|
商业综合体培育期运营管理及社区商业 规划筹备与开业运营全案课件大纲 一、消费市场调研及商业规划
目标客源地商业整体环境调研 消费来源及辐射力调研 竞争对手情况调研 调研的初步结论 内部立项研讨 商业规划依据 业态、功能及面积配比规划 主力店组合及面积规划 商场平面布局规划 主要配套设施功能规划 二、稳场期的招商管理 招商稳场系统战略制定 摸清商户的经营情况 商户分级管理 解决退铺和意向退铺工作的关键节点 主动调整商场经营定位 主动调整主力店和餐饮娱乐业态占比 与品牌商家联合发展 特殊商户招商优惠原则 灵活应用合作分成经营方式 招租主力店的利弊分析 主力店招商中风险的规避 案例分析：大悦城，五角场万达，上海美罗城，正大广场 三、旺场期的招商管理 稳固商场统一管理模式 培育并优化本土品牌商家 品牌评比考核调整淘汰制 优化品牌结构 业态占比优化 适当稳步地调整租金 推广——商场旺场的最主要手段
四、商业广场活动总企划案思路实例 开发多元化商业价值链条 重视商业氛围营造、商业环境设计 制订年度推广活动计划 营销策划准备 宣传推广方案的讨论和确定 项目包装 营销活动效果评估与总结 实际案例评析 五、购物中心运营管理要素 统一管理、计划组合、分散经营 管理部门组织架构 管理功能部门配置 制定全方位年度营销计划 现场服务管理规范 购物中心业态管理 开业后商户与消费者管理 开业前、中、后期具体工作 运营管理中的租约管理 租约谈判 营业收入和支出结构 运营损益与先进流量预估 制定管理手册 专题研讨部分 什么情况下商业地产必须进行调整和提升 六、购物中心商管和物业的管理 管理队伍的建立 管理职能划分 相关政策的制定 商管与物管职能之分
七、购物中心资产管理与盈利模式 1、商业地产开发模式 ①商业地产项目的两种主要开发模式 第一种：长期持有经营模式 第二种：产权销售模式 ②商业地产项目的开发资金链关系 ③五种产权销售模式利弊点的比较 （1）产权销售模式的利弊点比较（纯销售模式） （2）产权销售模式的利弊点比较（带租约销售模式） （3）产权销售模式的利弊点比较（短期返租销售模式） （4）产权销售模式的利弊点比较（长期返租销售模式） 长期返租与短期返租的比较分析 （5）产权销售模式的利弊点比较（返租+回购销售模式） 2、商业地产主要经营模式 第一种：自主经营 第二种：招租经营 第三种：委托经营 第四种：联合经营 3、传统的盈利模式 新盈利模式的思考 小型店中店，租金+抽成 40％零售业+60％餐饮娱乐服务业 订单商业 服务项目-服务营销的转变思考 4、整体经营收益： 购物中心的经营收益，主要是租金收入； 购物中心的增值收益，主要是物业的增值收入； 周边土地和物业的增值收益，以及周边土地和物业的增值对购物中心的整体价值提升收益。 商业地产以整体开发、整体经营为最佳盈利模式。 5、出售物业收益： 商业地产并购基金基本模式： 案例：凯德模式、黑石模式、高和资本、光耀东方 八、社区商业的作用、业态与招商 1、社区商业的主要作用 2、社区商业的购物与提供便利的功能 3、社会服务配套功能 九、社区商业的销售模式与招商管控 1、直接销售的模式 2、带租约转让模式 3、长期返租模式 4、短期返租模式 案例分析：万科城，大悦城悦街，保利， 十、社区商业招商策略
1、社区商业各业态需求特点 2、招商范围及业态品牌控制 3、招商策略 1、采用差异化销售，避免同业竞争 2、“放水养鱼”法 3、关注“主力店”和“品牌店”效应 4、控制招商节奏 5、 选择好开业时间 十一、 特色主题街区要素构建 1、 构成要素分解-建筑形式 单层空间： 双层空间： 2、 构成要素分解-铺位形式 开放式店铺： 封闭式店铺： 花车、外摆式铺： 3、 构成要素分解-动线设计 4、 构成要素分解-主题案例分享 民俗主题、新潮主题、家庭亲子主题、其它情景主题及案例分享 5、室内主题街区打造-注意要点 体验性功能的强化 ü 广告柱、广告牌、招牌 ü 灯箱、霓虹灯、LED灯等灯光工程 ü 旗帜等软装饰 ü 花坛、雕塑等小品 ü 电话亭 ü 凉亭、座椅 ü 路牌
| 
