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2024年建工行业市场布局、三大工程及市场拓展模式 课程背景： 2024年对于建筑施工行业所带来的最直接挑战就是市场规模的收缩。随着常驻人口城镇化率水平提升到66%，建筑施工市场增量受限。建筑施工投资向都市圈城市群结构性聚集。建筑施工行业在当前市场与宏观政策背景下抢抓增量市场，保有存量市场成为行业企业聚焦点，投建营模式一体化创新层出不穷。 2024年在不断变化的宏观经济环境中，经济的挑战与机遇交织，呈现出诸多复杂的面貌。，我们正面临着有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱等多重难题，2024年是新中国成立75周年，同时也是“十四五”规划目标实现的关键一年。两会政府工作报告中总结了2023年的经济总体情况，提出了2024年政府工作的总体目标，同时在2024年通过有力的宏观财政政策与货币政策对5%的经济增速预期进行调控。 《关于规范实施政府和社会资本合作新机制的指导意见》的通知国办函〔2023〕115号为新一轮PPP模式定下了新规矩。2023年9月底国办向部分金融机构下发的《关于金融支持融资平台债务风险化解的指导意见》（下称“35号文”），同时2024年初国办印发《重点省份分类加强政府投资项目管理办法(试行)》强化了12个高风险省份政府投资监管，暂停和缓建了大量工程投资项目。与此同时央行通过PLS货币政策工具下达近万亿资金，支持和保障2024年“三大工程”城市更新、城中村改造、平急两用设施实施。 本课程将结合中央经济工作会议精神和对当对当前宏观经济背景下的建筑施工行业发展现状、趋势、机遇、挑战进行全面解读。 课程收益： 掌握工程施工投资市场及竞争环境 掌握工程施工投资业务机遇（三大工程、基建业务、公建业务、两新一重） 掌握融资平台公司及隐债化解 掌握建筑施工项目的政府公关、对接与风险管理 课程时间：0.5天 课程大纲 第一讲 2024年两会精神解读及建筑工程行业的总体趋势及热点 一、 直面挑战、激流勇进-2024年建筑施工行业面临的压力 1. 2024年的5%增速更多依靠基建投资稳定 2. 宏观经济“疤痕效应”比想象的要深要广 3. 房地产周期调整比以往更深更广 4. “百年未有之变局”加速演变期比预想中来得更快更猛 5. 结构调整和升级比想象中更迅猛 6. 地方财政的财政能力超预期下滑 7. 新机制下PPP政府和社会资本合作模式解读 8. 国办发〔2023〕35号”文《关于金融支持融资平台债务风险化解的指导意见》解读 9. 国办发【2023】47号文《12个重点省份分类加强政府投资项目管理办法（试行）》解读 二、 市场破局与政府项目对接-全过程价值链产业链的一体化建筑工程方案 1. 打造领先的行业排名与业界口碑 2. 业主关切的理解与方案的契合 3. 投融资一体化的解决方案 4. 规划设计与施工的整体融合 5. 施工质量与进度的保障 6. 运营能力与产业引入的附加服务 三、 2024年市场机会点 1. 中央预算投资资金申报与策划 2. 万亿国债项目申报与策划 3. 地方政府专项债券扶持项目策划包装 第二讲 2024年后建工行业破局与托底 四、 建工行业市场破局-回升-扩大有效益的投资、消费与投资共振 1. 制造业投资-实体经济与科技创新引领 案例解读：日本的利基战略突围与中国的专精特新小巨人战略 案例解读：科技创新引领现代化产业体系建设 2. 房地产投资-三大工程、保障房、平急两用、城中村改造 3. 保障房项目融资重点 a) 《中国人民银行国家金融监督管理总局关于金融支持住房租赁市场发展的意见》 b) 配售型投资规模3000亿元 c) 租赁型保障房2000元元 d) 300万以上35个大城市 4. 平急两用 a) 投资规模2500亿元人民币 5. 城中村改造 a) 21个特大超特大城市城中村改造实施 b) 城中村改造潜在投资额5000亿元人民币 6. 基建投资与公共服务投资-地方债与城投公司详解35号文 案例解读：地方财政支出如何维系？ 案例解读：土地财政断崖下跌出路在何方？ 案例解析：环境保护，城市轻轨，公共卫生，医疗与养老服务 7. 新的投资的钱从何而来 a) 中央政府投资、央企投资、民营企业投资 b) 中央国债加码 c) 财政赤字率提高 d) 发行免息绿色债券 e) 加大地方政府专项债券规模 f) 鼓励民企投建营运一体化 8. 