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胡冬梅:房地产企业开发项目全程税务规划与风险防控

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房地产企业开发项目全程税务规划与风险防控
胡冬梅
【课程背景】
房地产企业2020年进入严峻的并购倒闭潮,资金流的考验一方面逼近了房开企业,另一方面从拿地、融资、税务成本攀升,又节节挤压房企的利润空间;另外,大经济环境导向,国家在加速寻找可以替代房地产行业的经济支柱产业。房地产行业再次迎来小房企被并购、大房企谋转型的洗牌时代!房开企业在举步维艰又微利的时代,更须严格把控试错成本,对于各不可小觑的成本项目--税收成本,更应从初始阶段,即对税负进行提前测算;在开发过程中的不同阶段,通过项目规划设计、细分作业构成、施工过程中的合同控税,提前防控风险,规范企业的业务流程,规范核算,从根本上化解风险,提前筹划。
【课程大纲】
模块一、新环境下的房企税收风险
一、合同控税与合法凭证管理
1.稽查新形势新变化与防控风险新思路:
1)国地税合并
2)金三监控及关联事项
3)遗留问题、老项目、老税率
4)发票联网、严打虚开
5)纳税评估、稽查双随机、一案双查、联合惩戒
2.防范虚开发票是关键
3.合同在税收管理中的重要性
4.合同涉税与票据条款(价格、开票时间、种类、合规性责任)
5.善意取得的运用及真实交易的证明
6.严守三流一致(付款方向与方式)
7.挂靠经营与共享资质、委托收付款是否可行
8.合法凭证如何掌握
9.确实无法取得合法凭证的补救
10.税负预警如何应对
二、征地方式与税务规划:
1、招拍挂(主体变更、红线外、返还)
2、拆迁补偿方式要点
3、股权收购方式(溢价税负转嫁的处理)
4、合作开发模式
5、限地价竞配建
6、前期规划许可与清算对象确定
7、土地出让金返还
三、开发成本的轨迹策划
(一)前期工程、基础设施、公共配套预算
1.七通一平
2.规费
3.绿化与景观
4.配套设施
(二)建安成本预算
1.地基基础工程
2.主体结构工程(甲供、大包、甩项)
3.装修工程
(三)工程承包方式选择中的筹划:
1、EPC模式
2、建筑工程承包、
3、甲供材料限制
四、融资业务中的税务规划(统借统还、关联借款、无息借款)
1、利息发票开具时间
2、计提未到支付期的利息是否调增所得
3、混合性投资
4、同期利率
五、销售环节的税务规划(促销方式选择):
1、设立销售公司分解增值率是否可行
2、先投资或分立再转让股权是否可行
3、赠送装修如何运作
4、免物业、免契税、定金返息、老带新
5、商铺售后回租
6、视同买断、超基价分成
7、组建销售部与委托代销的决策
8、租赁业务中的税收风险防控(无租、免租期、转租)
9、往来账中的税务风险防控:
⑴ 股东借款年末未归还
⑵ 无偿出借资金
⑶ 负债科目隐瞒收入
⑷ 无法支付的应付款
⑸ 预收款转收入时间
10、违约金专题
模块二  分税种预计测算
一、增值税预算及预缴
1、销项税额测算与销项抵减
2、进项税额测算:
⑴ 购建固定资产
⑵ 期间费用
⑶ 成本中服务费(设计、监理等)
⑷ 外购材料
⑸ 工程大包
⑹ 甲供工程
(7) 其他费用
二、企业所得税预算
1.未完工阶段-预计毛利
2.完工阶段-毛利差
3.期间费用预算
4.开发项目出售与自持租赁税负比较
5.总体税负
三、土地增值税税负测算
1.不同类别产品清算收入确定
2.不同类别产品成本分摊
3.车位销售方式(附赠、销售、租赁)对清算影响
4.装修成本的扣除
5.税金附加计算
6.增值额与增值率
7.税负与调整思路(决算、成本归集与分配技巧、装修)
四、企业所得税与土地增值税主要口径差异
1.土地成本
2.开发间接费
3.开发费用
4.利息支出
5.加计扣除与预提
6.车位
7.营销设施
五、资产剥离与重组:
1、合并与分立
2、股权转让
3、投资
4、租赁
5、增资与股权转让

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