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《商业综合体项目经理综合能力提升培训》 课程大纲 一、【课程源起】 随着新冠疫情对房地产企业的全面影响，近几年商业地产的竞争激烈程度前所未有，大型商业综合体也如雨后春笋般遍地开花，市场竞争愈发激烈。很多商业地产项目团队当前困难主因就是缺乏一套有效的商业地产专业知识，帮助引导商业地产项目项目经理带领团队实现项目价值最大化，高效做好招商运营工作并。 商业地产是一个复合型的产业，一个系统工程，其涵盖开发、招商（销售）、运营管理，是一个不可中断的链条。其功能又涉及地产、商业、投资、金融等方面。因此，专业的商业项目经理在项目的实操和管理中就显得极其重要。 商业综合体项目经理的日常工作涉及多维度协调与管理，需要兼顾项目的招商、运营、团队协作、客户关系及风险控制等，其时间管理需高度结构化以确保效率。 本课程就项目经理的工作职责和任务要求从日常工作内容和时间管理策略两方面进行前面解析，并根据学员实际工作中的案例进行现场交流，给予解决困惑问题的方法。 二、【课程安排】 课时安排：3天共计18小时 授课箴言：项目为根，实战为本，落地为实！ 课程特色：根据需求设计，理论讲解，案例分析，模拟演练，问题讨论 授课方式： 1、训练为主，互动式教学，问答、辩论及现场演练； 2、理论讲授30%，按照商业地产项目定位、推广、招商、运营全流程进行工作梳理； 3、项目实操互动问答及提升点评40%，针对全流程工作中项目经理各个重要环节进行交流互动； 4、案例讨论20%，以标杆商业地产项目典型案例的操盘和管理进行分享和讨论； 5、现场疑问解答及分享10%，现场解答学员的问题并与学员快乐互动。 三、【课程收益】 1、导师具有多年从事国内标杆商业地产项目开发、招商及运营管理经验与研究，透过现身说法以实战经验带给学员正确的项目操盘理念和思路，引导项目经理熟悉商业项目的全流程，并提升项目经理对团队的工作安排和管理经验，提高自我时间和效率管理； 2、课程以项目经理实案剖析项目前期定位、推广、招商、运营难点及要点，使项目经理全方位解析项目的核心价值及在招商工作中的注意事项； 3、帮助项目经理就如何做好商业项目的前期市场调研、终端数据分析、商业定位、业态规划、前后期招商实施、运营管理实务及实操技法，使其合理安排并考核团队业绩； 4、帮助项目经理做好有效的时间管理和处理问题的能力，提升项目经理管理能力； 5、与项目经理探讨商业项目运营管理工作实务的8个模块，提升其项目运营业绩； 四、【课程对象】 商业地产公司项目经理、商管公司招商、运营管理全员 五、【课程纲要】 | 课程安排 | | | ² 商业地产项目经理的角色定位； ² 商业地产项目经理的工作职责和要求； ² 项目经理的时间管理和业务管理重点； ² 商业项目招商的商业逻辑和客户思维； ² 商业项目运营管理的本质及年度运营计划； ² 项目经理稳商、营商的客户关系协调； | | 1、项目规划与目标管理 1.1 制定年度/季度运营计划，分解KPI至各部门（招商、运营、物业等）。 1.2监控项目数据（如客流量、销售额、租金收缴率），分析偏差并调整策略。 2、跨部门协调与资源整合 2.2对内协调：主持运营例会（如晨会、周会），解决工程、物业、招商等部门冲突。 2.3对外对接：与政府（消防/工商）、主力商户（如连锁品牌）及第三方服务商（保洁/安保）沟通合作。 3、招商与租户管理 3.1新品牌引入谈判（租金分成、免租期条款），优化业态组合（餐饮占比不超过40%）。 3.2处理租户投诉（如物业维修响应慢），定期满意度调研并跟进改善。 4、成本与风险管理 4.1审核预算执行（能耗成本、营销费用），审批超支项目。 4.2应急预案演练（如消防疏散、疫情闭店流程），处理突发事件（商户撤场纠纷）。 5、客户体验优化 5.1策划营销活动（周年庆、节日IP展），提升会员复购率。 5.2推动数字化升级（智能停车系统、线上商城），分析客流热力图优化动线设计。 