新的投资的钱从何而来 a) 中央政府投资、央企投资、民营企业投资 b) 中央国债加码 c) 财政赤字率提高 d) 发行免息绿色债券 e) 加大地方政府专项债券规模 f) 鼓励民企投建营运一体化 五、 破釜沉舟-建筑施工行业战略选择 1. 建筑业的四大特点 a) 被动性 b) 轻资产 c) 高杠杆 d) 低利润 2. 建工行业转型突围 a) 向投资要收益-投资要做镇投资 b) 向运维要收益-运维要有真本事 c) 向金融要收益-金融要有好项目 六、 稳住现金-建筑施工行业经营思路 1. 一条主线，以经营为主线 a) 存量业务保规模增长 b) 增量业务谋创新发展 2. 两个经济-规模经济与重复经济 3. 三个创新 a) 科技创新 b) 管理创新 c) 商业模式创新 4. 四个合作平台 a) 规划与设计合作平台 b) 金融机构合作平台 c) 供应链资源合作平台 d) 劳务分包合作平台 5. 2024年的建筑市场 a) 三大工程、城市更新 b) 新能源、社会公共服务、补短板 c) 新基建、教育医疗养老育幼 七、 开拓创新-2024年建筑施工行业市场拓展三要素 1. 市场布局 a) 国家战略视角下的都市圈与城市群 b) 到房价贵的地方 c) 到产业好的地方 d) 到人口流入的地方 2. 市场定位 a) 聚焦主业 b) 保持经营 c) 谋求增量 d) 稳住存量 3. 投资主体 a) 政府投资 b) 企业投资-利润、规模、现金流（既要又要还要更要） 第三讲 三大工程”的政策背景与货币与财政支持政策 八、 “三大工程”基本定义、项目类型及特点 4. 三大工程的基本定义及范围 a) 保障性住房建设 i. 新市民高端人才农民工与低收入无房群体住房保障 b) 超大特大城市城中村改造 i. 拆除重建整治提升拆整结合 c) 平急两用公共基础设施建设 i. 平时旅游康养休闲医疗物流保障急时应急隔离临时安置物资保供 5. 三大工程的项目特点 a) 同步规划建设匹配基础设施与公共服务 b) 相互结合彼此融入 c) 中央财政补贴地方预算配合政策银行与国有银行融资高度保障 d) 央行为三大工程重启低息“棚改”货币工具抵押补充贷款(PSL) 6. 三大工程的政策保障与高层表态 a) 中央政治局会议在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房 b) 国常会把城中村改造与保障性住房建设结合好 c) 中央政治局会议要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和"平急两用"公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产 d) 中央经济工作会议进一步强调加快推进保障性住房建设等三大工程 e) 央行行长潘功胜指出“为保障性住房等‘三大工程’建设提供中长期低成本资金支持 f) 国家金融监督管理总局副局长肖远企提出将指导和要求银行等金融机构大力支持“三大工程”建设并且要求尽快形成实物工作量 九、 “三大工程”的实施的背景、目的以及政策支持 7. 三大工程是地产调控优化的重要抓手 a) 房地产行业调控开始进入市场轨与保障轨两个赛道 b) 三大工程覆盖地产全链条 c) 三大工程是城市扩容减速后的新一轮有效的基建投资 8. 三大工程配套政策落地 a) 中国人民银行国家金融监督管理总局关于金融支持住房租赁市场发展的意见 i. 加大住房租赁开发建设信贷支持力度 ii. 满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求 iii. 增强金融机构住房租赁贷款投放能力 iv. 拓宽住房租赁企业债券融资渠道 v. 稳步发展房地产投资信托基金 b) 国常会审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》(国发【2023】14号文) i. 按照工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续的原则 ii. 城市人民政府按划拨方式供地和负责建设配套设施 iii. 配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定 iv. 