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新时期片区综合开发实施路径及操作实务（要点） 课程背景： 片区开发也称片区综合开发、城镇综合开发、产城融合模式开发等，2020年《土地成片征收标准（试行）》（自然资规〔2020〕5号）文件出台，对片区开发做出定义，片区开发是指在国土空间规划确定的 城镇开发边界内的集中建设区，由县级以上地方人民政府组织的对一定范围的土地进行的综合性开发建设活动。片区开发是一种在符合国家及地方规划的前提下对成片区域进行系统性地改造、建设、运营和维护的行为。 我国的片区开发最早可以追溯到改革开放初期的招商局蛇口工业区，随着改革开放的不断深入，在不同时间都出现不同特色的片区开发模式，不管采用哪种模式，片区开发的主要流程都包括拓展选址、战略规划、产业规划、空间规划、投融资规划、项目策划、开发计划、可研编制、土地整理、开发建设、招商引资、园区运营、结算退出等流程。 本课程旨在帮助学员全面理解和掌握片区开发的理论知识和实践技能，为片区开发领域的工作和区域发展奠定坚实的基础。 课程时间：2天，6小时/天 课程对象：政府机构（发改委、金融办、园区管委会、相关政府平台公司）、建筑施工企业、从事开发业务的国央企、房地产开发商、银行、证券公司、保险公司、信托公司 课程方式：实战讲授+案例分析+调研问卷+模式解析+课程答疑 课程收益： 1、明晰片区开发的概念、特征和发展历程 2、掌握片区开发的模式选择 3、掌握片区开发全流程操作方法 4、掌握片区开发投融资规划的内容和方法 5、掌握土地整理、开发建设、招商引资、园区运营等实际操作技能，有效推动片区开发 6、熟悉片区开发国内典型案例，掌握操作要点 课程大纲 第一讲：新时期片区开发的新要求 一、片区开发的脉络梳理 明晰定义：（自然资规〔2020〕5号）文件 1. 片区开发的内涵（目的意义） 2. 中国片区开发的历程 1）1994-2002年，政府直接投资模式 2）2002-2009年，土地分成模式 3）2009-2014年，BT、BOT模式 4）2014-2018年，PPP模式 5）2019-今，ABO及F+EPC模式 3. 片区开发常见操作模式及案例（PPP\F+EPC\ABO等） 案例解析：PPP政企合作开发模式 案例解析：ABO授权-建设-运营模式 案例解析：F+EPC融资工程总承包模式 二、片区开发的新形势 1. 审视当前阶段的经济发展环境（困境与问题） 1）外部环境不确定性加大 2）国内需求不足 3）基层财政收支矛盾较大 4）城乡基础设施等方面存在短板 2. 中央要求 1）促进经济增长 2）防范金融风险 3. 地方诉求 1）增加财政收入 2）减少政府负债 4. 企业追求 1）投资安全 2）收益保障 三、当前片区开发（新热点）的实践（案例解析） 1. 产城融合发展 2. 城市更新 3. 乡村振兴 4. 生态环境治理+片区综合开发EOD 5. 轨道交通+土地综合开发TOD 第二讲：片区开发的全流程管理（顶层设计） 一、全流程管理模型 1. 片区开发价值链模型 发现价值——创造价值——实现价值——传递价值 2. 片区开发全流程图示（结合具体企业案例） 二、拓展投资选址（投资是企业生存与发展的基本前提） 1. 城市选择原则 1）国家战略支持 2）都市圈与城市群 2. 项目选址具体依据 ——三有+四有+五有+六有 三、发展战略规划（找寻一个城市发展的灵魂，解决城市定位问题） 1. 发展战略规划概述 1）定义与重要性 2）主要内容和编制方法 2. 片区定位 1）功能定位 2）发展定位 3）形象定位 3. 战略发展路径与策略 四、产业规划（塑造一个城市的造血机能） 1. 产业规划的内容 2. 产业体系与定位 1）产业体系内容（主导产业、支撑产业、细分产业） 2）产业定位的原则 3. 产业发展趋势 1）传统产业升级路径 2）战略新兴产业发展策略 4. 产业规划与定位成果（案例） 1）产业链图谱 2）产业地图 五、空间规划（划定片区发展的价值版图） 1.空间规划定义与体系 1)规划的定义与重要性 2)规划体系与内容 2.规划的原则 1)创新规划方法 2)规划质量的评判标准 3.规划与设计模型 六、重大项目策划（案例） 1.项目策划的重要性 2.项目策划的方法 1）项目定位与市场分析 2）产品策划与功能设计 3.营销策略与推广计划 七、投融资规划 1. 投融资全生命周期管理 1）建立项目池+资金池 2）保障 “投融建管退”完整闭环 2. 资金结构设计 1）资金结构设计的原则（价值创造、战略导向、风险匹配、成本最小化、渠道多样化） 2）结构化融资模式（直接融资与间接融资） 3. 投融资计划 1）资本金筹措 2）投资预算管理 3）投资进度管理 4）资金偿还计划 4. 融资渠道选择 1)财政支持路径 2)银行支持路径 3)非银金融机构路径 5. 资本运作与退出机制设计 1）资产证券化（ABS） 2）基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） 3）产业投资基金 第三讲：片区开发的全流程管理（策略与实施） 一、开发策略（制定片区滚动开发计划）（案例） 1. 环境审视 2. 总体开发目标 3. 三年开发策略 1）城市发展策略 2）产业发展策略 3）资源保障策略 4. 一图一表 1）三年滚动开发图 2）三年流动开发项目表 5. 投资分析与经济计量 1）投资纪律（现金流3年当期为正，5年累积正） 2）经济计量（GDP、税收、就业等） 二、土地整理与开发建设 1. 九通一平与建设时序 2. 项目实施的计划管理 3. 项目用地开发时序（图示） 案例：一级开发的产品研究 三、招商引资与综合运营 第1步：认清自身情况 案例：公司的产品与服务 第2步：明确客户需求 ——政府需求+企业需求与客户画像 案例：竞争优势与竞品分析 第3步：找准渠道路径 ——体系+制度+方式+渠道+方案（案例） 第4步：做好支持服务 1）运营服务管理体系 2）产业服务体系（案例） 3）金融服务（产业投资基金）（案例） 4）智慧运营服务 四、结算退出 1. 项目收益结算方式与时间安排 2. 投资者回报保障措施 3. 项目退出与资产处置 4. 项目后评价与经验总结 第四讲：片区开发的操作五大要点 要点一：风险防范 1. 项目可行性风险 ——主要是合规性，包括收入支出、操作程序、政策等的合规性 2. 项目可融性风险 要点二：项目策划 案例解析：PPP项目策划要点 案例解析：TOD项目策划要点 案例解析：EOD项目策划要点 案例解析：城市更新项目策划要点 要点三：模式选择 1. 四级开发组合的商业模式 2. 匹配操作的合作模式（PPP\F+EPC\ABO等） 要点四：多元化融资 1. 专项债操作要点（案例讲解） 1）操作流程 2）明确发行主体和期限 3）确定支持领域和资金用途 4）规定还本付息方式 5）控制风险 2. 开发性金融要点（案例讲解） 1）开发性金融适用范围 2）项目评估和筛选 3）融资结构设计 4）风险评估和管理 5）项目实施和监督 3. 其他金融机构 要点五：片区运营 1. 能力建设 2. 产品体系 3. 品牌推广 ——公司项目讨论与答疑
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