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《工业园区开发与运营要领及资产增值与保值路径》课程大纲 【课程背景】 园区作为我国经济建设的重要增长极和对外开放的重要窗口，经历了40年的发展，实现了发展规模和质量上的快速成长，已成为我国参与全球制造业价值链分工的重要载体、优化产业空间布局的有力措施和推动区域经济协调发展的强大力量，成为保障我国经济稳定安全的“压舱石”。中国产业地产经过近40年的发展，已经呈现出涉及不同产业层次、覆盖经济领域广泛、多种类型互为补充的发展态势。产业地产产业结构和空间布局不断优化，在追求合理化和高端化目标的过程中取得了一定的成效。同时，伴随制造业和 生产性服务业由城市中心向城市外围的逐步转移，产业地产作为这些产业空间布局落地的重要载体，发挥了巨大的作用。 十四五规划与中央经济工作会议多次反复明确未来国内经济发展的双循环模式，其中重点突出高质量发展及创新驱动在未来国内经济发展过程中的重要牵引作用。如何在十四规划背景及都市圈城市圈背景之下进行产业地产开发、运营、投资、融资、并购、招商，本节课程将从产业地产发展的来龙去脉以及未来发展趋势进行全方位解读，并用精准和业界最新的最具标志性的案例为大家呈现产业地产的关键环节与过程。 【课程收益】 ● 掌握中国产业地产发展的历程以及典型标杆产业地产企业 ● 掌握产业地产开发全生命周期的流程与关键节点 ● 掌握标杆产业地产开发企业的开发模式、赢利点、投融资模式、资本运作以及ABS操作 ● 掌握产业地产的产业规划、产业地产、产业布局模式 ● 掌握产业地产的最新开发模式 ● 掌握产业地产的产业运营、维护、招商、增值体系 【课程时间】 3天，6小时/天 【课程对象】 政府（发改委、产业地产管委会、相关政府平台公司）、建筑施工企业、房企 【课程方式】 实战讲授+案例分析+模拟演练 【授课特点】 1. 丰富性与针对性。信息量大、针对性强、专业性高、案例丰富；能结合企业所在行业特点与现状，有针对性地制订课程大纲，并根据受众场景在课程中动态调节范围与高度。 2. 操作性与实效性。除了专业讲解，还进行管理工作现场分析，通过案例分享标杆企业的做法，鼓励学员提出相关疑难问题，现场提供思维流程和研讨解决方案。 3. 模型化和交融性。良好的理工科背景让“硬模型”的运用信手拈来，同时管理经济学与管理心理学素养及运筹学与博弈论的运用，让不失人文情怀的管理者获得许多“软模型”。 4. 通俗性和互动性。深入浅出、通俗易懂；专业问题通俗化、复杂问题简单化、混乱问题标准化；鼓励学员表达，适时归纳小结，确保学习高效。 5. 活跃性与生动性。因问施教、因岗施教、因景施教；适时、适度、适当调节课堂氛围；旁征博引、行云流水、气氛活跃，让受众在轻松愉快的氛围中享受课程并达成目标。 【课程总纲】 第一讲：产业地产发展历程中标杆企业的流程模式解析（2.0H） 第二讲：产业地产的开发投资盈利模式怎样以效价解读（3.0H） 第三讲：产业地产运营管理过程如何以元宇宙场景优化（3.0H） 第四讲：产业地产的规划设计要领及建设安装验收实务（4.0H） 第五讲：产业地产如何配套合理的物流功能及区港联动（5.0H） 第六讲：产业地产必须深度嵌入供应链并预测市场需求（5.0H） 第七讲：怎样以纵横捭阖及柔软性战略提高招商竞争力（4.0H） 第八讲：产业地产怎样与区域经济联动及经典案例分析（4.0H） 【课程详纲】(沟通后确定并以课件为准) 第一部分：产业地产发展历程中标杆企业的流程模式解析 一、产业地产发展历程及典型标杆企业分析 1. 1978年-招商蛇口工业园“三来一补”-中国平安、中国中集、招商银行 2. 1980年-中关村科技园“华夏硅谷、 陈春先、先有四通、后有联想” 3. 1991年-联东U谷“起步模板、布局环京、厂房为主、工业万达” 4. 1992年-苏州工业园“92南巡、中新合作、制造为主、科技创新” 5. 