试点利用住房公积金发放保障性住房开发贷款 十、 “三大工程”在本轮基建投资中的地位与作用 9. 建工行业是2024年经济发展的稳定器与压舱石 10. “三大工程”是当前建工行业的新发展机遇抓手 11. 城镇化率已达66%存量改造与补短板是未来一定时期内的重要市场开拓领域 12. 2024年是十四五规划完成的关键之年 13. 市场布局重点围绕五大城市群与特大超特大城市 14. 投建营一体化发展是建工行业的必然选择 15. 政府宏观调控的基建投资正转变为企业投资为主导驱动 16. 万亿国债、地方债与国开行贷款成为三大工程的重要资金保障 十一、 2024年三大工程投融资政策风险应对与结合 17. 新机制下PPP政府和社会资本合作模式与三大工程实施结合点 18. 国办发〔2023〕35号”文《关于金融支持融资平台债务风险化解的指导意见》解读 19. 国办发【2023】47号文《12重点省份分类加强政府投资项目管理办法（试行）》解读 20. 2024年地方政府专项债券项目投资领域新增保障性住房与城中村改造 21. 基础设施不动产公募REITs与保障房、平急两用、城中村改造运营结合 1. 特许经营模式与城中村改造后产业升级结合 2. EPC模式、EPC+F模、EPC+F+O模式在三大工程中的实践风险 3. EOD、TOD、ABO模式与三大工程结合解读 4. 一二三级联动模式设计与城中村改造 第四讲 保障房项目建设投资解读及背景介绍 十二、 保障房项目建设投资主体与融资政策 22. 中央财政投资匹配地方财政预算的政府投资 23. 企业市场化融资与特殊的融资政策支持下的企业投资 十三、 保障房项目建设资金来源与融资 24. 中央财政资金的三大工程专项资金 25. 地方财政资金中基金性预算与土地出让净收益 26. 地方政府专项债券融资 a) 2024年专项债投向保持10大领域不变，保障性安居工程领域新增城中村改造、保障性住房两个投向。 27. 政策银行的PSL专项贷款 a) 案例：国家开发银行向福建省福州市双龙新居保障性住房项目授信 2.02亿元 28. 案例：新疆赛德投资发展有限公司获得农发展银行建设600套保障性租赁住房贷款 29. 商业银行贷款 30. 公积金中心公积金贷款 31. 资产证券化与不动产REITs 十四、 保障性租赁住房供应渠道及土地政策 32. 集体经营性建设用地 33. 企事业单位自有闲置土地 34. 产业园配套用地 35. 存量闲置房 36. 新供应国有建设用地 十五、 保障性租赁住房两个类别及规模 37. 保障房市场+保障双轨制 a) 配售型-住房困难群体和高层次人才引进 b) 配租型-公租房、保障性租赁住房 38. 保障房投资主体是谁 a) 传统城投公司类的投融资平台公司 b) 政府新设立的类平台管理类公司 c) 融资白名单下的传统地产开发商 d) 央国企建工企业投资公司于地产平台 39. 十四五保障房的建设规模7亿平 十六、 国务院《关于规划建设保障性住房的指导意见》(国发 【2023】14 号文) 解读 40. 基本原则 a) 提高保障性住房再住房总供给中的比例 b) 加大保障性住房建设和供给 c) 坚持资金平衡 d) 支持城区300万以上的大城市率先探索实践 41. 对象标准 a) 住房有困难且收入不高的工薪收入群体 b) 城市需要引进的人才群体 42. 规划与用地 a) 因地制宜与城中村改造、城市更新、危旧房改造结合 b) 安排在交通便利、公共设施齐全区域 c) 划拨方式供应土地或仅支付土地成本 d) 支持非住宅用地变更土地用途不补缴土地价款 43. 配售与管理 a) 公平公正配售成本价销售 b) 禁止以任何方式将保障房变为商品房流入市场 44. 支持政策 a) 保障房公积金贷款 b) 保障房开发贷和个人住房贷款 c) 给于税费支持 十七、 保障性住房全国各地的实践案例解析 45. 特大超特大城市已出台“十四五”期间保租房建设规划细则 a) 北京、上海、广州、深圳保障房建设规模与体量汇总 b) 杭州、成都、南京、武汉、郑州、长沙、西安保障房规划目标与实施进度 46. 上海《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》解读 47. 