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建筑施工企业商业模式创新与市场拓展 课程背景： 2024年全年经济发展预期中，基建投资依旧发挥经济增长稳定器的功能。投资占比中一般主要是三大方面，制造业投资、房地产投资、基建投资。从传统投资驱动逻辑来看，制造业投资紧跟市场，房地产投资兼具市场化属性与宏观调控，基建投资传统驱动力更多来自于政府宏观调控。2024年是实现“十四五”规划目标的关键之年。各地聚焦强化区域核心功能、以“三大工程”建设、防范化解债务风险等工作目标，提出了一批创新色彩浓厚、区域特征彰显的基建投资项目。“ 《关于规范实施政府和社会资本合作新机制的指导意见》的通知国办函〔2023〕115号为新一轮PPP模式定下了新规矩。2023年9月底国办向部分金融机构下发的《关于金融支持融资平台债务风险化解的指导意见》（下称“35号文”），同时2024年初国办印发《重点省份分类加强政府投资项目管理办法(试行)》强化了12个高风险省份政府投资监管，暂停和缓建了大量工程投资项目。 与此同时央行通过PLS货币政策工具下达近万亿资金，支持和保障2024年“三大工程”城市更新、城中村改造、平急两用设施实施。2024年对于项目投资来讲，政府投资和融资平台两大业主的任何一个宏观调控政策都意味着2024年项目的布局和方向调整，甚至要做出重大的战略方向改变。 本课程将从2024年项目投融资资领域的模式选择、市场布局、投资主主体、企业如何全过程参与其中进行解读。 课程时间：1天 课程对象：建筑施工类央国企及分子公司、金融机构、房地产企业、城投公司 课程方式：实战讲授+案例分析+调研问卷+模式解析 课程收益： 掌握建筑工程行业的投资的总体趋势与热点 掌握工程项目策划思路、模式、资金申请路径与落地 掌握万亿国债和地方政府专项债券项目包装、策划与实施及施工市场开拓 掌握基础设施不动产公募RETIs对于项目投融募管退的作用与操作流程 掌握合规性新政模式一些衍生模式创新EPC+F、ABO、EOD模式的案例应用 掌握隐性债务隐患防范与创新模式要点依据 课程大纲 第一讲 2024年项目投融资行业的总体趋势及热点 一、 国内宏观经济对2024年行业的压力 1. 宏观经济“疤痕效应”比想象的要深要广 2. 房地产周期调整比以往更深更广 3. 地方财政的财政能力超预期下滑 4. 建工行业是2024年经济发展的稳定器与压舱石 5. “三大工程”是当前建工行业的新发展机遇抓手 6. 城镇化率已达66%存量改造与补短板是未来一定时期内的重要市场开拓领域 7. 2024年是十四五规划完成的关键之年 8. 市场布局重点围绕五大城市群与特大超特大城市 9. 投建营一体化发展是建工行业的必然选择 10. 政府宏观调控的基建投资正转变为企业投资为主导驱动 11. 万亿国债、地方债与国开行贷款成为三大工程的重要资金保障 二、 有效投资不足-2024年行业的挑战与隐性债务压力 1. 城镇化进程减速降低城市建设进程 2. 少子化与老龄化减弱城市建设进程 3. 防范与化解隐性债务基建投资动力不足 4. 新机制下PPP政府和社会资本合作模式减少政府付费与补贴 5. 全国东北、西北、西南12省份基建投资与平台融资暂停 a) 国办发〔2023〕35号”文《关于金融支持融资平台债务风险化解的指导意见》 b) 国办发【2023】47号文《12重点省份分类加强政府投资项目管理办法（试行）》 三、 2024年项目投资的驱动力与方向 1. 都市圈与城市群基础设施与公共服务配套投资 2. 三大工程（保障房、城中村改造、平急两用）驱动政府和企业投资 3. 新能源（风光水）建设投资 4. 乡村振兴建设（人居工程、土壤修复、公厕革命、环境整治） 5. 房地产增量下滑但依旧维持年均10亿平开发体量 6. 地下管网管廊建设投资 第二讲 2024年项目投融资破局与托底 一、 2024年工程行业新的投资的钱从何而来 a) 地方财政资金中基金性预算与土地出让净收益 b) 2024年专项债投向保持10大领域不变，保障性安居工程领域新增城中村改造、保障性住房两个投向。 c) 政策银行的PSL专项贷款 d) 案例：国家开发银行向福建省福州市双龙新居保障性住房项目授信 2.02亿元 e) 案例：新疆赛德投资发展有限公司获得农发展银行建设600套保障性租赁住房贷款 f) 商业银行贷款与地产租赁开发贷及地产租赁经营贷 g) 公积金中心公积金贷款 h) 资产证券化与不动产REITs 二、 重点政府投资类项目方向 7. 基础铸石-政府投资的第一大类：传统基础设施 8. 新苗布道-政府投资的第二大类：新基建投资 9. 安居乐业-政府投资的第三大类：保障房公租房城市更新 10. 