1992年-张江高科“高新技术、生物医药、集成电路、园区投行” 6. 1998年-华夏幸福“模式为王、环京布局、正南50公里”民营产业地产商 7. 1998年-大连亿达“信息产业、外包为王、BTO、成于软件”民营专业园区 8. 1999年-天安数码“深港合资、综合开发、产城融合、金融助力”合资产业地产商 9. 2009年-普洛斯“新商号、新品牌、基金操盘、万科入主”物流地产龙头 10. 2014年-中南高科“联东班底、后起之秀、布局广泛、链条完善”-综合服务产业地产商 11. 2012年-万科、碧桂园、恒大、中粮、金地“五道红线、破局转型”-新晋产业地产商 12. 2014年-中建、中交、中铁、中电建-“施工被迫转型投资、片区开发、ABO/EPC+F” 二、产业地产全流程（拓展、开发、投资、模式、运营、退出）解析 1. 开发原理-新型城镇化、产业转移、产业集聚、产业关联、产业升级 2. 开发战略-产业（一产、二产、三产）+土地（一线城市、二线城市） 3. 选址模型-5有模型 4. 产业规划-优势产业、前瞻性产业及招商产业 方向5. 产业定位-产业门类一级二级名录 6. 用地规划-用地规划、产业规划、产品规划三结合 7. 经济分析-产业产出、产业投入、产业效率、产业拉动人口、就业、投资 8. 投入产出-总投资、资本金、融资模式、分期滚动循环开发、收益率 9. 产品设计-产业综合体模式、总部综合体模式、土地规划模式 10. 交易结构-勾地模式、PPP模式、ABO模式、委托模式、一二级联动模式 11. 协议设计-股权模式、权力设定、政府与企业分工、回购、资金回笼路径 三、产业地产开发主体及项目可行性论证方法解析 1. 地方政府诉求 1）高附加值的产业与技术更新 2）解决就业的效率 3）税收的稳定与效率 4）固定资产投资与GDP贡献 5）政治稳定、降低支出、土地出让金收入 2. 开发运营企业诉求 3. 投资规模与回报率 4. 融资达成可行性 1）短期利润与长期收益 2）交易模式简单标准 3）回收周期短 5. 招商引资客户诉求 1）企业客户-成本降低、收入增加、配套完善、劳动力充足稳定、市场广阔 2）居民客户-职业发展、收入保障、户口问题、居住环境、医疗养老 第二部分：产业地产的开发投资盈利模式怎样以效价解读 一、产业地产全价值链体系分析 1. 一级开发土地溢价分成 1）华夏幸福、万达商业、宏泰发展、金科 2. 二级开发投资回报 1）联东U谷、中南高科、万洋重创城 3. 三级持有物业增值-Ascendas REIT(腾飞房地产信托基金) 1）中粮大悦城、华润万象城、张江高科 4. 四级运营收费与第三方收入 二、产业地产的土地财政逻辑与投资模式 1. BT模式的由来于在经济建设中的意义 1）平台公司回购合规合法 2. BOT模式的缘起与现实意义 1）BOT模式与特许经营结合 3. EPC模式与EPC+F模式 1）EPC模式合规但EPC+F模式灰色操作 4. ABO模式与片区开发案例解读 1）ABO模式标准操作流程与投资创新 5. 一二三级联动与金茂的览秀城项目 1）产业发展服务费与项目操作 6. 土地财政与投资资金的合规循环流程 1）财政、土储、业主、审批 7. 房地产与土地财政 1）都市圈城市群规划与片区开发 2）粤港澳与长三角一体化与投资 3）地产的两个投资视角 8. 长期看供需 9. 短期看金融 1）银行、政府、企业、个人、平台公司的杠杆腾挪与转移 三、产业地产参与主体收入来源分析 1. 基础设施和公共配套及土地整体-工程企业的收入 2. 征收拆迁补偿-拆迁户的收入 3. 招拍挂的土地溢价-政府的收入 4. 二级开发的资产溢价-开发商、银行、政府、房建企业的收入 5. 长期运营持有的资产增值-基金公司、信托、资管公司、开发商的收入 四、产业地产开发业务细分及核心能力 1. 物业经营-片区运营的大数据接入点 2. 片区物业增值-资本运作与资产运作的大杀器 3. 住宅与商业地产-现金为王与滚动开发的根基 4. 