上海保障房筹集渠道 a) 新建-集体经营性建设用地、企事业单位自由地、新供国有建设用地 b) 配建-产业园区配套 c) 改建-存量非居住房屋改造 48. 深圳《深圳市保障性租赁住房筹集管理工作指引(试行)》解读 49. 深圳保障房筹集渠道 a) 住宅、商务公寓 b) 产业园区配套宿舍 c) 旅馆、厂房、研发用房、仓储、科研教育非居存量 d) 城中村房屋 e) 其他社会存量房屋 第五讲 立新破旧、追本溯源-2024年项目市场拓展方法与模式创新 一、 工程+土地 1. 片区开发自平衡项目 2. ABO模式 3. 一二级联动模式 案例解析：中国金茂梅溪湖 二、 工程+资源 1. EOD模式 2. 资源捆绑性项目 3. 案例解析：中电建温州瓯江口灵昆智创城 三、 工程+收益 1. 新政下的PPP模式与特许经营模式 a) 自负盈亏的模式 b) 两标并一标的文件依据 c) 案例解析：BOT模式与特许经营结合 d) 违规PPP模式与创新模式之间的转化 2. 基础设施不动产公募REITs a) ABS+公募基金模式 b) 扩募机制 c) 不动产上市与公司上市的优劣对比 四、 工程+政府债 1. 地方政府专项债券项目谋划 a) 专项债券申报流程 b) 专项债券项目策划 c) 专项债券项目投资实施 d) 专项债券项目资金监管 e) 专项债券分类别案例解读 2. 地方政府专项债券项目谋划 a) 有收益的公益性项目 b) 额度限制 c) 利息保障倍数 d) 可做资本金 e) 十大领域 f) 政府投资项目 五、 工程+平台债 1. 新型基础设施项目及重大项目资金 2. 不超过全部资本金的50% 3. 专项债项目资本金搭桥 六、 工程+基金认购 1. F+EPC融资+设计+采购+施工总承包 2. F+EPC+O为融资+EPC+运营 3. I+EPC为以投资为引领的工程总承包模式 4. 案例解析：四川路桥建设天峨至北海公路（平塘至天峨广西段） 第六讲 政府债务化解的方法与路径 一、 隐性债务形成与地方政府融资平台公司 1. 什么叫做隐性债务 2. 后次贷危机时代的全球流动性宽松政策 3. 次贷危机后的中国宽货币政策的资产膨胀 4. 经济政策里的三次货币宽松政策 5. 地方平台公司、房地产开发商、居民的资产与负债的联系 二、 项目谋划资金来源 5. 政府预算时代-国家预算资金主导 6. 城投时代-财政担保 7. 房地产时代-土地财政 8. 公私合作时代-PPP模式 9. 市场投资主导时代-消费引领投资 三、 地方政府隐性债务政策梳理 10. 23年7月政治局会议“有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案” 11. 23年8月《国务院关于今年以来预算执行情况的报告》“制定实施一揽子化债方案，中央财政积极支持地方做好隐性债务风险化解工作” 12. 23年8月财政部《2023年上半年中国财政政策执行情况报告》稳妥化解隐性债务存量 13. 23年8月中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议统筹协调金融支持地方债务风险化解工作。 14. 《关于加强地方政府性债务管理的意见》【国发（2014）43号文】 15. 2016年国务院政府工作报告“推动地方融资平台转型改制进行市场化融资” 16. 盘活存量资产基础设施不动产公募REITs相关文件 17. 《关于加强地方国有企业债务风险管控工作的指导意见》（国资发财评规〔2021〕18号） 18. 《银行保险机构进一步做好地方政府隐性债务风险防范化解工作的指导意见》（银保监发〔2021〕15号） 四、 地方政府隐性债务置换的方法梳理 19. 设立区域稳定发展基金-保流动性 a) 西安市财政曲江新区共同发起设立区域稳定发展基金 20. 以长换短、以新换旧、以低换高 a) 山东潍坊两只省级稳定化险基金、专项债倾斜、省市国有企业合作 21. 发行政府置换债券 a) 2014年10月财政部发布《地方政府存量债务纳入预算管理清理甄别办法》 22. 发行特殊再融资债券 23. AMC资产管理公司合作模式 24. 存量资产盘活模式 a) 资产证券化 b) TOT模式 c) 国有产权交易所资产交易模式 d) 基础设施不动产公募REITs模式
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