本及期间费用核算
1)主营业务成本
①“物业管理成本”
②“物业经营成本”
③“物业大修成本”
2)其他业务支出
3)期间费用
4、成本精益控制方法下的核算要求
1)物业管理成本预算
2)
四、物业成本的管控措施
1、人力资源管理
1)提高员工工作效率
2)专业、规范的操作流程培训
3)合理、科学定员分配,落实定编定岗
①分工不分家团队合作
②实行一人多岗,一专多能、一人多用
4)技防代替人防更给力,用高科技手段、或者机械运作代替人工服务。
5)增加物业管理的科技含量,增设智能化管理设施,减员增效。
6)人性化督导,调动员工积极主动性,发挥人的潜力。
7)减少人员流动率
2、物资采购管理
1)物资采购性价比控制、合理询价
2)合理确定最佳采购数量、价格、地点、减少无形浪费。
3)降低购买价格,建立供应链资源网络,建立战略伙伴关系。
4)保证进货品质,使用后评价制度
5)严格采购验收、定期盘点制度
6)区域选定供应商评分、筛选及选定
7)招标竞价,通过竞标、竞价,降低采购成本
3、物品使用控制
1)一次性物品的标准用量控制
2)物料消耗的月底分析制度
3)建立依旧换新制度,一对一进行交换。
4)建立回收再利用制度,报废物资合理整合,重复利用
5)实现零库存或少库存,减少资金占用,回避物资积压风险
4、设施设备的维修和保养
1)物业公司设备清查制度
2)设备定期维护维修专人负责制度
3)加强日常的保养和定期检修报批制度
①日常设备专属使用人员维护评比
②做到小坏小修,随坏随修
③外部维修报批登记及配件验旧换新制度
5、能源管理(减少不必要能源浪费)
1)防止公共设施设备的露、冒、滴、漏等情况
2)采用高效能泵体和先进变频设备节约能耗
3)培训员工节约意识,杜绝浪费现象,建立企业职工节约意识。
4)提高电能计量正确性和电费核算的准确性。
6、物业人员考核制度
1)七勤考核
①眼勤②耳勤③鼻勤④腿勤⑤嘴勤⑥脑勤⑦笔勤
2)物业工作月报
五、成本控制中禁忌的矫枉过正事项
1、控制成本影响服务质量。
2、减少物品投放量。
3、只追求价格,降低产品质。
4、减少服务项目,降低服务品质。
5、控制成本,勿把设备设施提前报废,不能达到预期使用寿命。④⑤⑥⑦
  1)制定设备维修和保养计划;
  2)项目与工程部良好配合使计划得以落实;
  3)杜绝提前报损,造成更大浪费;
  4)避免设备老化、低值易耗品陈旧。

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