物业公司成本管控 主讲人胡冬梅 【课程背景】 一个物业公司要持续地发展下去,在落实收入的同时,必须要控制支出,合理运用管理费开支,控制各项费用成本,真正做到“量入为出、收支平衡”。为确保物业公司对物业的正常维修保养,给业主(租户)提供良好的服务,物业公司需 在物业管理中,合理配置人员、物料及相关设施设备,因此在人力成本及人效管理、物料消耗成本管控及设备维护及更新成本管控方面需要更加精细化,加强成本项目的性价比量化测算,除了表现在数量和质量上外,还有设备的投资效果、停工损失、维修费用、能源和材料消耗等方面。 【课程时长】 6小时 【课程大纲】 一、物业成本的构成 1、人力成本 2、物资成本 3、能耗成本 4、成本临界控制 二、物业管理的业务模式 (一)、自营方式 1、物业管理各岗位人员配置 1)、公共事务人员劳动定额 2)、保安人员劳动定额 3)、机电维修人员劳动定额 4)、清洁人员劳动定额 5)、园林绿化部人员劳动定额 (二)、出包方式 1、专项业务单一外包 2、组合外包 三、物业成本核算要求 1、成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则 2、成本子目分类 1)物业管理类成本 2)物业经营类成本 3)物业大修类成本 4)非生产经营类成本 3、主营业务成本及期间费用核算 1)主营业务成本 ①“物业管理成本” ②“物业经营成本” ③“物业大修成本” 2)其他业务支出 3)期间费用 4、成本精益控制方法下的核算要求 1)物业管理成本预算 2) 四、物业成本的管控措施 1、人力资源管理 1)提高员工工作效率 2)专业、规范的操作流程培训 3)合理、科学定员分配,落实定编定岗 ①分工不分家团队合作 ②实行一人多岗,一专多能、一人多用 4)技防代替人防更给力,用高科技手段、或者机械运作代替人工服务。 5)增加物业管理的科技含量,增设智能化管理设施,减员增效。 6)人性化督导,调动员工积极主动性,发挥人的潜力。 7)减少人员流动率 2、物资采购管理 1)物资采购性价比控制、合理询价 2)合理确定最佳采购数量、价格、地点、减少无形浪费。 3)降低购买价格,建立供应链资源网络,建立战略伙伴关系。 4)保证进货品质,使用后评价制度 5)严格采购验收、定期盘点制度 6)区域选定供应商评分、筛选及选定 7)招标竞价,通过竞标、竞价,降低采购成本 3、物品使用控制 1)一次性物品的标准用量控制 2)物料消耗的月底分析制度 3)建立依旧换新制度,一对一进行交换。 4)建立回收再利用制度,报废物资合理整合,重复利用 5)实现零库存或少库存,减少资金占用,回避物资积压风险 4、设施设备的维修和保养 1)物业公司设备清查制度 2)设备定期维护维修专人负责制度 3)加强日常的保养和定期检修报批制度 ①日常设备专属使用人员维护评比 ②做到小坏小修,随坏随修 ③外部维修报批登记及配件验旧换新制度 5、能源管理(减少不必要能源浪费) 1)防止公共设施设备的露、冒、滴、漏等情况 2)采用高效能泵体和先进变频设备节约能耗 3)培训员工节约意识,杜绝浪费现象,建立企业职工节约意识。 4)提高电能计量正确性和电费核算的准确性。 6、物业人员考核制度 1)七勤考核 ①眼勤②耳勤③鼻勤④腿勤⑤嘴勤⑥脑勤⑦笔勤 2)物业工作月报 五、成本控制中禁忌的矫枉过正事项 1、控制成本影响服务质量。 2、减少物品投放量。 3、只追求价格,降低产品质。 4、减少服务项目,降低服务品质。 5、控制成本,勿把设备设施提前报废,不能达到预期使用寿命。④⑤⑥⑦ 1)制定设备维修和保养计划; 2)项目与工程部良好配合使计划得以落实; 3)杜绝提前报损,造成更大浪费; 4)避免设备老化、低值易耗品陈旧。
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