青山绿水-政府投资的第四大类：环境投资 11. 民生康宁-政府投资的第五大类：公共卫生体系投资 三、 重点市场化投资项目方向 12. 济世育人-市场投资的第一大类：医疗教育 13. 畅通无阻-市场投资的第二大类：停车场 14. 绿能迎晖-市场投资的第三大类：风光水电 15. 暮年金樽-市场投资的第四大类：养老与康养 16. 商旅业兴-市场投资的第五大类：商业与消费 第三讲 创新投融资模式介绍、项目案例及风险管理 一、 项目投资主体分类 1. 政府投资模式、企业投资模式关联及区别解析 a) 政府投资-公益性项目 i. PPP属于政府投资项目 ii. 地方政府专项债券投资属于政府投资项目 b) 企业投资-企业投资项目核准和备案管理办法 2. 政府投资实际操作流程 a) 政府投资的资金筹措与支出流程 b) 政府投资的审批制度 c) 政府投资项目谋划要点与风险管理 d) 政府投资条例对于投资企业的利好与风险 3. 企业投资项目-经营性项目 a) 企业投资项目的资金筹措 b) 企业投资项目与政府投资项目的资金往来两大途径 i. 补贴 ii. 采购 二、 投资模式合规性几个重要文件要点 1. 《政府投资条例》 2. 《地方政府债券发行管理办法》财库〔2020〕43号 3. 《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》 4. 《银行保险机构进一步做好地方政府隐性债务风险防范化解工作的指导意见》 5. 《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》国办发〔2022〕19号 三、 项目投资融资的逻辑、风险与挑战 1. 项目投资的收益与收益分配 a) 投资人-投资模式、投资风险、投资收益、回款周期、投资回报、内部收益率 b) 施工方-施工利润、工程量、施工周期、融资可能性 c) 政府方-防隐债、促投资、见效益 2. 政府投资面临的挑战 d) 财政处罚 e) 审计追踪 3. 企业投融资面临的挑战 a) 竞争激烈、放弃投资利润、舍掉工程利润 b) 项目新技术风险、融资风险、运营风险、材料上涨风险累加 四、 创新模式及案例介绍 1. 新机制下PPP政府和社会资本合作模式解读 2. 2024年地方政府专项债券项目谋划 a) 有收益的公益性项目 b) 额度限制 c) 利息保障倍数 d) 可做资本金 e) 10大领域 f) 政府投资项目 3. 基础设施不动产公募REITs a) ABS+公募基金模式 b) 扩募机制 c) 不动产上市与公司上市的优劣对比 4. 特许经营模式与政府购买服务 a) 可行性缺口补助与固定回报的异同 b) 两标并一标的文件依据 案例解析：BOT模式与特许经营结合 5. EPC模式、EPC+F模、EPC+F+O模式 a) 股权型融资+EPC b) 债权型融资+EPC c) 延付型融资+EPC 案例解析：EPC模式合规但EPC+F模式灰色操作、适用领域 案例解析：中国电建瓯江口产业集聚区基础设施投资与建设 案例解析：基金认购+EPC”模式四川路桥实践案例 6. EOD、TOD、ABO模式与片区开发案例解读 d) 片区开发项目选址原则 e) 片区开发项目自平衡是关键 f) 片区开发主体设计与自平衡模式 案例解析：保定市主城区城中村连片开发ABO项目创新 7. 一二三级联动与金茂的览秀城项目 案例解析：金茂国开金融重庆璧山与梅溪湖项目 8. 城市更新、旧城改造类项目 a) 资源捆绑型项目实施 b) 城市更新流程 五、 土地出让金在投资模式创新中的合规性把握 1. 纳入政府基金预算管理 2. 土地出让金划转至国库 3. 土地出让收入支付范围 4. 土地出让金税务部门征收以及支农计提 六、 融资平台的在项目投资中的作用 1. 融资平台公司投资行为属于企业投资 2. 政府授权、联合投资+EPC 七、 地方政府隐性债务风险 1. 隐性债务的定义与识别 2. 违规举债与隐性债务的关系 第四讲 三大工程类项目投融资模式与创新 八、 “三大工程”基本定义、项目类型及特点 1. 三大工程的基本定义及范围 a) 保障性住房建设 i. 新市民高端人才农民工与低收入无房群体住房保障 b) 超大特大城市城中村改造 i. 拆除重建整治提升拆整结合 c) 平急两用公共基础设施建设 i. 平时旅游康养休闲医疗物流保障急时应急隔离临时安置物资保供 2. 三大工程的项目特点 a) 同步规划建设匹配基础设施与公共服务 b) 相互结合彼此融入 c) 中央财政补贴地方预算配合政策银行与国有银行融资高度保障 d) 央行为三大工程重启低息“棚改”货币工具抵押补充贷款(PSL) 九、 “三大工程配套政策落地 1. 