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房地产拿地环节税收筹划与风险规避 胡冬梅 【课程背景】 房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节等，各环节涉及的税种主要有增值税、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税、印花税、契税、城建及附加等税种，由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开发环节涉及的业务模式进行剖析，全方位的系统解决企业架构模式的税负问题，让企业用好各项税收政策。 本课程将房地产开发流程分为前期开发阶段、建设及销售阶段、交付及清算阶段三大模块，对涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓住业务模式的税收筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。 【课程大纲】 模块一 前期开发阶段的税收筹划 一、房地产行业的当前外部环境分析 1、贸易战影响 2、融资成本影响 3、税制改革影响 二、房地产企业开发模式 （一）招拍挂方式取得开发土地（一级市场） 1、招拍挂方式简介 1）招标投标流程 2）竞拍保证金 3）拍卖竞得土地手续 2、谁做拿地主体？谁做投资主体？集团拿地，子公司开发，谁付款，谁签合同，谁开发票？ 1）、土地出让合同签订及变更 2）、业务三流一致的税前列支限制 3、拿新地的类型 1）、净地？毛地？ 2）、生地？熟地? 4、耕地占用税由谁承担？ 1）、土地出让金中是否包含耕地占用税 2）、出让宗地的耕地占用税由受让方缴纳 3）、核算科目--应交税费？ 5、招拍挂环节几种税？交税时点？计算方法及会计处理 1）、增值税 2）、契税 3）、印花税 4）、房产税 5）、土地使用税 6）、拆迁安置、棚户区改造优惠 财税（2013） 101号土地使用税、印花税 6、土地取得成本的确定 1）、土地成本确定 2）、土地成本的分摊 7、买地开发房地产项目与拿地自建自用的土地财税处理差异 1）、入账成本差异 2）、税款抵扣差异 （二）划拨方式取得土地 （三）二级市场取得土地开发模式 1、单独从二级市场买地 1）、买入老项目土地 2）、买入新项目土地 3）、买入带地上物的土地 4）、以物换地 以地换房、以房换地如何确定计税依据 （四）收购烂尾楼模式取得土地 1）、通过收购其他股权获取该公司开发的在建项目。 2）、土地或在建项目转让。 3）、取得烂尾楼土地的成本及票据 4）、取得破产清算项目土地的成本及入账票据 5）、营改增前土地成本均怎么算？抵扣？差额？ （四）合作建房模式： 1、一方出地、一方出资，共同立项开发。 1）、代建代售模式 2）、合作双方的名义办理审批及许可 2、一方以土地投资，一方以货币投资，设立公司共同开发 3、获得以土地使用权出资的投资 4、整体产权转移 （五）特殊拿地：拆迁还建、产权式酒店、还本销售模式的差异？ 1、拆迁还建 1）土地取得成本的确定 2）土地成本可否以还建面积扣除旧房评估价差额列支？ 3）拆迁旧房的土地价款可否抵扣，准予扣除时间，怎么抵？ 4）拆旧换新过程中的更名行为 5）土地取得阶段涉及的发票及凭证，三流一致？ 2、不同形式的土地返还款如何进行税收处理？ 1）、冲减开发成本的情况 2）、计入补贴收入的情况 3）、计入营业收入的情况 三、新老项目土地的划分 1、新老项目并行，取得土地款项处理 1）、新、老项目的增值税计税方式 2）、同一个项目可否同时采用简易计税和一般计税 3）、新老项目并行时的不可抵扣部分 2、进项税额抵扣限制 1）、拿地时税率/交房时税率抵楼面价进项？ 2）、老项目新项目的土地同时存在如何把握不得抵扣进项？ 4）、增值税新老项目划分与土增划分有何不同？
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