产业类投资-好的片区汇报最为丰厚的模块 5. 公共服务收入-克强指数在实体企业中的最直接体现 6. 一级开发与PPP-对赌暴利的一个隐藏利器 7. 税收与政府补贴-微不足道却是招商法宝 五、投资主体选择 1. 政府投资-《政府投资条例》 2. 社会资本投资-《企业投资条例》 六、产业地产开发基本政策法规体系 1. 政府管理知识体系 1）政府项目发起、立项、审批、预算安排、前置手续与资料 2. 项目开发知识体系 1）开发策略与整体规划、产业规划、战略规划 3. 项目运营知识体系 1）招商引资、楼宇经济、物业及衍生业务 4. 项目投融资知识体系 1）与开发策略匹配的工程造价、财务测算、投融资规划 5. 项目交易结构设计 1）规避现行体制障碍的结构设计 七、产业地产开发投资模式与协议体系 1. 勾地模式 1）实际联动，外表独立 2）整体控制，锁定地价 3）综合计算，防止漏单 2. 政府采购与银行信贷 1）采购工程 2）采购货物 3）采购服务 3. 特许经营模式与银行信贷 1）自负盈亏 2）补贴补助 3）政府购买 4. 合规性PPP模式与银行信贷 1）股权转让（运营义务不能退出） 2）将PPP模式进行建设模式重新选择（政府投资项目、F+EPC） 3）转变为直接特许经营项目 4）借助地方政府专项债券进行政府采购 5. 地方政府专项债券 1）地方政府专项债券是政府投资合规性债务融资 2）专项债券受额度限制 3）2020年地方政府专项债券额度宽松 4）地方政府专项债券可做资本金 八、产业地产开发投资与融资全生命周期过程设计 1. 全生命周期财务测算 2. 交易结构设计 3. 项目融资操作流程 4. 项目股债比例调和设计 5. 总投与资金筹措、还本付息、成本费用、税金、利润模拟 6. 动静态与动态财务指标评价体系构建 7. 无追索和有限追索的融资特性达成 九、项目融资结构与资金来源、期限、成本、增信、限制政策及审批流程解析 1. 项目融资的特性和方式 1）直接融资模式与间接融资模式 2）股权融资模式与债权融资模式 3）公募融资模式与私募融资模式 2. 项目融资资金结构设计 1）融资比例 2）适用节奏 3）各类保函 4）期限、资金错配、流动贷款 3. 融资成本 1）利息、手续费、存款 4. 增信措施 1）保证、抵押质押、保险、支持类函件 5. 限制条件 1）资本金穿透与认定 2）资金监管与归集 3）预算管理与付费 6. 项目融资具体工具使用与使用条件、比例 1）商业银行贷款、政策性贷款 2）直租、售后回族 3）保险基金、养老基金、产业基建 4）资管计划、保险债权计划、信托细化 5）非金融信用债 6）资产证券与公募不动产投资信托基金（REITs） 十、国家发改委针对园区类的基础设施不动产公募REITs、ABS 1. 资产证券化结构 2. 中国基础设施不动产REITs模式 3. 新加坡最大的地产投资信托基金Ascendas REIT (腾飞房地产信托基金) 4. 日本J-Reits模式与Nippon Building Fund 第三部分：产业地产运营管理过程如何以元宇宙场景优化 一、产业地产开发全流程运营管理 1. 市场研究 2. 投资决策 3. 土地获取 4. 市场定位 5. 产品策划 6. 规划设计 7. 招标采购 8. 施工组织 9. 综合控制 10. 招商策划 11. 经营管理 12. 物业管理 二、产业地产运营25类增值服务与39项通用增值服务 1. 专业类增值服务 1）招商引资服务 2）建设报批服务 3）物业管理服务 4）生产服务 5）生活服务 6）…… 2. 