案例分享：上海中原城市广场项目经理的工作安排和成效 ² | | 1、优先级矩阵法（艾森豪威尔矩阵） 1.1紧急重要（占比20%）：突发事故（停电/安全事故）、主力商户撤场谈判。 1.2重要不紧急（占比50%）：年度预算编制、团队培训、长期租户续约准备。 1.3紧急不重要（外包/授权）：日常报表审批、普通投诉（客服主管处理）。 1.4不紧急不重要（减少）：冗余会议、非核心邮件回复。 2、日程模块化设计 2.1上午（8:30-11:30）：巡检现场（卫生/设备状态）、核心数据复盘、审批流程。 2.2下午（14:00-17:00）：跨部门会议、租户拜访、政府事务对接。 2.3傍晚（17:00-18:00）：突发问题处理、次日 计划制定。 2.4机动时间：预留1-2小时缓冲应对临时需求（如上级检查）。 3、会议效率优化 3.1晨会限时15分钟（仅同步关键问题），周会采用OKR汇报模板。 3.2重大决策会议前分发预审材料（如新合同条款），避免无效讨论。 4、数字化工具赋能 4.1项目管理：Jira跟踪工程整改进度，Trello管理招商节点。 4.2数据分析：Power BI实时监控坪效、租售比，预警异常指标。 4.3协作工具：钉钉/飞书集成审批流，减少线下签字耗时。 5、自我提升与授权 5.1每周固定2小时学习行业趋势（如低碳建筑标准、元宇宙商业应用）。 5.2关键业务授权（如物业巡检交予工程主管），通过日报机制监控结果。 | | 1、多任务并行：采用“单点专注法”（如每天专注处理1项战略任务+3项常规任务）。 2突发干扰：建立分级响应机制（普通问题30分钟内响应，重大事故立即启动预案）。 3、长期疲劳：强制设定“无会日”（如每周五下午专注深度工作），避免过度消耗。 | | 1、商业项目全流程开发建设的逆向思维； 2、招商运营团队组建、培训及分工合作； 3、项目推广与招商前置的关系； 4、招商管理、运营管理、物业管理的关系； 5、商业运营的本质及稳商营商的策略； 6、招商运营全过程资源的运用与协调； 7、招商运营一体化及岗位要求和轮换； | | 1、商业项目全流程运作团队组织架构； 2、关键岗位职责和工作要求； 3、招商岗人员的专业和素质要求； 4、运营岗人员的专业和服务意识； 5、各岗位职责及考核指标的设立； | 【模块六】项目经理对商业运营和商户管理工作的细化及考核 | 一、商业运营管理 1、运营信息管理 2、客户关系管理 3、租务管理 4、经营现场管理 5、开业前筹备 二、商业企划推广 1、营销活动管理 2、战略合作推广 3、媒体及公关管理 4、品牌形象和美陈管理 三、商业数据考核 1、四个维度把关租金收入预算 2、三个部分细分运营成本预算 3、运营指标数据管理及操作技法 4、现金流数据管理要求 5、运营过程中的招商数据管理四个维度 6、经营数据分析及业态调整 四、案例分析 | | 1、业态定位的原则和依据及终端细化分析； 2、定位商家需求的表象和实质； 3、逐个业态招商与集中式商家招商的实操区别； 4、招商的客户思维和算账逻辑在实操中的运用； 5、关于运营中项目的二次定位； 6、不良商家清退的办法及实操过程； 7、招商储备策略及候补商家抗性应对； | | 1、“商业运营”与“商业运行”的区别； 2、常态化的年度商业运营活动计划和策划要求； 3、如何搞好客户关系管理（商户、终端、政府等）； 4、日常稳商、留商和营商的常态化工作要求； 5、周、月、季度、年度运营常态化工作思路； 6、如何带商家走出去、请终端走进来？ 7、当下如何掌控商家的经营情况好坏做好预案； | | 学员具体案例分享和答疑 优秀商业综合体项目经理需具备“战略思维+执行管控”双重能力，通过数据驱动决策、流程标准化及弹性时间规划，在动态环境中保持项目稳健运营。建议每季度复盘时间分配效率，持续优化管理模型。 |
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