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《重资产物业管理企业的运营效能提升解码》 陈德胜 博士 教授 博士生导师 擅长：经济金融分析与政策解读；战略经营规划与管理实务。 课程背景： 房地产存量时代到来，物管解决了存量资产的保值增值的痛点。毫无疑问，物业行业具有其巨大的社会价值，是一个可以持续创造价值的行业，也应该在其估值上得以体现。增值服务重塑住宅物业的价值，资本市场高估值的意义是将物业服务的外部性内部化。如果考虑到增值服务的存在，住宅物业对于业绩的贡献明显提升。当前物业公司发展的两个主要战略分别归纳为大资管和大运营。大运营路线的物业公司上限更高，大资管路线的物业公司需要关注品牌优势。 为此，本课程对管理着“高端写字楼”、“商品房”、“创意产业园”重资产的国有企业商业运营管控要点进行分析和解码，为做强做优做专，提升运营效能提供借鉴。 授课老师近30年的经济管理理论学习研究和经营管理工作实践经验，逻辑严谨，思路清晰；通过深入浅出的理论与案例分析相结合，通俗易懂。 课程收益： 1、学习了知“高端写字楼”、“商品房”、“创意产业园”重资产的商业运营管控要点。 2、通过解读，帮助学员指明不同模式下重资产的商业运营做强做优做专、运营效能提升要点，可执行，易操作，简明易懂，落地执行力强。 课程对象： 国有企业中层干部+领导班子 课程时间： 0.5天，3小时 课程方式： 主题讲授+视频欣赏+情景模拟+案例研讨+学员分享+落地工具+头脑风暴 课程大纲 一、重资产模式主要运营方式 （一）租赁服务模式 （二）委托管理模式 （三）联合开发模式---收益分成 （四）品牌和管理输出模式 二、重资产模式主要路径 （一）转让自持项目股权 （二）引入合作方或直投机构出资建造 （三）承接母公司及兄弟公司的项目管理运营需求 （四）直接向第三方商业地产项目输出管理 三、不同运营方式和路径下对的商业运营管控要点 （一）转让自持项目股权的商业运营管控要点 1.实体转让模式的商业运营管控要点---控制权和管理权分离 2.金融转让模式的商业运营管控要点---REITs、CMBS （1）REITs的商业运营管控要点 （2）CMBS的商业运营管控要点 （二）引入合作方或直投机构出资建造的商业运营管控要点---获得运营项目的管理费和股权分红 1.与资金成本低的金融机构合作的商业运营管控要点 2.与拿地有优势的本地公司合作的商业运营管控要点 （1）与业主方公司成立商管公司的商业运营管控要点 （2）品牌及管理输出的商业运营管控要点 （3）管理输出或商业咨询的商业运营管控要点 （三）整租赁模式的商业运营管控要点 （四）委托管理模式的商业运营管控要点---母公司资源禀赋极为关键，交易定价存在失真 1.用委托管理模式在战略重点区造标杆，最大限度扩宽盈利上限 2.关联交易的定价是否公允 3.纯委托管理难大力拓规模 （五）品牌和管理输出模式的商业运营管控要点---快速占领市场，扩大规模 （六）收益分成型的租赁运营的商业运营管控要点---背靠强大的品牌话语权 1.确保对第三方项目经营权的稳定性，可专注提升在管项目的经营效益，利于公司未来收入和业绩的增长 2.商业运营服务提供商与业主间利益一致，增强双方优化项目运营的动力 四、精细化运营是重资产管理公司的基石 （一）精细化运营的重要性 1.精细化运营有助于重资产管理公司实现资源优化 2.精细化运营有助于重资产管理公司实现成本控制 3.精细化运营能做到灵活应变 4.精细化运营能够帮助公司利用数据驱动决策 5.精细化运营能帮助公司提升用户满意度 （二）精细化运营的要点 1.准确定位 2.招商在前 3.规划设计 4.成本控制 5.物业管理 五、如何做到资产时管时控、保值增值解码 （一）如何做到资产时管时控 （二）如何做到资产保值增值 资产台账要清晰 运营风险要可控 1如何做到资产保值 资产维护策略 成本 费用 资产共享策略 折旧 周转 资产金融策略 信托 保险 BOT\PPP 2如何做到资产增值 资产的整合策略 兼并 重整 重组 资产的分权策略 所有权 经营权 使用权 资产的流动策略 商业模式 盈利模式 金融模式
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