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《宏观经济下房地产发展现状及未来机遇与挑战》 主讲：宋柏允 【课程背景】 2020年，在疫情影响之下，国际和国内形势都发生了前所未有的变化，国内经济形势将走向何方？ 房地产在中国经济领域的位置，不可谓不重；其对各行业的影响，不可谓不大，未来发展趋势是什么？ 【课程收益】 Ø 分析宏观经济背景 Ø 预判未来发展趋势 【课程特色】案例，深入浅出听得懂；科学，背后理论讲得明；实战，学之能用定方向；展望，以史为鉴看未来 【课程对象】相关需求者 【课程时间】6小时 【课程大纲】
一、我国房地产现状和趋势是什么？ 1、分区域看待房地产 Ø 细数各个城市群的房地产价格走势 2、大鱼吃小鱼的游戏 Ø 124家上市房企数据分析 Ø 结论：整体市场在向头部企业集中 3、房地产融资情况（金融领域的角度） Ø 银监会与银行的博弈：限制资金流向房地产 Ø 保险牌照与房地产：多家保险公司背后正是房地产 Ø 第三方：钜派的起起落落 Ø 私募、信托：两家头部房地产企业的融资成本 Ø 结论：由于中国经济滞胀，对未来融资成本不宜乐观 4、未来房地产发展趋势展望 Ø 住宅：去库存——2019年建筑工程业新签合同书74%为住宅 Ø 商业地产：TOD（transit-oriented development）发展模式——商业地产以及商住两用地产是“蓝海” Ø 轨道车站上盖——香港九龙城综合体 Ø 轨道车辆段上盖——香港将军澳车辆段 Ø 综合设施上盖——上海TODTOWN天荟 案例：香港太古广场、深圳华润中心、广州中信广场、北京东方广场 Ø 对房企的要求：瘦身去杠杆 5、决定发展趋势的主要因素：核心城市的特征——贸易+金融 Ø 现代工业化的必然规律：发达的商业 Ø 金融发展伴随商业而生 Ø 核心城市发展后期：高端人才聚集，土地稀缺加剧 案例：银行的起源：票据贴现、企业融资 思考：深圳是否属于核心城市？ 6、世界著名核心城市，寸土寸金 Ø 城市发展规律之一：人口跟着产业走，产业聚集在中心 Ø 城市发展规律之二：核心城市的市中心，地价上天 Ø 城市发展规律之三：市中心，商业区，价最高；越接近市中心，越是贫民窟——意外，但是必然规律 Ø 城市发展规律之四：市中心寸土寸金，土地不够用 案例：纽约曼哈顿区百年历程、深圳市近年来土地财政收入以及增速看土地是否稀缺 二、房地产政策框架和面临挑战 1、以往政策梳理：需求端与供给端 Ø 需求端：限购 案例：深圳炒房团深房理，收到七部门联合治理 Ø 供给端：增加 案例：历年土地出让金走势 Ø 土地出让金与基础建设：高房价→高土地出让金→基建→扩大内需 2、未来真正的大动作：金融端 Ø 近5 年均强调“平稳健康发展”，其中4 年提及“房住不炒” Ø 近8 年6 次提及“住房租赁” 案例：2013年以来关于房地产政策回顾，结合货币政策、财政政策 Ø 行业三维度 政策：房企、银行、土地 案例：2020年夏天，三道红线促行业降杠杆；2020年最后一天，房地产贷款集中管理制度影响；2021年，土地集中出让机制助力稳地价 3、房地产价格背后的 4、房地产政策展望 Ø 如果房价暴涨：实体经济受损 案例：香港房地产挤压实体经济 Ø 如果房价暴跌：商业银行受损 案例：美国大萧条陷入死循环 Ø 如果房价平稳不动：开发商受损 Ø 稳住房地产，鼓励实体企业突围——供给侧改革 Ø 房地产行业洗牌：整合（市场向头部集中）+瘦身（去库存去杠杆）+转轨（商业地产）
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