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营运为王！商业地产经营秘笈
如何通过专业营运技术实现购物中心稳场旺场？
//课程背景
市场供应：
2016 年全年，全国开业 3.5 万平方米以上的大型商业项目 465 个，其中 10 万
平方米以上的大型购物中心约 100 多个。
到 2016 年底，中国已开业 3.5 万平方米以上的大型商业项目超过 4000 家，
十年后预计达 10000 家，商业总体量 4319.35 万平方米，数量比 2015 年增
长 32.10%.
2017 年预计开业 970 个，数量比 2016 年增长 108.60%.
市场需求：
快时尚、大型超市、连锁餐饮、奢侈品四大类的开店布局有 48%在一线城市，
二三四线城市加总起来拼抢剩余 52%的开店指标。
困境：
商业地产市场供应出现结构性饱和，连锁品牌拓展过于倾斜一线城市，供需严重
失衡下，招商面临前所未有的困境，中国商业地产进入存量时代，也即：
中国商业地产进入“营运为王”时代！
中国商业地产从蓝海到红海，仅仅用了不到 5 年的时间。中国商业地产的“难”，
难在概念还没有理清、技术还没有纯青、管理还没有成熟，电商就汹涌而至、对
手就扎堆来袭。“前人的经验，我们的阶梯。”一方面，先行的知名商业地产公
司已经积累了大量宝贵的经验和教训，可以“拿来主义”；另一方面，经历筹备
期、开业期的项目商管团队经过从 0 到 1 的破冰，已经有了实战心得和感悟。
但是，可能理念偏于保守、章法不甚清晰、技术略微生涩。当下，本课程想要教
给大家的就是：
认清形势、刷新概念、找到机会、学习创新、实战演进！
//课程收益
帮助学员认清形势、刷新概念、升级认知、寻找机会，
帮助学员学会制定商业地产核心经营策略的方法
帮助学员掌握经营分析、经营扶持、经营保障的实战思路和工具，
课程价值——彻底解决“收租难“这个核心痛点。
课程内容以实战、实用为重，案例详实有趣，干货满满。
//主讲老师
杜老师
原万达商管区域公司总经理 商业地产国内十大讲师
职业经历如下：
杜老师拥有 25 年商业经验，10 年总经理经验、3 年区域总经理经验。
2007-2011年，杜老师任职常州百货大楼总经理，将一家“年过半百”的
老百货店一举打造成长三角地区闻名、全城年轻人购物首选的年轻潮流百货店，
建面 3 万㎡，年销售 6 亿。
2011年到2016年，杜老师加盟万达集团，在那里工作了整整五年，历任
广场总经理、区域公司总经理，负责全程筹建、运营了两家万达广场。 其中新北万达广场不但实现“按时、满铺、精彩开业”，而且超越集团预
期，被评为当年开业的全国优秀项目。开业以来，新北万达广场成为常州市人气
最旺的时尚标杆购物中心，综合绩效始终位于万达三线城市前列。2014 年租赁
决策到期招调实现租金增长 38.5%。
由于各方面表现出色，在万达的五年间，杜老师曾经：
主办过两次优秀广场现场经验分享会，每次接待 300 多位来自总部和全国各
地的总经理；
连续五年被评为全国优秀总经理；
连续三年作为万达商管系统代表，在年会上向王健林董事长作年会演讲；
由于表达和学习、写作能力出色、教练技能出众，杜老师成为：
万达学院内训讲师并录制视频课程；
《万达集团商业地产系列丛书》编委之一 2014 年
万达商管核心岗位标准化课程体系讲师之一 2015 年；
//适合人群
商业管理公司、资产管理公司的董事长、总经理、招商营运副总，负责招商、营
运、推广等工作的经理主管和优秀一线助理。
//课程大纲
第一部分新形势/新机会/新概念
一、新形势
二、新机会——十大利好商机
1、90 后、00 后消费崛起 2、中产阶级消费升级
3、从空间型消费走向时间型消费
4、新业态，新定位
5、线上大咖，线下开店
6、网商搭建实体平台
7、实体零售品牌靠高效率参与国际竞争
8、网红电商成为实体的营销新渠道
9、从联合办公到共享际
10、新零售-超级物种 VS 盒马鲜生
三、新概念——十大概念升级
1、商业地产
2、城市综合体
3、购物中心
4、金融属性
5、资产管理
6、商业模式
7、招商调整
8、营运企划
9、财务指标
10、发展阶段
第二部分经营策略【重要】
经营策略是定位（战略）制定后的战术执行、资源配衬， 指导各部门统合增效。
1、三年规划
2、大事记
3、优劣势
4、广场定位
5、招商调整
6、营销企划
7、经营目标
第三部分经营分析【重要】
一、经营信息
1、大数据
2、1 个系统
3、5 大体系
二、经营分析
1、盈利能力分析
（1）通用保本分析法
（2）服装品牌快速效益分析法
（3）餐饮品牌现金流分析法
2、销售能力分析
3、租金合理性分析
第四部分经营扶持【重要】
一、经营扶持
1、经营扶持品牌如何选定？
2、经营扶持五大类
（1）多经扶持如何做？
（2）媒体推广如何做？
（3）营销活动如何做？
（4）补贴礼品如何做？
（5）租金减免如何做？
二、多种经营
1、多种经营可选择的招商品类：
2、多种经营商务条件设置要求：
3、多种经营上报审批具体要求：
4、多种经营执行管控
（1）计划管理
（2）过程管理
（3）管控手段
第五部分经营保障
一、经营环境
1、公共环境
2、商业环境
3、经营秩序
4、如何巡场？
二、经营服务
1、商户服务
2、消费者服务
第六部分营运工作痛点解惑
1、经营不善的店铺突然提出撤铺，有哪些制约手段来保证公司利益？
2、在合同期内，对于销售较好的品牌，如何进一步提升合同约定外的收益？ 对
于销售不好的品牌，如何让对方提前撤场？
3、目前很多商家都在推会员充值卡，商户撤场后退卡办理不到位，给商场经营
带来很大风险，请问对充值卡应该如何管控？
4、商户会议怎么开，才真正有效？
5、购物中心是生活方式内容供应商，怎么理解？怎么做？
6、重大节日的整体性活动，如年中庆餐饮 5 折，全场餐饮商户参与率非常低，
怎么破？
7、哪些活动既有人气，又能突出定位、体现文化价值呢？
8、互联网时代，最有效的推广渠道有哪些？
9、与银行等外联合作单位合作模式有哪些？
10、三四线城市找不到好的企划供应商，怎么办？ | 
