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以案释法--《民法典》物业现场的实操运用及风险规避 课程大纲 随着《民法典》的普及，特别是自媒体的影响，业主对物业不满声音及维权行为越来越多。部分中小物企对《民法典》掌握不透，甚至违法而不自知，对业主提出的问题和质疑，无力依法回应，致使双方矛盾加重，陷入收费难-品质降低-满意度下降-欠费愈多-利润不保-风险增大-换物业的恶性循环。 实践中为物业人培训《民法典》的课程数不胜数，讲师多为专业律师及理论研究者，所讲内容和现场实践距离较大。为解决物业人实际工作中遇到的困惑，现邀请25年物业经验的实战型专家，结合物业现场难点及痛点，以条文解析为基础，实践判例为抓手、实战经验为重点，梳理物业各方的法定权责及实操要点，厘清具体疑难杂症的处理关键点。特此举办“物业《民法典》在物业现场实操运用及风险规避》”课程： 课前讨论：业主左手《民法典》、右手物业违约证据及抖音，冲到办公室找你理论！不仅不缴物业费，指责物业对消防通道堵塞等处理不彻底，索要公共收益。且提出将启动业主大会程序，更换贵司！阁下将如何应对！ 1、等死：让干就干、不让干就撤场； 2、找死：早晚要撤、多收钱不花钱、往死里整； 3、求生：依约改善、依法履约........依法--您得先懂法吧！ 第一部分 《民法典》对物业行业发展的重大意义及四大变化： 一、倒逼物业企业改善和进步： 1、大局如此，被倒逼的最终是哪类物业企业？超大型？小微型？ 2、被倒逼的物企的最坏结局是什么样的？赴死还是向生？ 案例1：服务未达约定，法院判被告业主按照九折缴纳物业费及讨论。 问题讨论1：物业起诉业主前、物业人该干点啥、心里没点数？ 问题讨论2：物业费九折的判决，物业的心疼不脑烧不？ 案例2：不懂《民法典》表决要点，开发商的物业被扫地出“区”。开发商爸爸会杀物业中高管祭天不？ 二、对物业行业重大意义或影响的现实分析 三、《民法典》在物业方面的四大变化：对物业是福还是祸？ 1、增业主共决事项、改业主共决规则：设门槛一步变两步，物业人如何应对？ 2、明确公共收益合理管理成本扣除：如何利用规则、规避风险、增加收益？ 第二部分 业主的建筑物区分所有权 一、业主专有权实践中表现形式及物业人如何判别？ 二、业主行使专有权比对承担的义务 三、业主共有权实践表现形式---你清楚自己地理上的责任范围吗？ 四、业主行使权对应义务及限制：物业人懂业主该干啥不该干啥吗？ 五、业主的建筑物区分所有权--行权、履责的一致性 案例3：业主私改卫生间被判恢复，物业该怎么办？ 案例4：业主封阳台被判回复和物业的合同履行关系 六、百试百灵：基于所有权为出发点，分析物业相关的问题和纠纷； 案例5：从所有权度分析：业主住一楼不用电梯，需交电梯养护费吗? 七、小区车位纠纷处理依据 案例6：地面规划车位权属判定 八、业主公共决定事项---两规、两人、两改、两笔钱 九、业主共决程序对比分析--《物权法》和《民法典》的区别 十、业主面积和人数---物业人你会算吗？ 案例7：上海某小区业主参与表决数字如何计算及议事规则设计 十一、业主的建筑物区分所有权--住改商及公改营对比分析 住改商：物业人成风箱中的老鼠--为啥受伤的总是你？ 住改商：灵魂五问！ 案例8：物业组织80%业主同意、是否可以将喷水池改造成活动场地？ 案例9：业主以物业制止住改商不力为由拒交物业费，法院怎么判？ 十二、业主的建筑物区分所有权--撤销权 1、面对利益受损，物业人可否以第三人身份行使撤销权？ 2、面对利益受损，物业人如何通过其他业主行使撤销权维护权益？ 案例10：业主骑共享单车进小区被物业制止成被告，法院怎么判？ 案例11：小区业主请求法院撤销业委会换物业决定，法院会怎么判。 讨论问题1：业委会败诉的原因是什么？