中国人民银行国家金融监督管理总局关于金融支持住房租赁市场发展的意见 a) 加大住房租赁开发建设信贷支持力度 b) 满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求 c) 增强金融机构住房租赁贷款投放能力 d) 拓宽住房租赁企业债券融资渠道 e) 稳步发展房地产投资信托基金 2. 国常会审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》(国发【2023】14号文) a) 按照工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续的原则 b) 城市人民政府按划拨方式供地和负责建设配套设施 c) 配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定 d) 试点利用住房公积金发放保障性住房开发贷款 十、 2024年三大工程投融模式与结合应用 1. 新机制下PPP政府和社会资本合作模式与三大工程实施结合点 2. 国办发〔2023〕35号”文《关于金融支持融资平台债务风险化解的指导意见》解读 3. 国办发【2023】47号文《12重点省份分类加强政府投资项目管理办法（试行）》解读 4. 2024年地方政府专项债券项目投资领域新增保障性住房与城中村改造 5. 基础设施不动产公募REITs与保障房、平急两用、城中村改造运营结合 6. 特许经营模式与城中村改造后产业升级结合 7. EPC模式、EPC+F模、EPC+F+O模式在三大工程中的实践风险 8. EOD、TOD、ABO模式与三大工程结合解读 9. 一二三级联动模式设计与城中村改造 十一、 保障房项目建设投资解读及背景介绍 10. 保障房项目建设投资主体与融资政策 a) 中央财政投资匹配地方财政预算的政府投资 b) 企业市场化融资与特殊的融资政策支持下的企业投资 十二、 保障性租赁住房供应渠道及土地政策 11. 集体经营性建设用地 12. 企事业单位自有闲置土地 13. 产业园配套用地 14. 存量闲置房 15. 新供应国有建设用地 十三、 保障性租赁住房两个类别及规模 16. 保障房市场+保障双轨制 a) 配售型-住房困难群体和高层次人才引进 b) 配租型-公租房、保障性租赁住房 17. 保障房投资主体是谁 a) 传统城投公司类的投融资平台公司 b) 政府新设立的类平台管理类公司 c) 融资白名单下的传统地产开发商 d) 央国企建工企业投资公司于地产平台 18. 十四五保障房的建设规模7亿平 十四、 城中村改造的基本特征与要素 1. 城中村改造的三个类型 a) 拆除重新 b) 整治提升 c) 拆整结合 2. 棚改、旧改、城中村改造异同 a) 土地性质与用途的拆别 b) 改造实施主体的差别 c) 前期土地一级开发补偿主体与资金可融资 d) 整治提升类项目拆除比例提高至30% 十五、 城中村改造利资金平衡方案设计 3. 城中村改造的三级利润概念与投融资平衡 a) 土地整体与一级开发引入前期服务商与实施单位 b) 土地开发与二级开发实施单位与拿地单位分离 c) 资产持有与三级利润与收入 4. 城中村改造参与主体 a) 政府主导型 b) 企业主导型 c) 政企联合型 十六、 城中村改造资金来源与保障 5. 政府投资财政预算资金 a) 中央专项财政资金 b) 地方政府专项债 c) 财政土地出让收益 6. 企业投资市场化融资 a) 城投类国有企业、地产开发商、施工企业 b) 物业权利人自筹资金，包括物业主、物业使用人和物业管理人 c) 市场化融资资金（银行贷款、非标融资、债券资金、城中村改造基金、REITs） 7. 政策性银行贷款与国有银行专项贷款 十七、 平急两用的特点 8. 平急两用的概念与分类 a) 平时作为文旅康养医疗物流设施急时作为应急安置与隔离 b) 符合门类的存量项目增设平急两用设计 c) 新建项目增设应急设计 9. 平急两用的领域 a) 文旅、酒店民宿 b) 公共卫生、城郊大仓物流、应急避灾 c) 公共设施管 d) 高速公路服务区 十八、 平急两用项目选择思路 10. 改造提城升市的大公型共设施（大城市的共公绿地、大体型育馆、图书等馆公共空间） a) 对城应市急建设行进补足短板； 11. 对城重市要生命线工程、物流仓储、医院设施行进按新标准行进改造/新建 a) 传的统应急难避的处置思维； 12. 结城合市更新、乡村振兴、文旅融合项进目行建设 a) 郊区有多较闲置源资和空间待盘活利用 13. 主动利用当地的住房政策与保障房建设与城中村改造进行规划融合
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