通用类增值服务 1）财务管理服务 2）法律服务 3）人事服务 4）投资融资服务 5）政策咨询服务 6）市场开拓服务 7）信息文化服务 8）…… 第四部分：产业地产的规划设计要领及建设安装验收实务 中国的土地政策 园区必须具备的三个基本条件 结点选址的定量分析模型 规划的基本原则 规划的三大关联战略 如何在规划阶段分析作业成本 项目兴建前期的一般流程 新建项目全过程解析 IE规划与设计的阶段性架构 现代化仓库的主要建设参数 SLP的涵义 SHA的涵义 使用SLP＋SHA方法的注意要点 案例分析·工厂简单作业流程布置设计 怎样计量物流强度 系统综合布置的流程图 怎样用仓储战略PK进向物流战略 怎样做EIQ分析 智能化仓库规划建设的主要参数 “三道五距”怎样设置才为合理 影响储存空间规划的因素 关于物流模数 货架方式下存放空间如何确定 堆垛方式下存放空间如何确定 物流网络中的两种通路模式 物流选择需要考虑的因素 配送中心选址的两种定量分析模型 如何规划配送线路 节约里程法应用举例 配送客户服务的基本要素 库存合理化对于客户服务的意义 配送时效的分析模型 配送车辆的选取模型 如何在规划设计阶段奠定仓储作业四个基本环节的最优 5G时代的智能仓储系统 智能仓储系统怎样与物联网关联 实用物流信息技术归类 案例分析：UPS的自动分拣系统 案例分析：京东如何打造智能物流系统 案例分析：如何运用PLC实现自动仓储的系统集成 案例分析·日本政府在物流园区建设中的主导作用 案例分析·日本东京的四大物流基地介绍 案例分析·意大利QE物流园区的七大功能 案例分析·葫芦岛港口物流园区的总体功能定位 科创类产品的研发基地、孵化器、中试楼、生产+研发类、创意中心 关于总部大楼、综合办公楼、写字楼 轻工业类产品-多层厂房、标准厂房、iPark、Techplace 关于超市、餐饮、宿舍、文体中心、食堂、会议中心、医院、药店、酒店 关于大门、围墙、展馆、支路、广场、官网、鲁律、雕塑小品 关于地上及地下管网：供水、供气、供热、雨水、污水、电力、电信 关于产业地产开发的可行性论证及流程 项目选址如何确定 项目开发地块分析 项目产业规划与定位 项目产业布局 项目土地规划分析 项目基本参数假设 项目财务测算 …… 第五部分：产业地产如何配套合理的物流功能及区港联动 何谓现代物流 现代物流的四大经济效用 物流结点的规模类别 物流线路的经济技术要领 怎样理解仓储作业的基本环节 理货的意义 理货的基本方法 仓储管理的目标 提高仓储作业效率的途径 货位分配的基本原则 AS/RS的管理与传统仓储管理有何不同 如何实现智能仓储的系统集成 物流规划的步骤 物流规划设计的内容 物流规划的特征 物流规划的基本原则 物流规划的四个阶段性要点 全球物流园区的占地规模及概况 关于保税 关于出口监管 关于报关 关于海外仓 关于国际贸易的13种条款 关于一带一路 …… 第六部分：产业地产必须深度嵌入供应链并预测市场需求 供应链究竟是什么？ 供应链时代如何来临？ 供应链管理的三驾马车 供应链与现代物流的关系 物流网络布局的经济效用 物流网络布局的效率优势 物流网络布局的成本优势 物流网络布局的供应链优势 评价物流网络布局的四个核心KPI 物流网络布局的结点流量分析模型展示 配送在城市经济中的意义 配送合理化的基本要领 供应链的智慧化趋势 大数据的时代特征 如何管理供应链的信息流 企业如何面对不确定性 企业如何面对不连续性 怎样瞭望供应链的机会 怎样监视供应链的风险 区域资源与需求调研的科目 区域战略资源分析的内容 …… 第七部分：怎样以纵横捭阖及柔软性战略提高招商竞争力 如何进行大势分析 实现柔性战略的数学模型 (相关内容暂时保密) …… 第八部分：产业地产怎样与区域经济联动及经典案例分析 关于第三利润源 关于效益传导理论 关于成本冰山说 关于交替损益现象 关于黑土地原理 关于前向效应 关于侧向效应 关于后向效应 成就区域经济的关键性要点 解读业界龙头 怎样布局全国 如何专注产品 怎样觊觎海外市场 案例分析：贝索斯如何以算法成就商业帝国 案例分析·通过供应链网络规划提升核心竞争力 案例分析：培训讲师曾主持规划建设现代化仓库及配送中心实际工作案例 课堂答疑互动 ……
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