（物业人该干点啥？） 讨论问题2：如果你是项目物业经理，下步你如何保盘？ 十三、业主建筑物区分所有权-维修资金：如何通过动用维修资金维护物业权益？ 1、动用成功---有人欢喜有人恼； 2、消防瘫痪，公维金动用难，物业怎么办（怎么避责）？ 案例12：业主家火灾，消防栓无水损失大，法院为啥判物业不担责； 十四、业主的建筑物区分所有权--公共收益 1、常见利用共有部分产生的收入有哪些？ 2、合理成本的认定方法及公共收益分配使用方法有哪些？ 3、面对维修资金动用难，物业人是否可用公共收益组织大中修？ 案例13：物业声称公共收益亏损，法院怎么判？合理成本如何界定？ 十五、业主建筑物区分所有权--任意解除权！就问物业人惊喜不？ 1、无需物业人过错，程序合法即可； 2、物业人如何制衡业主任意解除权？ 十六、业主建筑物区分所有权：平等合同关系；共同管理权委托付费； 十七、业主的建筑物区分所有权：业主义务及责任 1、物业人要善于宣传--舆论宣传阵地我们不占领，对手就会占领； 2、业主也要依法而为--家是你的、并不是你想干啥就干啥！郁闷不？ 案例14：楼顶漏水维修，中间层不摊钱，法院怎么判？ 3、物业人如何引导相邻纠纷处理、摆脱两边不讨好的困境？ 第三部分业主相邻关系及处理要点 案例19：业主以邻居违建影响采光物业部处理拒交费，法院怎么判？ 第四部分 共有及物业相关事务处理 业主共有权共同共有还是按份共有？共有物业费用分摊如何处理？ 案例20：夫妻离婚后共有房产人拒交物业费，法院怎么判？ 第五部分 物业服务合同 一、物业服务合同违约责任： 案例21：业主反诉物业履约有瑕疵属实，法院怎么判交物业费？ 二、物业服务合同--合同义务：弄清自己须干啥？ 三、物业服务合同--内容和形式 四、物业人管住嘴--公开的有利于业主的承诺，为合同组成部分； 五、物业服务合同--效力 1、属于集体契约，效力及于所有成员； 2、任何成员不得以未签订合同主张物业服务合同对其不具有约束力； 案例22：业主以未和物业签合同为由拒交物业费，法院怎么判？ 六、物业服务合同--前期物业服务合同法定终止条件 七、物业服务合同--转委托：如何合法转委托及全部转包的法律后果 案例23：物业合同转包被法院判决无效 八、物业服务合同--物业服务人义务 1、物业人弄清自己该干啥？该咋干？ 2、《物权法》和《民法典》规定的变化分析 3、物业人如何把责任变成防火墙？ 案例24：物业公司装修管理不到位，非业主受害被判担责； 4、物业服务合同--物业服务人义务：干了、还要善于证明你干了 一、物业服务合同--物业人信息公开义务 二、物业服务合同--业主付费义务 物业欠费心理：因为有问题，所以不缴物业费；因为不想缴物业费，所以有问题； 三、物业服务合同--业主告知、协助义务 四、物业服务合同续订及交接；合同届满及终止分析； 案例25：物业公司被撤场，物业起诉，法院怎么判？ 第六部分 侵权责任及应对策略 一、物业组织社区文化活动---自甘风险及应对措施 案例26：物业组织社区文化活动业主受伤起诉物业、法院怎么判？ 二、侵权责任及应对策略---职务侵害应对措施 三、侵权责任及应对策略---脱落坠落致害风险及应对措施 案例27：业主停车被落水管砸损起诉物业，法院怎么判？ 四、侵权责任及应对策略---高空抛物风险及应对措施 案例28：业主被高空抛物砸伤起诉物业及楼上业主，法院怎么判？ 五、侵权责任及应对策略---树木维护风险及措施 案例29：业主车辆被小区树木砸损起诉物业，法院怎么判？ 六、侵权责任及应对策略---公共施工风险及措施 案例30：物业开槽致业主摔伤诉物业赔偿，法院怎么判？ 学员工作难题及关注问题的现场研讨、解析；
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