房地产企业开发项目全程税务规划与风险防控 胡冬梅 【课程背景】 房地产企业2020年进入严峻的并购倒闭潮,资金流的考验一方面逼近了房开企业,另一方面从拿地、融资、税务成本攀升,又节节挤压房企的利润空间;另外,大经济环境导向,国家在加速寻找可以替代房地产行业的经济支柱产业。房地产行业再次迎来小房企被并购、大房企谋转型的洗牌时代!房开企业在举步维艰又微利的时代,更须严格把控试错成本,对于各不可小觑的成本项目--税收成本,更应从初始阶段,即对税负进行提前测算;在开发过程中的不同阶段,通过项目规划设计、细分作业构成、施工过程中的合同控税,提前防控风险,规范企业的业务流程,规范核算,从根本上化解风险,提前筹划。 【课程大纲】 模块一、新环境下的房企税收风险 一、合同控税与合法凭证管理 1.稽查新形势新变化与防控风险新思路: 1)国地税合并 2)金三监控及关联事项 3)遗留问题、老项目、老税率 4)发票联网、严打虚开 5)纳税评估、稽查双随机、一案双查、联合惩戒 2.防范虚开发票是关键 3.合同在税收管理中的重要性 4.合同涉税与票据条款(价格、开票时间、种类、合规性责任) 5.善意取得的运用及真实交易的证明 6.严守三流一致(付款方向与方式) 7.挂靠经营与共享资质、委托收付款是否可行 8.合法凭证如何掌握 9.确实无法取得合法凭证的补救 10.税负预警如何应对 二、征地方式与税务规划: 1、招拍挂(主体变更、红线外、返还) 2、拆迁补偿方式要点 3、股权收购方式(溢价税负转嫁的处理) 4、合作开发模式 5、限地价竞配建 6、前期规划许可与清算对象确定 7、土地出让金返还 三、开发成本的轨迹策划 (一)前期工程、基础设施、公共配套预算 1.七通一平 2.规费 3.绿化与景观 4.配套设施 (二)建安成本预算 1.地基基础工程 2.主体结构工程(甲供、大包、甩项) 3.装修工程 (三)工程承包方式选择中的筹划: 1、EPC模式 2、建筑工程承包、 3、甲供材料限制 四、融资业务中的税务规划(统借统还、关联借款、无息借款) 1、利息发票开具时间 2、计提未到支付期的利息是否调增所得 3、混合性投资 4、同期利率 五、销售环节的税务规划(促销方式选择): 1、设立销售公司分解增值率是否可行 2、先投资或分立再转让股权是否可行 3、赠送装修如何运作 4、免物业、免契税、定金返息、老带新 5、商铺售后回租 6、视同买断、超基价分成 7、组建销售部与委托代销的决策 8、租赁业务中的税收风险防控(无租、免租期、转租) 9、往来账中的税务风险防控: ⑴ 股东借款年末未归还 ⑵ 无偿出借资金 ⑶ 负债科目隐瞒收入 ⑷ 无法支付的应付款 ⑸ 预收款转收入时间 10、违约金专题 模块二 分税种预计测算 一、增值税预算及预缴 1、销项税额测算与销项抵减 2、进项税额测算: ⑴ 购建固定资产 ⑵ 期间费用 ⑶ 成本中服务费(设计、监理等) ⑷ 外购材料 ⑸ 工程大包 ⑹ 甲供工程 (7) 其他费用 二、企业所得税预算 1.未完工阶段-预计毛利 2.完工阶段-毛利差 3.期间费用预算 4.开发项目出售与自持租赁税负比较 5.总体税负 三、土地增值税税负测算 1.不同类别产品清算收入确定 2.不同类别产品成本分摊 3.车位销售方式(附赠、销售、租赁)对清算影响 4.装修成本的扣除 5.税金附加计算 6.增值额与增值率 7.税负与调整思路(决算、成本归集与分配技巧、装修) 四、企业所得税与土地增值税主要口径差异 1.土地成本 2.开发间接费 3.开发费用 4.利息支出 5.加计扣除与预提 6.车位 7.营销设施 五、资产剥离与重组: 1、合并与分立 2、股权转让 3、投资 4、租赁 5、增资与股权转让
|